物业公司总经理目标管理责任书(共12页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上物业公司总经理目标管理责任书为确保物业管理有限公司年度计划目标得以实现，经董事会与目标责任人(总经理)共同商讨，已确定物业管理有限公司二年年度工作责任目标，并拟由目标责任人代表物业管理有限公司签署确认。一、 责任目标1. 管理目标1) 全年不发生重大安全责任事故。“重大安全责任事故”是指： 因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故； 因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故； 因失职或玩忽职守引发的火灾事故； 因失职或玩忽职守引发的水浸事故； 因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件； 因失职或玩忽职守引发的业主使用人重伤、死亡事件。2) 所辖物业设施设备的使用完好率达9

2、5%以上。3) 员工上岗培训率100%。4) 员工对企业的满意率达85%以上。5) 导入新思维、新观念，建立健全标准化管理，推动企业的现代化管理进程。6) 除无法进行重大改造的硬件设施（条件）外，大厦住宅区物业管理（服务）其他各项指标力争在2004年12月31日前达到省住宅区物业管理服务标准中“二级”的各项管理指标；商业和办公层因无规范标准可资参考，故，共性部分亦参照“住宅标准”考核。省住宅区物业管理服务标准（章节摘录）6.2 二级6.2.1 房屋及共用部位共用设施设备维修养护6.2.1.1 房屋a. 房屋完好率95以上；b. 房屋零修、急修及时率80以上；c. 房屋零修工程合格率90以上；d

3、. 房屋立面较整洁，无重大缺损现象；e. 房屋装修符合管理规定，无私改乱拆现象。6.2.1.2 协调、配合水、电、气等专业部门做好水、电、气等设施设备正常运行的保障工作。6.2.1.3 环卫设施，基本完好，无重大缺损现象。6.2.l.4 道路通畅，路面较平整。6.2.1.5 消防设施基本完好无损，可随时启用。6.2.2 安全护卫6.2.2.1 主出入门 24小时值班；6.2.2.2 安全护卫人员24小时巡查；6.2.2.3 交通车辆管理有序，机动车辆出入登记、按序停放； 6.2.2.4 有应急处理计划措施，遇警能及时报警，并努力防止事态进一步恶化，协助保护现场。6.2.3 绿化、环境、卫生6.

4、2.3.1 绿化符合规划要求，布局较合理，绿化覆盖率25以上；6.2.3.2 花草树木长势良好，无枯死、无破坏、无大面积虫害现象；6.2.3.3 小区建立清扫、保洁制度，专人定时清洁，定期杀虫灭鼠，垃圾日产日清；6.2.3.4 房屋立面及区内道路基本整洁；6.2.3.5 水、电、气等设施设备以及环卫设施基本整洁；6.2.3.6 无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。6.2.4 多种经营和社区文体活动服务6.2.4.1 生活服务a. 房屋自用部位自用设施设备的维修服务；b. 商务服务，如代订牛奶、报纸等。6.2.4.2 公共娱乐、文体活动，年开展4项以上。6.2.5 服务质量、效果6.2.5.1

5、服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布，服务项目及价格公布；6.2.5.2 公共性服务费收支情况定期(一年12次)公布；6.2.5.3 维修基金帐务按规定报业主委员会审核，并定期向业主通报；6.2.5.4 认真接待群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率85，回访率96以上；6.2.5.5 业主意见反馈，满意率65以上。6.2.6 相关条件6.2.6.1 硬件环境6.2.6.1.1 小区符合规划要求，区容区貌较好，无违章搭建现象。6.2.6.1.2 主出入口有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团栋号标志明显。6.2.6.1.3 供水、排水、供电、供气、消防、绿化、环卫设施设备基本齐全。6.2

