石家庄市城乡规划局城市土地使用和建筑管理技术规定7.17全解(共21页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上附件1：石政文审（2012年45号）石家庄市城乡规划局城市土地使用与建筑管理技术规定第一章 总 则第一条 为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据中华人民共和国城乡规划法、城市居住区规划设计规范等有关法律、法规、规范，制定本规定。第二条 本规定适用于石家庄市内五区和石家庄市高新技术产业开发区（含托管区）范围。其它地区参照执行。第三条 编制城市规划、进行城市规划管理，应当遵守本规定。批准的控制性详细规划中有特殊规定的，从其规定。第二章 建设用地分类与适建范围第四条 城市建设用地按其主要用途进行分类，各类用地分类需符合城市用地分类与规划建设用地标准。经批准的城市控制性

2、详细规划另有规定的，按控制性详细规划执行。第五条 城市建设用地细分应遵循以下原则：居住用地中绿地应控制到小类；公益性公共服务设施应控制到小小类；其他控制到中类；公共服务设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、特殊用地应控制到中类；市政公用设施用地、城市绿地应控制到小类。非城市建设用地中村庄建设用地控制到小类，其它控制到大类。第六条 城市建设用地根据其受保护的重要程度按下表进行分类。各类建设用地按其主导性质可以正向兼容。各类用地之间的正向兼容应符合以下原则：生活居住区范围：A1A2A3B1B22B31B32B34；工业生产区范围：A1A2A3B31B32B33B34B2B1；城

3、市中心、副中心区：A1A2A31A32A33A34B21B12B3。建设用地分类管理代码表类别A类B类用地性质特殊保护用地A1严格控制用地A2指定用途用地A3居住用地B1商业用地B2工业、仓储用地B3文物保护用地A11公共绿地A21生产防护绿地A22道路广场用地A23对外交通用地A24市政共用设施A25行政中心用地A31文教体用地A32卫生福利用地A33特殊用地A34一类居住用地B11二类居住用地B12三四类居住用地B13市中心商业用地B21社区商业中心B22一类工业B31二类工业B32三类工业B33仓储用地B34第七条 各类建设应遵循土地使用与建筑性质的相容性原则，并按主要建设用地适建范围表

4、的规定执行。城市“四线”用地还应符合“四线”管理规定中有关相容性规定。各类建设用地适建范围表序号居住用地公共设施用地工业用地仓储用地市政公用设施用地U绿 地第一类R1第二类R2第三类R3商贸办公C1C2教科文卫C3C6第一类M1第二类M2第三类M3普通W1危险品W2G1G21低层独立式住宅（含别墅）2其他低层居住建筑3多层居住建筑4高层居住建筑5单身宿舍6居住小区教育设施（中小学、幼托机构）7居住小区商业服务设施8居住小区文化设施（青少年和老年活动室、文化馆等）9居住小区体育设施10居住小区医疗卫生设施（卫生站、街道医院、养老院等）11居住小区市政公用设施（含出租汽车站）12居住小区行政管理设

5、施（派出所、居委会等）13居住小区日用品修理、加工场14小型农贸市场15小商品市场16居住区级以上（含居住区级、下同）行政办公建筑17居住区级以上商业服务设施18居住区级以上文化设施（图书馆、博物馆、美术馆、音乐厅、纪念性建筑等）19居住区级以上娱乐设施（影剧院、游乐场、俱乐部、舞厅、夜总会）20居住区级以上体育设施21居住区级以上医疗卫生设施22特殊病院（精神病院、传染病院）需单独选址23办公建筑、商办综合楼24一般旅馆25旅游宾馆26商住综合楼27高等院校、中等专业学校28职业学校、技工学校、成人学校和业余学校29科研设计机构30对环境基本无干扰、污染的工厂31对环境有轻度干扰、污染的工厂

6、32对环境有严重干扰、污染的工厂33普通储运仓库34危险品仓库35农、副、水产品批发市场36社会停车场、库37加油站38汽车修理、专业保养场和机动车训练场39客、货运公司站场40施工维修设施及废品场41污水处理厂、殡仪馆、火葬场42其他市政公用设施注：允许设置；不允许设置；允许或不允许设置，由城乡规划管理部门根据具体条件和规划要求确定。第三章 插建住宅规划管理规定第八条 旧城改造坚持统一规划、成片开发，原则上以红线宽度25米以上道路围合的区域规模为最小开发单元，严格控制插建。第九条 插建住宅是指在已按规划建设的居住片区内部建设户数小于500户或建筑面积小于3万平方米或用地规模小于2公顷的住宅项

