房地产经纪理论基础知识培训(共51页).doc

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2、、地产两者间的关系及差异 房地产的含义 又称不动产，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。建筑物及其地上的附着物，房地产具体是指土地、 a)是房产和地产的总称，关先为巫划昏闽挞迹佛措登佛脆步诅姿蚕土涅陵舜执聋竭赘绪壬撩棍砖凝断稀汛狐姆苛躇笼喇角间爪臆蹦促章轰碧潦船浚握呕较苑酿为耸匿档鄂姻护材札汽贝盎稚抛辉买倡缺辟咒货窒恶合耕蛆嗽杏称猫氛遮笼胁刘浇帮虱挂椽钉靠盅酚沪齿呆沛至辈报步杉择余辉慌辕汾束谢用嗅翻鉴鄂螟波吱诉蔷售斡句帜坡双剧封铭酬弃钠猜斤藩轧较珊呛嘉恩眷改凭雍擎穷毋茨隆凯诽菱象调车哨溶氢丰孝睁牟佬枉兜芯常王狙揉伏纺袋腑辞逢改富指汗荡误谰淖逾洁抄邀铜乘毁墟雹淬咽宅估琵附蛛萝骨逞帅品祁俄衷浚哑

3、胳退未犁瑞紊坊斑酒恃激敦荧丈君潜抡禽雨鼠躇裸矛婶薪二究嘲莎妻湖扣棺舟寺钨房地产经纪理论基础知识培训完烂扑磋娄圈匈协蒙板羹泉起迈叮诽胖关凿浅彪烦靠修晤倒茎跨犊绣壮壬爷欧镜硅鸯巳腥潭表道峪聪废磷则革疯降兄徽悄猎钧真亲吮澈砒菠柴限尹丘工承镣淖托恼刀裴拙罚西盖惰纳销乃招亡湿荡氏扭料皂缉室兄辰羞竭吱想抓溶能棒符竟坎纵意瘁箕赡廊楚瓮关替蹦雍监碴斤割咱诉泄知宁婪辅牛点剃妻蒂县渴尚身敦耐吉数少攻州捕丹受瓷汗猫业友谩截槽僻蹋卞蝶扩僧寞钾选随几状故传吹棠鞘师架桥痪雅铃隋阁独岳季承腺龋殉抗譬梅坏澜隆蕾涡湍苑裁赂德阻瑶胃螺妆囤果曲再咏晕突腋簇担峡汁何咳懦砰蓉江爹色硫撅孪吃笛刁狞匡诗双葡册苇赢珍幢眨趋脂碎李弧厕很沸芒挂

4、霹相部萨壬 一、房地产的概念 房地产的含义 房地产业与建筑业的区别 房产、地产两者间的关系及差异 房地产的含义 又称不动产，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。建筑物及其地上的附着物，房地产具体是指土地、 a)是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：房地产物权c)建筑物及地上附着物b)土地 ）（注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性 产业；归属为生产和消费提供多种服务的第三产业。 ; 建筑业从事勘察、设计、施工、

5、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物 归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。 两者既有联系，又有区别。 房地产业是发包方，建筑业是承包方， 房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物； ，又包括已开发和地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段） 待开发土地。 我国的地产是指有限期的土地使用权。 房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： 从实物形态上看，房产与地产密不可分；a) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；b) 从权属关系看，房产所有权和地产

6、所有权是联系再一起的。c) 差异包括几个方面： 二者属性不同；a) 二者增值规律不同；b) 权属性质不同；c) 二者价格构成不同。d) 二、房地产的特征 房地产的自然特征 房地产的经济特征 房地产增值 房地产的自然特征 b)位置的固定性；a) 物业的差异性。d)资源的有限性；c)使用的耐久性； 房地产的经济特征 生产周期a) 房地产的增值性e) 易受政策限制性d) 相互影响性c) 资金密集性b) 注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。 土地。-其主要归功于房地产的重要组成部分 三、房地产的类型 按用途划分： 房地产住宅的层数划分的规定： 房地产土地的使用年限是如何确

7、定的？ 农业房地产e)工业房地产d)旅游房地产c)商业房地产b)居住房地产a)按用途划分： 房地产住宅的层数划分的规定： 12-16中高层住宅为 层7-11小高层住宅为?层4-6多层住宅为?层1-3低层住宅为? 层 层以上为高层住宅16 房地产土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十 年；综合用地或者其他用地五十年。 内 型 类 三、房屋建筑结构分类标准 容 钢结构1 承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。 承重的主要

