房地产行业专题报告：未来中国房地产市场空间有多大-恒大研究院-20191011.pdf

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1、请务必阅读正文之后免责条款部分请务必阅读正文之后免责条款部分 未来中国房地产市场空间有多大未来中国房地产市场空间有多大 恒大研究院研究报告恒大研究院研究报告 房地产行业房地产行业 专题报告专题报告 2019/10/11 首席首席房地产研究员房地产研究员：夏磊夏磊 研究员研究员：黄什 实习生李佳鸣对本报告有贡献 相关研究相关研究： 1. 如何识别房企风险？透析房 企财务指标背后的秘密 2019-09-25 2. 国房地产税的改革历程、 征收现 状及效果 2019-09-12 3. 房地产税征收的国际经验 2019-09-05 4. 发达国家如何监管住房租赁市 场？ 2019-08-13 5. 告

2、别短期刺激， 房地产融资向何 处去 2019-07-31 6. 中国房地产市场：运行状况、政 策周期与风险评估 2019-07-18 7. 中国住房制度：回顾、成就、反 思与改革 2019-07-11 8. 国际宜居大都市和美丽乡村如 何建成？英国经验 2019-06-28 9. 控制供地+货币超发=高房价 英国住房制度启示录 2019-06-27 10. 房地产投资拐点已现 2019-06-14 11. 中国房地产企业的三种未来 2019-06-12 12. 中国房企未来发展之路：新加 坡 REITs 模式经验 2019-06-11 13. 中国房企未来发展之路：美国 专业化金融化模式经验

3、2019-06-10 14. 香港龙头房企如何玩转房地产 2019-06-04 15. 钱流进房地产了吗？ 2019-05-06 16. 日本房地产市场大起大落的终 极逻辑 2019-04-02 导读导读： 今年以来，在房地产融资大幅收紧、棚改货币化大幅下降的大背景下， 房地产市场降温趋势明显。7 月 30 日，中央再次强调坚持房子是用来住 的、不是用来炒的定位，要求落实房地产长效管理机制，提出不将房地 产作为短期刺激经济的手段。市场担心未来房地产销售将出现断崖式下 跌。我们认为，当销售回归自住需求，房地产市场将进入总量稳定、区 域分化的新阶段。未来房地产市场有多少自住需求？整体市场的销售中

4、枢是多少？哪些区域和城市更具市场潜力？ 摘要：摘要： 1 1、六六大因素支撑大因素支撑我国房地产市场中长期市场空间我国房地产市场中长期市场空间 第一，第一，城镇化城镇化推进推进，大量农村人口持续进城，大量农村人口持续进城。2018 年我国常住人口城镇 化率 59.6%，仅相当于 1868 年的英国，1910 年的德国，1945 年的美国， 1958 年的日本。我国城镇化仍处于快速发展阶段，预计未来十年城镇化 率年均提升 1 个百分点、年均 1300 万农村人口转变为城镇常住人口。 第二，第二，城市间人口迁移增加城市间人口迁移增加。2000-2015 年城-城流动人口占全国流动人 口比例从 20

5、.8%持续增加至 37.9%。未来，城市间经济发展不平衡将推动 人口持续从欠发达城市向较发达城市迁移。 第第三三，住房消费升级。，住房消费升级。一是观念升级。98 年以前买公房，解决“有房住” 问题。98 年房改后住房消费商品化，满足便民化居住需求。进入 21 世 纪，居民追求生活品质，住房消费持续升级，购买高品质商品房。二是 区域升级，城市间由中小城镇向区域内核心城市和大都市圈升级，城市 内由老区旧宅到新区新房升级。三是品牌升级。购房需求从缺乏建设标 准和服务保障的地方中小房企向标准化运营、 服务完善的品牌房企集中。 第四，第四，居住条件居住条件改善。改善。一是住房质量改善空间大，根据 20

6、15 年人口小普 查， 城镇家庭住房成套率仅 85%， 有 20%是平房、 41%是 1999 年以前修建。 二是主力置业人口年龄中枢上移，住房改善需求增加、能力提升。20-60 岁城镇主力置业人口总数在2045年以前稳定在5.5亿人左右， 其中35-60 岁改善需求年龄段占比由 2020 年 63.2%提升至 2030 年 68%。 第第五五，经济增长带动居民住房消费。，经济增长带动居民住房消费。居民居住消费和经济发展水平匹配。 1960-2008 年的美国和 2004-2018 年的我国，居民居住消费/GDP 分别稳 定在 8.5-10.3%、5.4-6.6%。随着温饱问题解决，经济增长对