7、目（不包括危险住房改造项目）。居住小区内部用地规模小于1公顷的非居住小区配套的商业办公等经营性项目以及在多层居住小区内建设的高层住宅组团项目，也适用于本规定。第十条 严禁在居住用地中的规划公建、道路和公共绿地内插建住宅。第十一条 居住街坊内现状规划指标达不到国家规范中强制性标准要求以及城市规划确定为非居住用地的，禁止插建住宅。第十二条 现状多层居住小区内禁止插建组团以下规模的高层住宅。第十三条 插建住宅项目应符合城市规划要求，建设后小区内各项强制性指标应符合国家规范规定且不低于现状水平。插建住宅应以现有居住小区、组团为依托，或其建成后能与现有住宅组合成相对完整的小区或组团。插建商业办公项目应位

8、于居住小区边缘，且建设用地至少一条边界与城市支路以上级别的道路相邻。插建项目应综合考虑基础设施与配套设施的承载能力，考虑建筑间距、空间环境及天际轮廓线的连贯与过渡。第十四条 现状多层居住小区内部建设一个高层住宅组团的，其建筑高度不应超过12层（36米）。建设两个及两个以上高层住宅组团的，在保证有高度为7-12层的住宅组团过渡的前提下，可安排一部分13-18层住宅。依此类推，直至18层（54米）以上的高层住宅。第十五条 插建项目以及多层居住小区内部建设高层组团项目，报批前需落实下列要求：一、土地权属明晰。二、符合控制性详细规划。三、建设单位应征求其所依托的物业管理区域内的业主大会的意见，并提供由

9、业主大会按照石家庄市住宅区业主大会规则出具的同意建设的书面决定，并由公证处或律师事务所出具公证或见证。四、符合现行规划审批程序的其他要求。第十六条 批准的控制性详细规划中有特殊规定的，按控制性详细规划执行。第四章 建设用地容积率规划管理规定第十七条 居住用地容积率限定上限指标，并按居住用地容积率高限指标表执行。居住类用地容积率高限指标表用地规模10公顷及以下10公顷以上多层（4-6）控制指标1.31.2中高层（7-9）控制指标1.51.4高层（10层及以上）控制指标2.8（二环内）；2.5 (其它地区)第十八条 公共设施用地容积率规定指导指标，并按公共设施用地容积率指导指标表执行。公共设施用地

10、容积率指导指标表用地规模2公顷及以下2公顷以上指导指标4.53.5第十九条 公共设施与居住混合用地的容积率指标按不同类别用地分别计算；工业等其它用地容积率指标按石家庄市城市建设节约用地标准或按批准的详细规划及有关专业规定执行。第二十条 超高层建筑容积率指标根据具体情况另行确定。第二十一条 容积率指标一般只计算地上建筑面积；地下建筑容积率指标根据具体情况另行确定。第二十二条 建筑物层高超出标准层高规定的，容积率指标按建筑面积的2倍计算。第二十三条 建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的空中人行廊道，符合下列规定的，人行廊道的建筑面积不计入容积率。廊道净宽度不大于6米，廊道下净空高度不小于5

11、.5米（穿越15米及以下城市支路的廊道下的净空高度可不小于4.6米），且廊道内不设置商业设施。第二十四条 建设项目代拆、代征城市道路、城市绿地等公益设施用地比例超出项目净用地面积20%的，可采用容积率补偿办法，超出面积参与容积率指标计算，但增加的建筑面积不得超过原核定总建筑面积的30，且居住用地容积率不超过3.0。第二十五条 原有建筑的容积率指标已超出规定值的，不得在原有建筑用地范围内进行扩建、加层。第五章 建筑间距和退地界规划管理规定第二十六条 多层居住建筑间距按间距系数确定。（一）南北朝向的正面间距不小于南侧建筑高度的1.55倍，其它方向间距系数按多层居住建筑间距控制标准一览表执行。多层居