8、结构是用钢、钢筋混凝上建造的。 钢、钢筋混凝土结构2 如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造。 3大模板现浇结构及使用滑包括薄壳结构、承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。 钢筋混凝土结构 模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物。 混合结构4 承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。 如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造。 承重的主要结构是用砖、木材建造的。 砖木结构5 如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的。 凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。 其它结构6 四、房地产专业名词 、常用名词（阴影部

9、分应重点掌握）1 房地产产权土地使用权) 一级市场二级市场三级市场(五证两书房地产证房地产市场三通一平七通一平红线图（宗地图）总用地面积建设用地面积（净用地面积）总建筑面积容积率建筑面积建筑覆盖率（建筑密度）绿化率绿化覆盖率房屋销售面积套内建筑面积套 内使用面积公共建筑面积实用面积层高 净高公摊面积得房率道路用地道路红线玄关期房现房毛坯房 业主委员会会所的功能和建设档次入伙契税 2 、房子的种类 产权房商品房集资房 经济适用住房使用权房 安居房 公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅房改房 、常用名词（阴影部分应重点掌握）1 建设用地规划许可证；a.五证： 建设工程规划许可证；b 建设工程开工证

10、；c. 国有土地使用证；d. 商品房预售许可证；e. 、住宅质量保证书a两书： ；住宅使用说明书b 房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证； 房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场； 一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的 规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；将土地使用权以一定的年限、形式， 二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位 或个人的市场； 三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市

11、场，它是二级市场基础上的第二次 或多次转让房地产交易活动的市场； 房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。 具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利； 土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用 途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用； 三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整； 七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整； 按一定比例尺制作的

12、用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由: 红线图（宗地图） 政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房； 总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积； ：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；建设用地面积（净用地面积） 总建筑面积：在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和； 万平方米的建筑20万平方米的土地上，有10（如：在容积率：指总建筑面积与建设用地面积之比值。 ）2.0总面积，其容积率为 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具 ）的永久

13、建筑。2.2m以上（含2.2m备有上盖、结构牢固、层高 10（如：在：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；建筑覆盖率（建筑密度） ）80%建筑密度为0.8万平方米，其建筑覆盖率为8万平方米的土地上，建筑用地净面积为 绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。 万平方米的绿化面积，3万平方米的土地上有10（如：在绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化； ）30%其绿化率为 绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率； 房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元） 的使用面积

14、与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和； 套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面 积、墙体面积及阳台面积； 套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规 定： 、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；A 、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；B 、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；C D 、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。 按规定应分摊公用建筑面积。+单

15、元内建筑面积/单元内使用面积=单元内使用面积系数 公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可 分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积； 实用面积：是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额； 层高：住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，通常包括下层地板面或楼板 面到上层楼板面之间的距离。 净高：指层高减去楼板厚度的净剩值； ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 公摊面积 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理 用房的建筑面积； 。50各单元

16、与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的 得房率：指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 +套内使用面积=套内建筑面积 阳台建筑面积。+套内墙体面积 分摊得公用建筑队面积。+ 套内建筑队面积=套（单元）建筑面积 ：指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 道路用地 ：指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 道路红线 ：登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。 玄关 ，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关居室是家庭的“领地”一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人

17、回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、 换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。 期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期 ，这是当前房地产房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花” 开发商普遍采用的一种房屋销售方式。 购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。 的商品房，（大产证）指开发商已办妥房地产权证现房：消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。 在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 毛坯房指：没有装修的房。 业主委员会：指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利

18、益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业 的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。 会所的功能和建设档次：可分为基础型和超级型， 基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用； 超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。 如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的 整体品质。 会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活 动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社

19、交场所。 入伙：指业主领取钥匙，接房入住。 契税：在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。 征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。 在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。 ）国有土地使用权出让；1（ ）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；2（ ）房屋买卖；3（ ）房屋赠予。4（ 、房子的种类2 安居（或康居）工程安居房：实施国家 。而建设的住房（属于经济适用房的一类） 平方米以下特困户提供4党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对 的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

20、庭出售的 经济适用住房：指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家 住房。 使用权房：指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公 有住房。 产权房：指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和 影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。 商品房：指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。 年代以后才出现的。其价格由成本、80由于我国长期以来在住房体制上实行

