山东省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价报告含义考试试题(共8页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上山东省2017年上半年房地产估价师理论与方法：估价报告含义考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在我国房地产业的历史沿革中， 城市房屋和土地的所有制构成发生了根本性的变化，确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。 A：19491955年 B：19561965年 C：19661978年 D：1978年以后 E：房地产估价机构必须加盖公章 2、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。 A可比实例房地产 B估价对象房地

2、产 C标准房地产 D类似房地产3、房地产价格是由房地产的_三者相互结合而产生的。 A有用性、稀缺性、有效需求 B供给、需求、利用状况 C权利、租金、利率 D价值、使用价值、供求 4、某幢楼房的土地总面积500 ，总建筑面积1 000，某人拥有其中80的建筑面积。如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为。 A：6 B：7 C：8 D：9 E：工业用地的监测点评估价格5、某建筑物的建筑面积为120，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元，建筑物残值率为4，年折旧率为2，用直线法计算该建筑物当前的成新率为。 A：7840 B：8200 C：8270 D：8560 E

3、：工业用地的监测点评估价格 6、设计方案评价原则中，下列关于考虑项目全寿命费用的原则，说法错误的是。 A：所谓项目全寿命费用，就是项目从投资一开始一直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用 B：项目全寿命包括项目建设过程和使用过程两部分 C：项目全寿命费用包括建设过程的投资成本，即工程造价和项目建成后使用过程发生的使用成本 D：坚持考虑项目全寿命费用的原则，就是要求在设计过程中要兼顾建设过程和使用过程，力求项目全寿命费用最高 E：执行层的组织协调 7、某市2008年住宅的预测销售量为500万，实际销售量为650万，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为万。 A

4、：500.0 B：37.5 C：612.5 D：650.0 E：借款合同 8、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为元。 A：98 B：102 C：108 D：116 E：工业用地的监测点评估价格 9、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10的情况下，房地产价格为4500元若报酬率为8，剩余使用寿命延长至40年，该房地产的价格为。 A：4451元 B：4500元 C：4549元 D：5821元 E：工业用地的监测点评估价格 10、按照规

5、定，新建现售商品房项目应当在现售前日完成选聘物业服务企业。 A：30 B：45 C：60 D：90 E：执行层的组织协调11、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格是房地产的。 A：供给价格 B：需求价格 C：市场价格 D：均衡价格 E：工业用地的监测点评估价格 12、债务人为自己的信用投保的为_。 A财产损失保险 B责任保险 C保证保险 D信用保险 13、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110，售价4000元，张某交付了全部价款，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房产权登记的建筑面积为100，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款元。(2008

6、年试题) A：40000 B：53600 C：66800 D：80000 E：执行层的组织协调14、估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物损失。 A：价值 B：价格 C：效益 D：利润 E：工业用地的监测点评估价格 15、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为_%。 A15.0 B15.7 C12.6 D11.6 16、承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。 A：吊车梁 B：外墙围护系统 C：柱子 D：基础 E：执行层的组织协调 17、在某宗房地产估价中，

7、三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是_元/m2。 A-100 B-50 C50 D100 18、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是_。 A保本点分析 B敏感性分析 C现金流量分析 D统计试验分析 19、下列使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。 A：用途 B：建筑规模 C：容积率 D：绿地率 E：工业用地的监测点评估价格 20、某企业开发某土地，土地重

8、新取得成本为1000元，正常开发成本为1500元，管理费用为前两项的5，投资利息占直接成本的5，销售费用为100元，直接成本利润率为6，则开发后的地价为【2006年考题】 A：1840元 B：2840元 C：2966元 D：3000元 E：工业用地的监测点评估价格 21、中华人民共和国城市房地产管理法规定：“由以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。 A：乡级 B：县级 C：地市级 D：省级 E：执行层的组织协调 22、建设投资估算的精度在10，所需费用，小型项目约占投资的1030，大型复杂的工程约占0210，该阶段为。 A：投资机会研究 B：初步可行性研究 C：详细可行性研究 D

9、：项目的评估和决策 E：借款合同23、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是。 A：降低房地产开发贷款利率 B：增加土地有效供给 C：降低契税 D：提高购房贷款利率 E：工业用地的监测点评估价格 24、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为_。 A条形基础 B独立基础 C整体式筏式基础 D箱形基础25、投资性物业中运营支出占的比例是运营费用比率。 A：税后利润 B：经营利润 C：净经营利润 D：净租金收入 E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项