7、住房消费 带动力增强。1985 至 2018 年，我国城镇居民吃穿用支出占比由 75.4% 下降至 40.9%，居住支出占比从 4.8%增加至 24%。我国经济基数低增速 快，增长空间大。2018 年人均 GDP 不足美国 1/6、日本 1/4，6.6%的实 际 GDP 增速位居世界前列。98 年房改后住房消费 20 年匹配的是改革开 放 40 年经济大发展，未来经济增长将继续带动居民住房消费增加。 第第六六，家庭结构变化，家庭结构变化，规模小型化规模小型化。2017 年我国家庭户均人数 2.99 人， 1-2 人家庭户占比 42.8%，分别较 2004 年减少 0.25 人、增加 15.4

8、个百 分点。和德日英韩美均值 2.36 人、63.6%相比，我国家庭规模有进一步恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展立足企业恒久发展 2 服务国家大局战略服务国家大局战略 17. 美国如何造就 60 房地产大牛 市？ 2019-03-17 18. 当前房地产市场是否实现平稳 健康发展？ 2019-02-19 19. 传统周期延续，还是长效机制 破局？2019 年房地产市场展望 2018-12-26 20. 当前房地产融资渠道和形势 2018-08-10 21. 棚改货币化即将落幕：去库存 任务完成，深刻改变三四线房地产 2018-07-19 22. 本轮房地产调控的回顾、反思 和展望(2014

9、-2018) 2018-06-10 小型化空间。一是随着婚姻观念改变、成本提高和适婚人口性别比失衡， 结婚率下降、离婚率上升，2018 年全国结婚和离婚登记对数分别较 2014 年减少 22.4%、 增加 22.7%。 二是现代城市生活方式下传统家庭功能弱化， 子女婚后自立门户，三代及以上大家庭数量减少，一代和两代户增加。 2 2、总量稳定，我国房地产市场仍有巨大潜力总量稳定，我国房地产市场仍有巨大潜力 六大因素六大因素产生三大自住房需求产生三大自住房需求。一是。一是城镇人口增长需求城镇人口增长需求，受益于城镇化 推进和城市间人口迁移增加。二是城市更新改造需求城市更新改造需求，受益于住房质量

10、提升和住房消费区域升级。三是居住条件改善需求居住条件改善需求，受益于置业人口中 改善群体占比提高，经济增长带动住房消费增加，住房消费升级以及家 庭结构变化导致的家庭小型化。 20192019- -20302030 年年，全国自住房需求年均全国自住房需求年均 11.711.7 亿平，超过亿平，超过 20132013 年全国商品年全国商品 住房销售面积住房销售面积 11.611.6 亿平亿平。其中，2019-2020 年、2021-2025、2026-2030 年年均分别为 13.6 亿平、11.6 亿平和 11.0 亿平，相当于 2016、2013 和 2015 年全国商品住房销售面积。城镇常住

11、人口增长、城市城镇常住人口增长、城市更新更新和居住和居住 条件改善条件改善需求需求分别分别占总需求的占总需求的 4 41 1.4%.4%、5.5.4 4% %和和 5 53 3. .2 2% %。其中，城镇常住人 口增长需求中 99.8%来自于快速城镇化阶段下大量农村人口进城，仅 0.2%来自于城镇常住人口自然增长。城市更新需求在 2019-2020 年主要 来自于棚改货币化安置；2021 年开始以旧城改造为主，并随城市存量面 积增长而持续增加。居住条件改善需求在未来十年持续增加，并从 2020 年开始成为最主要需求来源，市场进入改善时代。 3 3、区域分化，、区域分化，市场空间市场空间向一二

12、线城市和主要城市群集中向一二线城市和主要城市群集中 20192019- -20302030 年，一线、二线、三四城市的年，一线、二线、三四城市的年均年均住房住房需求分别为需求分别为 1.01.0、4.4.4 4、 6.36.3 亿平，占全国亿平，占全国 8.68.6% %、37.537.5% %、53.953.9% %；与；与 20122012- -20182018 年商品住房年商品住房销售销售 面积面积占比相比占比相比，分别分别提升提升 4.44.4、提升提升 4.44.4、下降下降 8.88.8 个百分点。个百分点。其中，其中，一一 线城市需求线城市需求占比提升，主要受占比提升，主要受居住