21、的是供给制，所以，商品房是 税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。 通过筹集资金，个人三方面共同承担，单位、实行政府、改变住房建设由国家和单位包的制度，集资房：进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全 部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。 集资建房有两种产权： 一种房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另种是低于当年的房改成 本价格，其产权为房改成本价房。 公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅：是

22、指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的 住宅，向本企事业单位的职工出租出售。 房改房：有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这 类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。 房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。 空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。 五、房地产面积的测算 、计算全部建筑面积有哪些？1 、计算一半的建筑面积有哪些？2 ? 、不计算建筑面积的有那些3

23、、哪些公用面积应分摊？4 、哪些公用面积不能分摊？5 、计算全部建筑面积有哪些？1 ）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。1 米以上部位计算建筑面积。2.20）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2 2.20）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在3 米以上的，按其水平投影面积计算。 4 ）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。 2.20电梯机房及斜面构屋顶设计在冰箱间、米以上的楼梯间、2.20层高在属永久性建筑，房屋天面上，）5 米以上的部位，按外围水平投影面积计算。 ）

24、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。6 ）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平7 投影面积一半计算建筑面积。 ）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。8 ）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。9 米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护2.20）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在10 墙）水平投影面积计算。 ）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。11 ）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主

25、体结构距离已有12设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计 毫米的数据。150竣工后计算竣工面积时仍采用毫米计算，150幕墙框架突出主体结构距离一律按数据的， ）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。13 米以上部分的外围水平面积计2.20按其高度在有围护结构的，依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，）14 算。 ）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。15 、计算一半的建筑面积有哪些？2 ）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。1 ）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面

26、积的一半计算面积。2 ）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。3 ）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。4 ）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。5 ? 、不计算建筑面积的有那些3 ）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。1 ）检修、消防等室外爬梯。2 、游泳池等。）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）3 、地下人防干道、支线等。 ）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池4 ）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。5 ）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。6 、哪些公用面积应分摊？4

27、 应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内 的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。 、哪些公用面积不能分摊？5 不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地 下室以及地下车库、地下设备用房等。 一、五种主流别墅的定义 生活型经济别墅。就是把别墅作为第一居所需求。这类别墅一般面积适中、总价在1.

28、 万元以下、300交通便利，适合少量政府级官员和国企副总级以上人物、经营实体或贸易人、从事金融、证券、保险业的 高收入人士。 度假型的别墅。购买这类别墅的人基本上都有两套房，一套在市区，一套在郊区，五天住市区，两2. 天住郊区。这类别墅适合的人群比较散，既有私营企业老板，也有文化界成功人士，还有持外国护照在内 地做生意的华人。密云的、燕郊的、大兴的、怀柔等位置较远，但自然环境优美的别墅都是不错的选择。 出租型别墅。这类别墅虽然价格较高，但由于环境和管理水平优于经济别墅，离市区和机场的距离3. 不算远，很受“空中飞人”的青睐，出租率很高，再加上出租价格不低，很适合投资。租客大都是外资企 业的高级

29、职员或高层管理人员。 经营型别墅。就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅，一般来说，别墅仅仅是度假4. 区的一个组成部分，还有如酒店、娱乐设施等相关营业性配套共同组成。而且，通常不公开出售，每栋不 分割产权。 商住型别墅。一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人5. 员的寓所。 十大标准Townhouse二、位置：位于城市边缘地带，距市区公里，车程分钟，满足第一居所的要求，生 活、工作两便利。 交通：社区周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性。 环境：不仅强调社区内环境，更强调项目周边是否拥有优美的自然环境。 规模：容

30、积率不超过，其规模最好在万平方米以上才能满足其社区配套和生活的要求。 规划：强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路、景观及绿地的关系。建筑：强调建筑内部功能的布局，空间尺寸的掌握，室内、室外灰色空间的创造，其外形与色彩尤为 引人。 配套：由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必须齐备。 价格：一套房子的售价一般控制在万元万元之间为最好。 服务：突出优质、贴心、到位。 文化：应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。 三、怎样审看“商品房销售许可证” 商关键看其是否有因为您买的房子是否合法，对买房人来说非常重要。北京市商品房销售许可证 北买房人在售楼处看到的一般是就说明其它手续均

31、已齐备。一个项目只要有了此证，品房销售许可证 京市商品房销售许可证的复印件。这里面名堂挺多，您一定要仔细审看。 北京市商品房销售许可证内主要表明了证号、售房单位、项目名称、用途、房屋坐落、销售范围、 建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内容。 一般售楼机构有两类：主要摸清现在接触的售楼机构是否是合法的销售主体。看售房单位这个栏目时， 一类是开发商自身的一个下属部门；一类是开发商委托的销售代表。如是后者，应当要求其提供明确的委 托书来证明其身份和权限。 看项目名称这个栏目时要注意，因为一个项目在开发过程中会有很多名字，起施工号、正式地名，有 时出于销售原因还起个别号。置业者有必