12、住建筑间距控制标准一览表方向角01515- 3030- 4545- 6060-90间距系数1.551.401.241.401.47注：表中方向角为正南向（0）偏东或偏西；（二）侧面间距不应小于8米，主居室侧面开窗相对时，不宜小于20米。（三）垂直布置的建筑间距按各自相应间距标准的1/2之和计算，但不得小于9米。第二十七条 中、高层居住建筑间距按日照分析、最小间距双因子控制，且满足下列要求：（一）依据石家庄市城乡规划局日照分析技术规定进行日照分析。日照标准应满足大寒日日照不低于2小时的标准，旧区改建的项目内新建住宅可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准，有效日照时间带为8时16时。（二）南

13、北向平行布置时，最小正面间距按中、高层住宅建筑间距控制标准一览表执行；其它方位按照城市居住区规划设计规范表5.0.22中的方位折减系数进行换算。中、高层住宅建筑间距控制标准一览表建筑高度21 -30米（含21米）30-75米（含30米）75-100米（含75米）面宽35米及以上住宅最小正面间距项目内部30米36米45米项目外部1.55倍50米面宽35米以下住宅最小正面间距项目内部27米30米36米项目外部1.55倍50米（三）平行布置时，最小侧面间距不应小于13米，主居室侧面开窗相对时不得小于20米。（四）垂直布置时，最小间距按各自最小间距标准的1/2之和计算，但不得小于20米。第二十八条 不

14、同高度的居住建筑最小间距按以下规定执行：（一）正面间距：遮挡建筑物高度高于被遮挡建筑的，按遮挡建筑物的最小间距标准执行；遮挡建筑物高度低于被遮挡建筑的，按各自最小间距标准的1/2之和执行。（二）侧面和垂直布置间距按照各自最小间距标准的1/2之和计算。垂直间距不应小于20米，侧面间距不应小于13米，主居室侧面开窗相对时不应小于20米。第二十九条 被遮挡的居住建筑底部为非居住用房时，间距计算可扣除相应高度，但不应超过两层。第三十一条 非居住建筑的最小间距应符合下列规定：（一）多层平行布置时，其正面间距不小于较高建筑高度的1.0倍，并不小于6米。垂直布置时，其间距不小于9米。侧面间距不宜小于6米。（

15、二）高层平行布置时，其正面最小间距按高层非居住建筑间距控制标准一览表执行。垂直布置时，按各自最小间距标准的1/2之和计算，且不小于18米。侧面间距不宜小于13米。高层非居住建筑间距控制标准一览表建筑高度24-54米（含24米）54-100米（含54米）100米及以上面宽40米及以上建筑最小正面间距30米40米根据情况具体确定面宽40米以下建筑最小正面间距25米35米根据情况具体确定（三）不同高度等级的建筑平行布置时，其正面最小间距按照各自最小间距标准的1/2之和计算。垂直布置时，其间距不小于13米。侧面间距不宜小于9米。第三十一条 居住建筑与非居住建筑间距应符合下列规定：（一）被遮挡建筑为居住

16、建筑，按居住建筑间距规定执行。（二）被遮挡建筑为非居住建筑，按各自对应间距的1/2之和计算，同时考虑视觉卫生因素。（三）多层建筑侧面间距不宜小于8米，高层建筑侧面间距不宜小于13米，多层与高层侧面间距不宜小于9米。主居室侧面开窗相对时，侧面间距不应小于20米。第三十二条 居住建筑进深大于16米以及非居住建筑进深大于20米的，其侧面间距按正面间距标准计算。第三十三条 特殊建筑的最小间距应符合下列规定： 托儿所、幼儿园的生活用房，应保证冬至日满窗日照的有效时间不少于3小时；医院的病房、疗养院的疗养室、中小学的教学楼以及老年建筑的主要居室应保证冬至日满窗日照的有效时间不少于2小时；新建建筑与上述建筑

17、之间的最小间距不得低于与住宅建筑之间的最小间距标准。第三十四条 建筑间距应考虑自然地坪高差影响因素。第三十五条 建筑退让地界的距离应符合下列规定：（一）多层建筑应按照最小间距标准的1/2退让正面地界。（二）高层建筑应按照最小间距标准的1/2退让正面地界，且标准日照遮挡线不得突破北地界13.5米或北侧道路的北红线外5米。（三）多层建筑退侧面地界不小于4米；高层退侧面地界不小于6.5米。主居室侧面开窗时，退侧面地界不小于10米。第三十六条 建筑沿城市道路以及城市绿线、蓝线、紫线建设时，在符合退让道路红线和相邻建筑间距、城市紫线保护等要求的前提下，退城市绿线、蓝线、紫线的距离，多层不小于5米，高层不