6、.6.1.4 停车场6.2.6.1.5 主出入口设有值班室。6.2.6.2 物业管理企业6.2.6.2.1 企业须持有省物业管理企业资质证书。6.2.6.2.2 企业内部考核制度，岗位职责明确。6.2.6.2.3 人员培训，持证上岗率80以上，其中企业经理、部门经理，管理员80%以上持有物业管理从业人员岗位证书。6.2.6.2.4 安全护卫人员统一着装。6.2.6.3 业主委员会6.2.6.3.1 具备条件的，应成立业主委员会：暂不具备条件的积极创造条件，制定计划，成立业主委员会。2、 服务目标修订“二级标准”，我们拟将“住户对管理服务工作的满意率达90 %以上” 作为200年度的服务目标。（

7、“二级标准”为65 %以上）3、 经营目标1） 全年确保万元税前经营收入，其中，物业服务费收入万元，其它经营收入万元。2） 全年各项开支控制在万元指标内，其中工资性费用（含合同制员工的各类保险以及全体员工的奖励基金支出等）控制在总支出的%，即万元计划范围内。3） 全年实现应税前经营利润（毛利）：万元。4、人员定编全部人员定编人，其中： 经理室人； 经理办公室人；（含档案文员物业管理员保洁班车辆管理仓库保管） 财务部人； 设备部人（含机械维修水电值班和维修）； 安全护卫部人。（含监控岗位、巡护岗位、门厅和大院岗位）全部人员编制中，合同制用工拟控制在全部用工人数的左右，主要对象为重要岗位的管理人员

8、、技术工人、安全护卫班长。二、 责任人的权力为保证上述责任目标的实现，公司实行总经理负责制，责任人(总经理)的权利如下：1) 人事管理和薪酬分配权 对物业管理有限公司总经理助理(含)、部门经理(含)以下各级员工的组阁权、奖罚权、任免权、解聘权。 对物业管理有限公司副总经理财务部经理的任免、调配、解聘、奖罚的建议权。 编制范围内员工招聘录用决定权。 核定工资总额内的调薪决定权。2) 财务管理权物业公司独立财务核算。财务人员归属董事会、目标责任人双重领导。受董事会委托（授权），目标责任人有物业公司日常经营管理资金费用支出计划审核权、借款审核权、费用报销审核权。3) 管理决策权 主持物业管理有限公司

9、的日常管理工作。 组织实施物业管理有限公司的工作目标、工作计划、工作标准、工作程序、管理制度。 主持召开物业管理有限公司的各类工作会议。 组织管理评审。 审核各类经济合同。4) 申请支持权 依据物业管理有限公司的工作进展情况申请专项经营管理资金和其他资金支持。 申请修改物业管理有限公司的组织架构和人员定编。 申请业务支持。三、 责任人的义务 接受董事会的统一领导。 向董事会作工作汇报。 确保责任目标的逐步实现。 自觉接受董事会监控、考评、检查。 每月28号前按时上报次月度工作计划报表。 每月5号前组织目标评估，质量评审，进度、质量考评。 每季末的次月5日前组织员工季度绩效考评。 积极配合董事会

10、完成其他专项工作。 保证公司各个标准作业规程的贯彻执行。 保证公司操作不违背国家的法律、法规。 保证员工的生活、工作秩序。 保证员工的整体操作技能和工作质量。 为公司培养人才。四、 董事会的权力 对物业管理有限公司的运作状况(工作进度、标准、质量、成本等指标)抽查、检查、监督的权利。 有对目标责任人、副总经理、财务部经理的任免权、解聘权、调配权。 有要求责任人出示、收集、解释各类数据、原始凭据、记录的权利。 有对物业管理有限公司的资金审批权和对其财务运作状况的直接监控权。 有对目标责任人的绩效考评权、奖罚权。 专项事件的调查权。五、 董事会的义务 及时提供合适的业务支持。 提供信息支持。 提供

11、资金支持。六、目标考评1、董事会定期(不定期)监控、审计、检查物业管理有限公司资金的运作、成本和其他财务工作。检查标准、办法依据行业法规和公司的财务规定。2、董事会负责目标责任人的绩效考评。考评标准办法依据本目标管理责任书。七、 目标奖罚1、公司责任人(总经理)必须依照双方确认的工作计划完成本责任书所列的各项目标。2、如果工作目标完成，则物业管理有限公司可按年度工资费用计划制定年终奖金分配方案，对员工发放年终奖金（兑结预支的季度奖金），其中目标责任人可提取公司年奖金总额的%作为个人奖金。3、如果本责任书所列三类目标不能全部完成，则，每不能完成其中一项指标，扣减项目责任人的25%目标奖金，直至扣