10、。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列不属于合同终止的原因有。 A：债权债务同归于一人 B：债务已经按照约定履行 C：债务相互抵消 D：债权人要求偿还债务 E：执行层的组织协调 2、对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含_。 A开发商的直接损失 B开发商的精神损失等间接性损失 C购房人的精神损失等间接性损失 D商品房销售代理商的直接损失 E购房人的直接损失3、耕地占用税减税范围中，可以按规定税额减半征收的包括。 A：农村居民占用耕地新建住宅 B：对民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的 C：国家在“老、少、边、穷”地区采取以工代赈办法修筑的公路，

11、缴税确实困难的，由省、自治区财政厅(局)审查核定，提出具体意见报财政部批准后 D：不属于直接为农业生产服务的农田水利设施，但确属综合性枢纽工程的 E：对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口的 4、根据土地使用权的获取方式，房地产的转让不包括。 A：以出让方式取得土地使用权的房地产转让 B：以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 C：以赠与方式取得土地使用权的房地产转让 D：以拍卖方式取得土地使用权的房地产转让 E：以招标方式取得土地使用权的房地产转让5、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是_。 A项目风险越大，风险等级系数值越大 B贷款期限越长，期限系数值越小 C企业信用等级

12、越高，信用等级系数值越低 D用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低 6、省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是_。 A地方性法规 B政府规章 C部门规章 D自治条例 7、在成本法求取折旧中，建筑物的有效经过年数=经济寿命-_。 A自然寿命 B剩余寿命 C经过年数 D剩余经济寿命 8、A市2007、2008年度商品住宅平均价格分别为2600元、2800元。该市A市20072008年普通商品住宅价格的环比增长速度是。 A：10769 B：769 C：1103 D：103 E：执行层的组织协调 9、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造

13、成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有_等。 A意外破坏的损毁 B市场供给的过量 C建筑设计的缺陷 D人们消费观念的改变 E周围环境条件的恶化 10、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有。 A：按存量增量细分 B：按交易形式细分 C：按目标市场细分 D：按房地产用途细分 E：按地域细分11、专业人员主要依照写字楼对其进行分类。 A：所处的位置 B：交通便利条件 C：自然或质量状况 D：设施完善程度 E：收益能力 12、实行包干制的物业服务费，其构成不包括_。 A物业服务成本 B法定税费 C物业服务企业的酬金 D物业服务企业

14、的利润 13、_的具体考试及注册、继续教育工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门负责进行。 A房地产经纪人员 B房地产估价师 C房地产咨询人员 D房地产估价员14、26不属于宏观经济政策目标的是_。 A充分就业 B消费质量 C价格稳定 D经济增长 15、在市场经济条件下利率的高低并不取决于_。 A社会平均利润率 B通货膨胀率 C收入水平 D政策性因素 16、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，国土资源部从_开始实施招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定。 A2000年7月1 B2001年7月1 C2002年7月1 D2003年7月1日 17、编制城市规划一般分为两个

15、阶段。 A：总体规划 B：控制性详细规划 C：修建性详细规划 D：分区规划 E：详细规划 18、下列关于地籍图的阐述错误的是_。 A地籍测量绘制的图件称为地籍图 B地籍图内容包括地籍要素和必要的地形要素 C地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等依据，也是建立地籍档案必不可少的资料 D地籍要素是指土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料 19、以下关于建筑物寿命的说法中，正确的有。 A：建筑物的经济寿命短于其自然寿命 B：建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数 C：建筑物的经济寿

16、命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数 D：建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长 E：建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数 20、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低_元/m2。 A200 B300 C700 D1000 21、下列权利中，属于用益物权的是。 A：抵押权 B：质权 C：地役权 D：留置权 E：

17、执行层的组织协调 22、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是_。 A工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单 B工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则，统一的工程量清单项目编制规则要求，计算的分部分项工程数量的表格 C工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分 D工程量清单中的工程量应作为结算时的依据23、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的。 A：变现风险 B：政策风险 C：利率风险 D：市场供求风险 E：借款合同 24、要做到现金流量折现，首先应做到_。 A后续开发经营期间究竟多长要估算准确 B各项支出收入何时发生要估算准确 C各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确 D投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致 E各项支出、收入发生的机率25、原建设部令第97号城市房地产中介服务管理规定规定，房地产中介服务是指等活动的总称。 A：房地产咨询 B：房地产价格评估 C：房地产经纪 D：房地产转让 E：房地产抵押专心-专注-专业