13、条件改善支撑。居住条件改善支撑。一是现有人均面积偏 低，改善空间大；二是保障房供应增加，中低收入群体住房条件改善。 二线城市需求二线城市需求占比提升，占比提升，主要受益于主要受益于常住城镇人口增加常住城镇人口增加。35 个二线城市 相对于本省的经济-人口比平均 1.6，经济发展水平和教育医疗等配套在 省内具有绝对优势，持续吸引区域内三四线城市人口流入。三四线城市三四线城市 需求占比下降，需求占比下降，一是一是由于由于人口净流出人口净流出，2018 年三四线城市的经济-人口 比仅为 0.76；二是因为需求漏损较多，二是因为需求漏损较多，新增城镇常住人口中行政区划调 整占比较高，存在大量带房入城现

14、象。 20192019- -20302030 年，年，商品商品住房需求住房需求将集中在将集中在 1919 大城市群。大城市群。第一梯队包括第一梯队包括长三长三 角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛 6 6 大大城市群，城市群，年均需 求 1-2.1 亿平，占全国 8.7-17.7%。第二梯队包括第二梯队包括中原、滇中、关中平中原、滇中、关中平 原、 北部湾、 黔中、 海峡西岸、 兰西、 晋中原、 北部湾、 黔中、 海峡西岸、 兰西、 晋中 8 8 大大城市群，城市群， 年均需求 0.26-0.56 亿平，占全国 2.2-4.8%。第三梯队包括

15、第三梯队包括哈长、天山北坡、呼包鄂榆、辽哈长、天山北坡、呼包鄂榆、辽 中南、宁夏沿黄中南、宁夏沿黄 5 5 大大城市群，城市群，年均需求 0.24 亿平以内，占全国比重不高 于 2.1%。整体而言整体而言，全国全国住房需求住房需求分布有两个特征。第一，需求向重要分布有两个特征。第一，需求向重要 城市群集中，地区分化显著。城市群集中，地区分化显著。第一、二和三梯队城市群年平均需求分别 为 1.35、0.35 和 0.15 亿平，占比 11.5%、3.0%和 1.3%。第二，需求集第二，需求集 中于东部沿海、中部和西南部城市群，从沿海向内陆逐步减少。中于东部沿海、中部和西南部城市群，从沿海向内陆逐

16、步减少。东部沿 海、 中部、 西南部、 西北部和东北部城市群需求占比分别为 51.5%、 24.2%、 14.9%、5.9%和 3.3%。第一梯队有 2/3 为东部沿海城市群；第二梯队有 5/8 为中部和西南部城市群；第三梯队全部为东北和西北部城市群。 风险提示风险提示：房地产政策超预期收紧或放松，房地产市场超预期波动等 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展立足企业恒久发展 3 服务国家大局战略服务国家大局战略 目录目录 1 房地产进入平稳发展新阶段，住房销售回归需求中枢 . 5 1.1 房地产进入提质降速的高质量发展新周期 . 5 1.2 “房住不炒”引导，销售回归自住需求中枢 . 6 2

17、全国：总量稳定，三大需求支撑下市场空间仍然巨大 . 7 2.1 支撑未来十年房地产市场空间的六大因素 . 9 2.1.1 城镇化：城镇化率持续提升. 9 2.1.2 人口迁移：城市间人口迁移增加 . 10 2.1.3 住房消费升级：观念、区域和品牌三层次消费升级 .11 2.1.4 住房质量：居住条件改善.11 2.1.5 经济增长：经济增长带动居民住房消费持续增加 . 13 2.1.6 家庭因素：家庭结构变化，家庭规模小型化 . 15 2.2 测算我国未来房地产市场空间 . 17 2.2.1 6 大因素支撑下的三类自住需求 . 17 2.2.2 方法与数据 . 18 2.2.3 测算结果：市

