某房地产项目计划书(共5页).docx

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1、精选优质文档-倾情为你奉上空气家苑项目计划书工程管理09-1 容乐一、项目建设说明空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。二、项目选择地理位置概况该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位1、市场需求状况（1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方

2、便条件的小区。（2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。（3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/。2、开发策略定位（1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。（2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。（3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。（4）、较好的施工质量。（5）、科学的物业管理。四、项目建设规模、小区规划、建筑风格1、建设规模规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-

3、70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。2、小区规划、建筑风格（1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。（2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。（3）、小区的绿化、景观园林设计有特色，观赏性强。设有体育、健身场地及设施。五、环境影响、风险分析及防范措施1、环境影响符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。2、风险分析（1）、小区规划规模较大，超过当地的要求，造成开发房屋积

4、压。（2）、工地建设风险，工程建设及工期是本项目的主要工程建设风险，建设中招投标的实施成功与否将直接关系到工程造价和质量，工程如果延期将影响项目的资金回收。（3）、户型设计与市场需求不对接，造成房屋积压。（4）、周边企业入驻数量不足，需求量不大。3、防范措施（1）、充分进行市场调查（户型面积需求，园区规划绿化需求，价格需求等）。确定合理开发规模及户型面积分类。（2）、抓好前期规划及施工图设计，使设计先进、符合市场需求。（3）、抓好施工、监理工作，保证施工质量及施工工期。（4）、加强对园区企业的招商引资及周边企业的调查，加速有关配套设施的建设。六、建设成本、销售、税金、利润估算1、建设成本估算：

5、（1）、住宅按900元/（砖混）：58485900元/=元。（2）、商业建筑1200元/（框架）：17683.981200元/=元。（3）、车库、物业等1100元/：车库7922.88，物业450（其它640），计：90131100元/=元。（4）、土地成本：270元/41568.8=元 ，单位建筑面积地成本：132.5元/。（5）、前期费：规划设计费：3元/（含外网竖向），审图费：2元/，防雷检测费：1元/，测绘费：2.72元/，质量监督费：1元/，环保相关费、环保评估费、项目立项报告费：0.6元/，公司费用（工资、招待费等，计180万元）21.29元/，广告费：100万元，即11.82元/

6、；其它费(暂设、围挡、临时道路、水、电等)：65元/。土地契税（5%）：56万元，即6.62元/，消防管理费：2元/ ，设计费：8元/，勘察费：1元/，监理费：6元/质检费：2元/，总计：134.5元/。（6）、小区配套费：小区道路（含照明），30元/。小区绿化景观，15元/。小区外网：给水10元/、排水10元/、雨水10元/、消防20元/。小区供热一次费：40元/。小区供电：90元/。（含有线电视、电话、网线、监控）。消防：40元/。人防：35元/。上述计300元/（建筑面积）。（7）、住宅成本计：900+132.5+134.5+300=1467元/，总费：146758485=元。商业成本计

7、：1200+132.5+134.5+300=1767元/，总费：176717683.98=元。车库成本计：1100+132.5+134.5+300=1667元/，总费：16679013=元。总计：元，计6.65%贷款利息，总计：元。2、销售估算：（1）、住宅：按2300元/58485=元；（2）、商业：按3800元/17683.98=元；（3）、车库：按2700元/9013=元；（4）、总计：元。3、利润估算：（1）、销售利润：-=元。（2）、税金：暂按下三项计：营业税：5%5%=元。所得税：25%25%=元。城建、教育附加税8%：8%=元。（3）、税后利润：-=元。七、项目资金运作1、项目初

8、期投资（1）、土地费：270元/=1122.3万元（2）、前期立项、规划、勘察、设计、审图、消防审查、公司费用、广告费等计：420万。合计：1542.3万元。2、项目的融资（1）、对工业园区已建厂房1-2#，6-11#租赁、出售。（2）、对工业园区规划厂区进行租赁、出售。（3）、寻找共同开发的合作伙伴，对方出资，我方出地，负责立项、规划、设计、施工、监理、竣工、归档等全方位服务，达到利益双赢。（4）、房屋销售过程融资。（5）、银行抵押贷款。八、项目实施原则及建设周期1、项目实施原则（1）、严格执行建设程序，统筹安排各项工作。（2）、重点抓规划、方案、施工图设计，做到设计合理，技术先进。（3）、

9、严把施工质量关，质量与进度协调统一，保证质量，按时完工，交付使用。2、建设周期（1）、2012年3月20日-3月25日， 地质勘察。（2）、2012年2月1日-4月1日 规划、设计及施工图设计阶段。（3）、2012年4月1日-4月15日 审图、图纸交底。（4）、2012年4月15-10月25 工程施工阶段，10月25日全部竣工交付使用。九、销售策划1、销售宣传的重点区域：金城江区 2、及时开展销售宣传，准备工作（2012年1月1日-3月1日），3月1日开始正式销售宣传。3、销售中心办公室，内有小区规划图（景观、园林）沙盘，各种户型沙盘展示（2012年2月20日做完）。4、多方位广告宣传（1）、网上宣传：平面效果图、户型图、销售价格及相关说明。（2）、通过媒体（报纸、广播、电视），销售宣传册，单体广告板，路灯广告板宣传。5、与百旺经济开发区、金城江区协商，由金城江开往东江镇、空气家苑小区的相关公交车，在小区门前设站。十、项目立项结论通过以上论述，该小区建成后，能够达到对工业园区的企业有利生产，方便生活。能够起到促进中小企业入驻工业园区，拉动百旺经济开发及金城江区经济作用。本项目在周边企业入驻具有一定数量，且有相应配套设施，户型平面布局合理，户型面积适宜，建筑风格高雅，颜色搭配合谐，观赏性强的景观园林，优良的施工质量，科学的物业管理，把握好销售市场，其项目是可行的。专心-专注-专业