碧海云天项目营销策划执行方案(共4页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上碧海云天项目营销策划执行方案本案营销策划思路 1. 策划原则 总体原则 根据本案产品定位为高档住宅精品楼盘，所以在本项目的形象推广品牌推广上以龙头精品项目推广方式，以高姿态切入市场，但在项目的价格策略充分体现出“高档而不贵”“物超所值”。充分迎合现代理性的消费者，建立在南昌楼市中的江湖地位。 差异原则1切合市场，寻找差异化 本案在营销策划方面充分考虑了本地人的生活习惯、消费习惯、文化水平，迎合了本地消费而制定出一套完整的策划方案；打破常规，寻找本案与竞争楼盘的差异化，找出本项目的亮点，拟定了一套有效、切合实际的，可执行性强的策划方案。 创新原则2以创新的策划思路制胜南

2、昌楼市 本案在南昌属龙头精品楼市，因此在整个营销策划过程中，手法上我们寻找了许多创新点，特别在整合营销推广方面充分突破南昌楼市一贯的推广手法，寻找一套完善的，极具杀伤力的推广手法。 速度原则3“以快打慢”、速度制胜 南昌现在房地产发展速度惊人，一年内推出的楼盘近百个，给本案造成了很大的销售压力。针对这样的市场环境，如果我们不能快速地推向市场，击破市场。那么在整个销售中将会出现很多竞争对手分吃这一蛋糕。因此我们的时间的控制做了严密的布置。 效益原则4效益最大化 以快速出货，快速回笼资金、控制销售成本，达到效益最大化。 2. 项目的推广思路 针对本项目的入市时机以及南昌各大楼盘的推广分析，结合本项

3、目的特定的地理位置（青山湖畔）、建筑风格（澳式）、社区文化（海文化）等特点我司经过了长期的研究和讨论得出本项目的总体推广思路： 搭起推广平台寻找支撑元素逐个推广打动消费者 所谓的平台，就是先给消费者一个核心概念。以项目的最大亮点：澳式风格、青山湖大环境。作为项目后期推广一个初始平台，引起消费注意，吸引消费者目光，为后期搭起一个推广的核心。搭起推广平台以后，就必须挖掘这个平台支撑元素；这个推广、打动目标客户。以本项目的每一个亮点来吸引消费者。 3. 项目的销售思路 本项目销售总体思路：100销售 例如：在内部认购期有100人认购，那么我们推的单位数量就定量推出7080套，达到100以上的销售。形

4、成一种想买并不一定能买得到的效果，产生碧海云天旺销的局面，达到市场轰动效应。 3.1搭配销售 为避免一开始的单位卖完，剩下差单位，给日后的销售造成压力。建议好、中、差搭配推出，搭配的比例视当时情况而定。 3.2淡季、旺季推出策略 楼盘的销售最忌就是一开盘就冷场，给整个项目造成负面的影响，因此建议本项目的推出时间，原则是大部分选择在旺季，或长时间的节假日。（如45）；810月、五一、十一推出。以达到旺销的局面。 1. 南昌房地产市场营销环境 1.1南昌房地产销售政策法规6 1.1.1商品房预售规定6 1.1.2商品房销售的一系列政策6 1.2南昌房地产市场广告分析.7 1.2.1房地产广告投放的

5、主要媒体.7 1.2.1房地产在各大媒体投放比例及规格分析.9 1.2.3各大媒体的投放费用折扣12 1.3南昌房地产市场价格调研13 1.4本项目竞争性楼盘公关促销活动分析14 1.5同档次项目（已售）消费者数据与分析15 1.5.1消费者结构分析.15 1.5.2消费者的爱好分析.15 1.5.3本项目消费者特征分析.16 2. SWOT分析与定位篇.17 2.1SWOT分析.18 2.2.1项目优势分析.18 2.2.2项目劣势分析.18 2.2.3项目机会点分析.19 2.2.4项目威胁点分析.19 2.2卖点分析.20 3. 客户定位.21 3.1总体定位.22 3.2客户定位.22

6、 3.2.1核心客户.22 3.2.2重要客户23 3.2.3偶得客户23 3.3本案目标客户细分.24 4. 推盘思路25 4.1推盘总体思路（见附表）26 4.2销售排期及时间安排28 4.2.1销售排期28 4.2.2推盘时间安排28 4.3推盘量体.30 4.3.1推售量体计划.30 4.3.2一期推盘量体计划.30 4.3.3二期推盘量体计划.34 4.3.4阶段性推广计划.34 5. 销售渠道推广策略38 5.1销售渠道39 5.1.1现场售楼处39 5.1.2临时接待销售中心.41 5.1.3客户关系.42 5.1.4公司关系43 5.1.5集团购房.43 5.2销售道具44 5

7、.2.1接待中心的设置.44 5.2.2样板房.46 5.2.3工地现场包装.47 6. 项目整合市场攻击策略50 6.1价格定位51 6.1.1总体思路51 6.1.2定价原则51 6.2广告企划策略52 6.2.1广告语确定52 6.2.2广告主题词侧重点.52 6.2.3广告的中心主题.52 6.3广告行销推广目标53 6.4广告行销阶段诉求及广告语54 6.4.1七个行销广告阶段.54 6.5VI统一视觉形象识别策略.59 7. 媒体策略61 7.1媒体的组合62 7.2媒体广告创意与表现.62 7.2.1户外广告.62 7.2.2报纸广告62 7.3促销活动.70 7.3促销活动.7

8、1 7.4广告费用预算.72 8. 价格策略及付款方式75 8.1定位策略.76 8.2付款方式.76 9. 产品营销策略78 9.1产品营销.79 9.1.1环境景观.79 9.1.2会所.80 9.1.3户型.81 9.1.4风景.81 9.1.5交通.81 9.1.6地段.82 9.2物业管理.82 9.2.1质素要求.83 9.2.2具体工作.84 9.2.3人员安排.85 9.2.4保安、保洁人员器材配置.85 9.2.5接待生服务.86 10. 项目营销组织管理.90 10.1营销管理体系91 10.1.1营销导向战略系统的建立91 10.1.2营销专业化操作系统的建立.91 10.1.3销售组织管理.91 10.1.4数据化营销.109 10.2专业销售流程制定.112 10.2.1内部认购执行指导建议.112 10.2.2内部认购操作方案思路.114 10.2.3内部认购执行要项.117 10.2.4南昌碧海云天市场认购活动安排.118 专心-专注-专业