12、除全部奖金，并承担相应的行政处罚。4、若发生不可抗力而致使责任目标无法完成，则本目标责任书失效，遗留问题由董事会与目标责任人共同处理。八、 其他事项1、本目标管理责任书壹式肆份，董事会存档两份，目标责任人一份，物业管理有限公司存一份。2、未尽事宜，由目标责任人同董事会协商解决，补充条款与本责任书具有同等效力。4、责任书自签订之日起生效。5、责任书解释权在董事会。 目标责任人签署： 董事长签署：日期： 日期：住宅物业管理收费员的工作和技巧1、勤于学习，丰富自己。所谓学习就是加强对物业知识、条例规定的学习。这对于物业企业的收费员来讲尤其重要，其意在通过学习，使自己尽可能多的掌握一些有关的物业知识、

13、物业管理范围、物业服务内容。武装自己的头脑，丰富自己的思想，增强服务意识，提高收费技能。充分发挥自己的应变能力和思维能力，利用学到的掌握的知识运用到收费工作中去，随时应对用户提出的各种问题，力求通过收费员的宣传解释来消除用户对物业管理的种种疑虑，达到收费的目的。2、勤于跑腿，勤于磨嘴。上门收费要勤跑，不能光靠电话催费和坐等收费。多宣传多解释不怕麻烦。这一点也是收费的关键，意在通过收费员的宣传将物业管理知识、公司服务理念传达到户、温暖到人，尤其是在当前有些居民对物业管理不理解或其它某种原因对物业费、物业管理不理解的情况下，思想工作显得尤其重要。也只能通过耐心的、热情的、由表及里的加以解释、以交流

14、思想、沟通感情、主动了解用户困难，主动为其报修解决困难，温暖人心才能使用户消除怨气，才能使用户由不理解到理解，由不情愿到情愿，心通气顺的交费。才能使用户从过去的单户型住宅观念中解脱出来，尽快向集体型住宅观念转变。开办费什么是开办费开办费指企业在企业批准筹建之日起，到开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日止的期间（即筹建期间）发生的费用支出。包括筹建期人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益和利息支出。筹建期是指企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。 开办费的列支范围（一）开办费的具体内容1，筹建人员开支

15、的费用（1）筹建人员的劳务费用：具体包括筹办人员的工资奖金等工资性支出，以及应交纳的各种社会保险。在筹建期间发生的如医疗费等福利性费用，如果筹建期较短可据实列支，筹建期较长的，可按工资总额的14计提职工福利费予以解决。（2）差旅费：包括市内交通费和外埠差旅费。（3）董事会费和联合委员会费2，企业登记、公证的费用：主要包括登记费、验资费、税务登记费、公证费等。3，筹措资本的费用：主要是指筹资支付的手续费以及不计入固定资产和无形资产的汇兑损益和利息等。4，人员培训费：主要有以下二种情况（1）引进设备和技术需要消化吸收，选派一些职工在筹建期间外出进修学习的费用。（2）聘请专家进行技术指导和培训的劳务

16、费及相关费用费用。5，企业资产的摊销、报废和毁损6，其他费用（1）筹建期间发生的办公费、广告费、交际应酬费。（2）印花税（3）经投资人确认由企业负担的进行可行性研究所发生的费用（4）其他与筹建有关的费用，例如资讯调查费、诉讼费、文件印刷费、通讯费以及庆典礼品费等支出。（二）不列入开办费范围的支出1，取得各项资产所发生的费用。包括购建固定资产和无形资产是支付的运输费、安装费、保险费和购建时发生的相关人工费用。2，规定应由投资各方负担的费用。如投资各方为筹建企业进行了调查、洽谈发生的差旅费、咨询费、招待费等支出。我国政府还规定，中外合资进行谈判时，要求外商洽谈业务所发生的招待费用不得列作企业开办费