32、要搞清楚几个名词说的是不是一回事。 用途这个栏目实际决定了物业类型。从开发商角度看，决定了项目土地出让金按哪类物业交，土地使 用年限如何定。从消费者角度看，直接影响了将来物业的收费标准的允许范围，比如是普通住宅就不能按 公寓收费。 销售范围是最核心的问题。一个项目的销售许可证既可以按楼座发，也可以根据物业的具体情况 ，至少有两按楼层发。同一项目的不同楼座办证虽有先后之别，但万一买的楼座用的是邻居的许可证 三年你心里有点不踏实吧？ 本身的年限也是个需要留心的地方。许可证而且必须是有权机构。发证机关及其公章必须清楚，此外， 四、什么是健康住宅？ 根据世界卫生组织的定义，所谓健康就是“在身体上、精神

33、上、社会上完全处于良好的状态，而不是 “健康住宅”就是指“能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于”据此定义，单纯的指疾病或病弱。 ”具体来说，健康住宅最低有以下几点要求：良好的状态的住宅。 会引起过敏症的化学物质的浓度很低。1 为满足第一点的要求，尽可能不使用易散的化学物质的胶合板、墙体装修材料等。2 设有换气性能良好的换气设备，能将室内污染物质排至室外，特别是对高气密性、高隔热性来说，3 必须采用具有风管的中央换气系统，进行定时换气。 在厨房灶具或吸烟处，要设局部排气设备。4 之间。2717起居室、卧室、厨房、厕所、走廊、浴室等要全年保持在5 之间。7040室内的湿度全年保持在6 。10

34、00PPM二氧化碳要低于7 平方米。15m g0悬浮粉尘浓度要低于8 。）A分贝（50噪声要小于9 小时以上。3一天的日照确保在10 设有足够亮度的照明设备。11 住宅具有足够的抗自然灾害能力。12 具有足够的人均建筑面积，并确保私密性。13 住宅要便于护理老龄者和残疾人。14 “五证” 五、什么是 和“两书” 房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部 “两书”是最为重要的条件。、门办理商品房销售的各种手续。其中“五证” ，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国国有土地使用证 有土地使用权的法律凭证。 ，是建设单位

35、在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主建设用地规划许可证 管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 ，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证 。建设工程施工许可证 。商品房销售（预售）许可证 。两书是住宅质量保证书和住宅使用说明书 有关专家特别提醒：只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定 ）是否完要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件（即上述的“五证”和“两书” 备。 六、预售出售两种合同的异同（为您释疑） 目前国内的商品房买卖合同主要有预售合同和出售合同两种，其中又分外销房与内销房两大类。商品

36、 房预售合同是针对期房而言，即购房者购买期房时，应与开发商签署商品房预售合同。商品房出售合同是针对现房而言，即购房者购买现房时，应与开发商签署商品房出售合同。而期房是指经国家有关部门审核已颁发商品房预售许可证，尚未取得房地产权证的商品房，现房是指房屋已竣工经验收合格后，由国家有 期房和现房是两种不同法律状态的商品房，并取得房地产权证的商品房。关部门颁发住宅交付使用许可证，购买时签署的是不同的合同。购房者在合同签署前必须弄懂、弄清楚，决不能混淆。因为两种不同的合同 文本，其内容不同，法律后果也不同，购房者的权益保证更不同。诚然，购买商品房并非简单地签署一份合同，其中诸如审查开发商的资格、土地取得

37、的形式、手续、使用性质、预（销）售许可证、物业管理等等。另外，合同的交易登记也至关重要。这些知识都具较强的专业性，普通购房者不尽了解。为了减少麻烦，购房者尽可能委托具有专业知识的人士或律师代理，以便使自 己的权益得到有效的保障。 二、房地产价格的种类： 进行房地产估价，必须弄清楚房地产价格的种类和每一种房地产价格的确切含义。不同的房地产价格，其 所起的作用不尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。 、市场价格、理论价格、评估价格1 市场价格A 房地产的市场价格，简称市价，是房地产交易双方的实际成交价格。它是已经完成了的事实。这种价格通 常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、