18、小于8米。第三十七条 建筑间距和建筑退地界应符合消防、卫生防疫、环境保护、工程管线、地下空间、人防疏散、建筑保护、施工安全等要求。第三十八条 因现状建筑自身退地界不足，新规划的相邻建筑在满足日照、退地界等相关要求的前提下，与该建筑之间的最小间距可适当减小,但不应低于正常间距的0.7倍。第三十九条 遇有特殊、复杂情况时，建筑间距和退地界参照相应规范另行确定。第四十条 除大型公共建筑等有特殊要求外，多、高层建筑物的面宽按以下规定执行：（一）建筑高度小于或等于24米时，其最大面宽不宜超过80米；（二）建筑高度大于24米时，其最大面宽不宜超过60米；（三）不同建筑高度组成的连续建筑，其最大面宽按最高建

19、筑执行；（四）临城市道路平行布置的建筑物增加面宽时，应按面宽增加长度的1倍增加侧面间距及正面退道路红线距离；临地界平行布置的建筑物增加面宽时，应按面宽增加长度的1倍增加正面退地界距离。第四十一条 地下建筑物退地界距离，在满足管线敷设、施工安全等相关技术要求的前提下，其最小值为5米；深度超过30米的，需根据实际情况另行确定。第六章 建筑退道路红线规划管理规定第四十二条 红线宽度15米以上的城市道路两侧新建建筑退红线距离应符合建筑后退道路红线距离控制一览表规定。建筑后退道路红线距离控制一览表建筑高度退红线距离布置方式红线宽度200车位/户1-1.51.52商品房S建90车位/户0.5-0.8190

20、S建140车位/户0.8-11140S建200车位/户1-1.21.3未分户车位/100建筑面积0.7-11.1保障性住房、集体宿舍车位/100建筑面积0.2-0.40.43酒店、宾馆三星及以上酒店宾馆车位/客房0.30.30.40.40.1三星以下车位/客房0.20.20.30.30.1办公行政办公车位/100建筑面积0.61.21.21.50.4商务办公15000座，馆4000座）车位/100座位233420小型体育场馆（场15000座，馆90的户型按照商品房指标执行。（4）保障性住房、集体宿舍等建筑的机动车地面停车泊位数不得超过配建总泊位数的40%，一般居住区内地面停车率不宜超过15%，

21、其他建筑地面停车率不得超过20%。（5）表中标注* 的建筑类型为特殊类型建筑，应通过交通影响分析确定停车配建设施要求，但上述要求不得低于上表所列低限值。在涉及历史文化保护、商业步行街等特殊区域开发的建设项目，其停车设施配建指标可依据经批准的规划设计方案执行。（6）建筑物附属配套餐饮娱乐设施可按照独立指标的80%执行。（7）轨道交通车站中的轨道换乘站指有两条轨道交通通过的车站，轨道枢纽站指3条及3条以上轨道交通通过的车站。（8）各类公共建筑物的配建停车设施建成后应面向社会开放使用。开放使用的停车设施需要设置收费设施的，其出入口处收费排队等候空间应不少于两车位。鼓励非公共建筑自用停车设施对社会开放

22、。（9）二环区内有50%以上的用地面积在距离已建成或已正式立项批准建设的城市轨道交通站出入口100米范围内的公共建筑，可减少10%的机动车停车泊位配置，但综合性公共建筑不得重复折减。（10）项目用地有一个临街面面向区域分界道路的，配建指标宜选取两区域较高者。第九章 附 则第六十条 本规定由石家庄市城乡规划局负责解释。第六十一条 本规定有效期自2012年7月1日至2014年6月30日。附录：名词解释与计算规则一、建筑容积率指建设用地内地上总建筑面积与建设用地面积的比值。二、总建筑面积：按建筑工程建筑面积计算规范（GB/T 50353-2005）计算。其中，顶板面高出室外地面1.5米以上的建筑，其面积计入地上建筑面积。三、建设用地面积：是指能直接用于或附属于该建设项目的用地面积，不包括城市道路红线、蓝线、绿线等控制线内的城市公共用地面积。四、建筑物标准层高：住宅建筑标准层层高不超过3.3米，办公建筑标准层层高不超过4.5米，商业建筑标准层层高不超过5米；工业仓储建筑标准层层高不超过8米。专心-专注-专业