17、，由提出邀请的企业负担。3，为培训职工而购建的固定资产、无形资产等支出不得列作开办费。4，投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息，计入开办费，应由出资方自行负担。5，以外币现金存入银行而支付的手续费，该费用应由投资者负担。（三）筹建期的确定企业筹建期的确定在我国受税法影响较大。例如外资所得税法实施细则中规定，“外资企业筹建期为企业被批准筹办之日起至开始生产、经营（包括试生产）之日止的期间”。以上所称“被批准筹办之日”，具体是指企业所签订的投资协议后和合同被我国政府批准之日。以上所称“开始生产、经营（包括试生产）之日”，具体是指从企业设备开始运作，开始投料制造产品或卖出同第一宗商品之日起，为企

18、业筹建期结束。其他企业可参照该规定。（四）开办费一般按五年摊销，新企业会计制度规定开办费一次摊销 开办费的会计处理企业会计制度（财会200025号）对开办费的摊销期限作了重大调整。原行业会计制度规定，企业发生的开办费应当从生产经营的当月起在不超过五年的期限内分期平均摊销。企业会计制度第五十条规定：“除购建固定资产以外，所有筹建期间所发生的费用，先在长期待摊费用中归集，待企业开始生产经营当月起一次计入开始生产经营当月的损益。如果企业长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益的，应当将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。”由此可见，对开办费的会计处理，无论从会计科目的设置还是摊销的期限都与原

19、行业财务制度有较大改变。这一新规定与现行所得税法规存在较大的差异。企业所得税暂行条例实施细则第三十四条规定，企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除。因此，企业在生产经营的当月一次性摊销的开办费应从生产经营的次月起分五年平均扣除。纳税人在年终申报所得税时，应做好纳税调整工作，并建立“开办费税前扣除台账”或备查登记簿，为以后年度准确申报税前扣除（调减）额打好基础。例：某股份公司2001年7月份开始生产经营，前期发生的开办费总额96万元，7月份摊销开办费时，会计分录如下：借：管理费用开办费摊销96万元贷：长期待摊费用开办费96万元本年度允许税前扣除额

20、96万元5年12个月5个月8（万元），应调增所得额96888（万元）；2002年至2005年每年应调减所得额96519.2（万元）；2006年应调减所得额96万元5年12个月7个月11.2（万元）。开办费纳税调整台账设置如下：开办费税前扣除台账单位：万元台账填写说明：1.年度：摊销日期，指开始生产经营的年度和月份，以后年度按顺序类推。2.会计摊销额：指会计上一次性摊销的开办费总金额。3.税收扣除额：指按税法规定允许在本年度税前扣除的金额。4.纳税调整额：纳税调整额会计摊销额税前扣除额。结果是正数为调增所得额，负数为调减所得额。5.尚未扣除额：指允许在以后年度税前扣除的金额。第一年尚未扣除额按本

21、年度纳税调整额填写，以后年度的尚未扣除额上期尚未扣除额本年税前扣除额。 开办费的核算开办费是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益和利息支出。筹建期是指企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。企业发生的下列费用，不得计入开办费：（1）由投资者负担的费用支出；（2）由取得各项固定资产、无形资产所发生的支出；（3）筹建期间应当计入资产价值的汇兑损益、利息支出等。企业会计制度（财会200025号）对开办费的摊销期限作了重大调整。原行业会计制度规定，企业发生的开办费应当从生产经营的当月起在不超过五年的期限内分期平均摊销。企业会计制度第五十条规定：“除购建固定资产以外，所有筹建期间所发生的费用，先在长期待摊费用中归集，待企业开始生产经营当月起一次计入开始生产经营当月的损益。如果企业长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益的，应当将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。”由此可见，对开办费的会计处理，无论从会计科目的设置还是摊销的期限都与原行业财务制度有较大改变。这一新规定与现行所得税法规存在较大的差异。专心-专注-专业