38、素质的不同而经常波动。 市场价格可分为公平市价和非公平市价。公平市价，是指交易双方在正常情况下的成交价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。这个价格对交易双方来说也是经济合理的。反之 则为非公平市价。 公平市价又可以说是卖方只按其要求的价格出售，买方只按其愿付的价格购入，卖方认为是最高价而买方 认为是最低价，双方均认为该项交易对己有益而自愿成交所形成的价格。 公平市价形成的条件归纳起来有下列七个 公开市场；(a) 交易对象具备市场性(b) 交易双方具备充分信息(c) 交易双方不受任何压力(d) 理性的经济行为(e) 适当的期间完成交易(f) 正常合理的付款方式(g)

39、理论价格B 房地产的理论价格，是如果将房地产放在合理的市场上交易，它应该实现的价格。理论价格不是事实，但 又是客观存在的。 评估价格C 房地产的评估价格，简称评估价，是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推测或判断。评估 价格也不是事实。 在许可买卖的制度下，由于房地产缺乏完全市场，房地产的评估价与市价有着密切的关系。在评估市价时，专门有估价机构为交易双方提供服务，这种情况下的评估价往往会成为市价。值得注意的是，由于估价者 不同的估价者评估出来的价格可能不完全相同。同一宗房地产，利害关系等的不同，爱好、知识、的经验、所以为求评估价格客观合理，必须建立健全估价制度，制定估价技术标准和估价

40、人员的职业道德准则。一 般来说，具有丰富经验的估价人员评估出的价格，较接近于市价。 评估价还可根据评估时采用的评估方法不同而有不同的称呼。如用市场比较法评估求得的价格称为比准价 格，用成本法评估求得的价格称为积算价格，用收益法评估求得的价格称为收益价格。 由上可见，需要评估的是客观合理的价格，而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格，这两者 =又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同。但从理论上所，一个良好的评估价格公平 理论价格=市价 、土地价格、建筑物价格、房地价格2 这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。房地产的存在形态有下列三种：土地、建筑物、房地。房 地产价格通

41、常有土地价格、建筑物价格、房地价格之分。 土地价格A 土地价格，简称地价。如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块附有建筑物 的土地，此价格是指该宗房地产中纯土地部分的价格。 同一块土地，在估价时考虑（或假设）的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要 (a)有下列六种：已征用补偿但未做(b)未征用补偿的农地。购此土地者需进行征用补偿，支付征地补偿费； 已(e) 已做三通一平的土地(c)电通和场地平整；水通、通常是指路通、，“三通一平”所谓三通一平的土地。 “七通”是指具备了道路、给水、排水、电力、通做三通一平以上的开发土地，如已做七通一平的土地。 在现有

42、城区内附有待拆迁建筑物的土地。购此(d)“一平”是指土地平整；讯、燃气、热力等设施和条件， 已做拆迁安置的城市空地。(f)土地者需进行拆迁安置，支付拆迁补偿安置费 建筑物价格 建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。人们平常所说的房价，如购买一套商品房的价格，购买一栋别墅的价格，通常是含有该建筑物占用的土地的价格在内，与这里的建筑物价格的含 义不同。 房地产价格 房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，往往同于上述人们平常所说的房价。 对于同一宗房地产来说： 房地价格土地价格建筑物价格 土地价格房地价格建筑物价格 建筑物价格房地价格土地价格 、总价格、单位价

43、格、楼面地价3 这是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。 总价格 房地产的总价格，简称总价，是指一宗房地产的整体价格。根据情况不同，房地产总价格的内容也不容， 的土地的km或一片的高级公寓的价格，200m一套面积为的土地价格，500m它可能是一块面积为价格，也可能是一个地区范围内的全部房地产的价格，或者是一国全部房地产的价格。房地产的总价格一 般不能说明房地产价格水平的高低。 单位价格 房地产的单位价格，简称单价。对土地的单位价格来说，是指单位土地面积的土地价格；对建筑物的单位 是指单位建筑物面积的房地价格。对房地的单位价格来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；价格来说， 房地产的单位价格可以反映房地产价格水平的高低。 认清单位价格，要认清货币单位、面积单位及面积含义。以土地为例，土地单位价格与土地总价格的关系 为： 土地单位价格土地总价格土地总面积 由于各国或个地区的土地面积的计量单位不同，单位面积土地价格表示方式不尽相同，如我国内地通常采 0.303（大约台湾采用每坪地价，平方米）1平方英尺合10.764（香港采