18、场空间稳固十年以上 . 19 3 区域：区域分化，需求向一二线城市和主要城市群集中 . 21 3.1 需求向一二线城市集中 . 21 3.1.1 测算结果 . 21 3.1.2 区域分化成因 . 22 3.2 需求向主要城市群集中 . 24 3.2.1 测算结果 . 24 3.2.2 区域分化成因 . 27 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展立足企业恒久发展 4 服务国家大局战略服务国家大局战略 图表目录图表目录 图表 1： 房地产开发投资增速放缓 . 5 图表 2： 中国城镇套户比（1978-2018） . 5 图表 3： 存量住房性质构成（2011-2017） . 5 图表 4： 主力置

19、业人口及增速（1970-2018） . 6 图表 5： 主力置业人口中改善占比增加 . 6 图表 6： 2014-2019 年棚改货币化去库存测算 . 6 图表 7： 2016 年以来历次中央政治局会议关于房地产的政策精神. 7 图表 8： 我国未来房地产市场的 3 大需求及其 6 个支撑因素. 9 图表 9： 2020-2050 年中国城镇化率空间 . 9 图表 10： 2018 年全世界所有国家地区城镇化率整体分布及主要国家城镇化率列示 . 10 图表 11： 2018 年我国 39 个一二线城市常住人口城镇化率和人均 GDP 相关关系 . 10 图表 12： 2018 年我国 31 个省

20、、自治区和直辖市常住人口城镇化率和人均 GDP 相关关系 . 10 图表 13： 我国居民购房观念升级进程图 .11 图表 14： 2015 年城镇家庭户按建筑年代存量住房构成 . 12 图表 15： 典型城市 90-140 平户型占比持续提升 . 12 图表 16： 中国未来人口预测-恒大研究院 . 12 图表 17： 中国未来人口预测-联合国 . 12 图表 18： 2020-2050 年城镇主力置业人口数量及年龄结构 . 13 图表 19： 1960-2008 年美国 GDP 增速和个人住房消费支出增速变化 . 14 图表 20： 2005-2018 年 GDP 和居民居住消费增速 .

21、14 图表 21： 1985-2018 年城镇居民消费支出结构 . 14 图表 22： 1978-2018 年中国 GDP 水平 . 15 图表 23： 中国经济增速处于世界前列 . 15 图表 24： 我国户均人数呈下降趋势，二人户逐渐超过三人户家庭 . 16 图表 25： 不同国家家庭平均规模 . 16 图表 26： 不同国家家庭构成 . 16 图表 27： 日本平均家庭规模随城镇化进程而下降. 17 图表 28： 我国近年来结婚率下降、离婚率上升. 17 图表 29： 未来商品住房需求测算方法 . 19 图表 30： 商品住房市场空间预测 . 19 图表 31： 城镇常住人口增加、城市更

22、新改造、居住条件改善年均需求预测 . 20 图表 32： 商品住房市场三大需求趋势变化. 20 图表 33： 一线、二线和三四线城市未来住房市场空间预测 . 21 图表 34： 重点城市住房需求总量及占比 . 22 图表 35： 2013 年以来一线城市与全国人均收入水平 . 23 图表 36： 分线城市经济-人口比 . 23 图表 37： 二线城市相对于所在省份的经济-人口比值 . 24 图表 38： 2019-2030 年全国不同区域的住房需求地图 . 25 图表 39： 2019-2030 年 19 大城市群所在省份年均商品住房需求预测 . 26 图表 40： 2018 年各省经济-人口

23、比 . 27 图表 41： 2017 年各省乡村常住人口 . 28 图表 42： 2017 年不同省份的城镇套户比 . 28 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展立足企业恒久发展 5 服务国家大局战略服务国家大局战略 1 1 房地产进入平稳发展新阶段房地产进入平稳发展新阶段，住房销售回归需，住房销售回归需求中枢求中枢 1.11.1 房地产进入提质降速房地产进入提质降速的高质量的高质量发展新发展新周期周期 我国房地产市场已过总量持续快速扩张的高增长阶段，进入提质降 速、平稳发展的新阶段。 从供给端看，一是房地产投资高峰期已过。从供给端看，一是房地产投资高峰期已过。2015 年以来，房地产开 发投

24、资增速从两位数高增长逐渐回归 10%左右平稳增长， 若扣除土地购置 费，开发投资于 2018 年首次出现负增长。二是我国存量住房套户比在二是我国存量住房套户比在 2012018 8 年已达年已达 1.01.09 9，基本告别住房短缺；但住房质量仍有较大提升空间，基本告别住房短缺；但住房质量仍有较大提升空间， 根据2010年全国人口普查数据， 存量住房中商品房套数仅占40.7%， 1999 年以前修建的住房占比高达 41.4%。 图表1：房地产开发投资增速放缓 资料来源：Wind，恒大研究院 图表2：中国城镇套户比（1978-2018） 图表3：存量住房性质构成（2011-2017） 资料来源：

25、中国住房存量报告：2019 ，恒大研究 院 资料来源：当前房地产市场是否实现平稳健康发展 ，恒大研究院 -10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%2012-022012-06 2012-10 2013-02 2013-06 2013-10 2014-02 2014-06 2014-10 2015-02 2015-062015-10 2016-02 2016-062016-10 2017-02 2017-06 2017-10 2018-02 2018-06 2018-10 2019-02 2019-06房地产开发投资额同比增速房地产开发投资额同比增速剔除土地购置费后同比增速剔除土

26、地购置费后同比增速0.810.850.870.890.910.950.991.07 1.071.090.00.20.40.60.81.01.2套户比套户比0%20%40%60%80%100%2011201220132014201520162017商品房套数占比商品房套数占比保障房套数占比保障房套数占比 自建房及其他套数占比自建房及其他套数占比2019 年以来增幅趋稳，总体呈缓慢增长 2018 年 3-12 月呈负增长，2018 年 6月同比增幅达历史低位-5% 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展立足企业恒久发展 6 服务国家大局战略服务国家大局战略 从需求端看。一方面，主力置业人口数量告别高

27、增长从需求端看。一方面，主力置业人口数量告别高增长， 20-59 岁的 主力置业人口增速从 2008 年开始明显回落，并在 2014 年开始出现小幅 负增长。另一方面，主力置业人口中改善需求人群占比增加。另一方面，主力置业人口中改善需求人群占比增加。35-59 岁人 口在主力置业人口中占比曾在 1995-2009 年明显提升，但彼时尚处于房 改后住房需求集中释放时期，套户比不足 1，各年龄段均存在大量首次置 业现象。而 2014 年以来， 35-59 岁人口占主力置业人口比重再次进入持 续上升通道，此时套户比已达到 1.07，表明追求居住品质的改善需求人 群占比增加。 图表4：主力置业人口及增

28、速（1970-2018） 图表5：主力置业人口中改善占比增加 资料来源：联合国，恒大研究院 资料来源：联合国，恒大研究院 1.21.2 “房住不炒房住不炒”引导引导，销售回归，销售回归自住需求中枢自住需求中枢 在“房住不炒” “稳地价、稳房价、稳预期”在“房住不炒” “稳地价、稳房价、稳预期” “不将房地产作为短期“不将房地产作为短期 刺激经济的手段”刺激经济的手段”的政策的政策指引指引下下，未来房地产市场销售将回归居民自住未来房地产市场销售将回归居民自住 需求中枢。需求中枢。 第一，第一，棚改棚改货币化安置货币化安置红利逐步退出红利逐步退出。2014 年起棚改货币化安置比 例大幅提升，我们测

29、算，2014-2018 年棚改货币化安置共拉动商品房销售 面积 6.73 亿平，占销售面积的 9%。从 2018 年起，棚改货币化对房地产 销售的拉动作用逐步降低。一是货币化安置比例降低。棚改融资方式由 PSL 支持下的棚改专项贷款转为棚改专项债，融资规模大幅减少，货币化 安置比例随之降低。二是新开工减少。2019 年棚改新开工套数 285.3 万 套，比 2018 年实际新开工套数减少 54.5%；根据国家新型城镇化规划 （2014-2020 年） ，到 2020 年基本完成城市棚户区改造的任务。 图表6：2014-2019 年棚改货币化去库存测算 时间时间 棚改新开工套数棚改新开工套数 （万套）（万套） 货币化安置比货币化安置比 例（例（%） 央行央行 PSL 总额总额 （亿元）（亿元） 拉动销售面积拉动销售面积 （亿平）（亿平） 拉动销售百分拉动销售百分 比（比（%） 2014 480 9% 3831 0.28 2.3% 2015 60