济南市房地产行业调查报告(共22页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上山东经贸职业学院毕业论文济南市房地产行业调查报告年 级: 级 学 号：姓 名: 专 业：指导老师:二零一一年十二月摘 要中国房地产产业经过二十多年的蓬勃发展，现已成为国民经济的重要支柱产业，不仅对国民经济的持续高速增长起到了重要作用，而且极大的改善了人们的居住条件和生活质量。同时中国房地产行业的发展也促进了我国金融系统的发展和完善。由于我国房地产市场发展相对不成熟，引起的政府干预房地产行业、供求不平衡、房价涨幅过快、房价收入比过高、房屋空置率过高、开发商融资渠道窄且商业银行监管机制不完善等问题逐渐暴露出来。从一方面来说，城市经济发展水平的提高加速了房地产行业的发展；但

2、是，从另一方面，房地产行业的快速发展会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。房地产行业的发展与经济协调发展的问题已经成为一个引起广泛关注的重要的经济问题和社会问题。很明显，理论上，房地产行业与城市经济发展水平两者之间是相互影响的。实证上，分别选取衡量房地产行业及城市经济发展水平的指标，以济南市的房地产行业和城市经济统计数据为基础，结合Microsoft Excel软件和SPSS统计软件，对城市经济发展水平与房地产行业两者之间的关系进行分析。实证结果显示，济南市人均GDP、济南市居民人均可支配收入、济南城市化水平、济南第三产业比重、恩格尔系数及居民消费水平指数等因素均会

3、对房价水平产生影响，城市经济发展水平对房价的影响效果显著。关键字：济南市 房地产行业 国民经济发展 数据分析目录1绪论11本论文的意义和背景1、 中国的房地产业是整个国民经济的重要组成部分，是整个国民经济的支柱产业，它的发展既受到国民经济的制约，有能够促进国民经济持续、快速、健康的发展，在整个国民经济中属于基础性、先导性的产业。2、 房地产市场的存在和发展是整个房地产业健康发展的必要前提，也是房地产开发企业赖以生存的主要基础。3、 房地产市场的发育程度与房地产市场的调节份额和调节力度已对中国的市场化改革进程产生直接的钳制或推动作用。4、 中国市场经济体制的构造不能不以房地产产权市场化和房地产市

4、场发展作为基础条件。5、 近年来，随着经济社会的发展和城市化进程的加快，房地产已经成为我国经济增长的引擎和重要支柱产业，房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。6、 有利于调节和促进房地产业的发展。7、 房地产产业对中国经济的影响也有着现实的指导意义。8、 房地产产业为推动中国经济和社会的发展发挥了重大作用。9、 中国房地产产业促进了金融系统的发展和完善。12本论文的研究进展2011年12周到14周写开题报告2011年寒假之前第一次修改2012年3月30日之前第二次修改2012年4月20日之前上交打印2.济南市房地产行业的现状房地产行业是国民经济的重要支柱行业，房地产行业的健康发展是国民

5、经济发展的重要保障。近几年来，房地产行业在促进济南经济GDP增长方面做了突出贡献。然而，我们不可否认的是济南的房地产行业发展出现了一系列问题。国家调控房价的措施层出不穷，可是，我们却无奈的发现，房价不降反升。济南作为一个很有代表性的二线城市，研究济南房地产市场也能够揭示其他城市的房地产行业在发展中的问题，具有研究价值。济南的房地产行业到底是一种什么样的现状？在楼市泡沫言论甚嚣尘上的情况下，对济南房地产市场进行一定的研究和探讨。21济南市房地产投资的现状以往由于土地、贷款、垫资、预售等一系列政策的宽松和倾斜，一个项目往往只需总投资额的30甚至更少，就可以运作起来。但是随着政府和银行出台的相关政策

6、，项目的资本金比例提高到35，土地招拍挂的前期拿地资金，土地贷款的停止和开发贷款的紧缩，对期房转让和预售条件的高门槛和消费者现房观念的成熟等，将中国的房地产由贸易型（定金式）的投资模式向产业型（实力型）投资模式逐步转化。改革开放以来，山东省济南市房地产市场变化显著。期间经历了由住房分配到个人买房的市场化进程，特别是我国推行住房市场化改革以来，济南市和全国、全省一样房地产市场价格体系开始形成，并逐步成熟。2008年济南房地产业稳中趋缓。房地产业增加值达到114.9亿元，增长9.6%。房地产开发投资274.1亿元，占全社会固定资产投资的比重为19.4%，提高2.6个百分点。新开工房屋面积482.8

7、万平方米，竣工面积172.2万平方米。房屋销售价格上涨7.2%，其中新建房屋销售价格上涨7.0%。随着济南城市经济的发展，未来市场前景的吸引，2008年，进入济南的知名外地房地产企业已近30家，主要有保利集团、海尔房产、绿城置业、青岛海信、路劲地产、世茂房产、北京玫瑰园、北京天鸿、广州恒大地产、万达地产、中海地产等。2009年，济南房地产开发投资332.6亿元，比上年同期增长21.3%，占全社会固定资产投资的比重为20.1%，比上年同期提高0.7个百分点。从房地产销售情况看，2009年济南市商品房屋销售面积439.8万平方米，同比增长18.5%，其中销售住宅403.5万平方米，增长22.3%。

8、2009年12月14日，国务院常务会议明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，拉开了“抑制性政策”大幕，标志着中国房地产政策的全面转向。2010年1月10日，国务院办公厅出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，简称“国11条”，进一步加强房地产市场调控。2010年4月17日，国务院出台了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，简称为“新国十条”，再次重申严打“炒房”现象，这成为近几年最严厉的调控政策。虽然国家调控楼市的政策接连不断，但济南房地产开发投资依然增势不减，2010年一季度完成投资和建设开发资金分别增长了40.5%和85.1%，对今后济南楼市供应量起到了重要的促进作用。同时，济南

9、楼市的销售增速也达到62.1%。截至2010年3月底，济南市房地产开发完成投资95.4亿元，同比增长40.5%，增幅比2009年同期上升21.3个百分点。与住宅市场受压相同，商业项目也面临着巨大的挑战。年初的时候，商业地产曾因住宅受限而迎来春天，然而没过多久便春去冬来，临近年末市场也是一片忧商。新入市房源少，市场以消化存量为主自年初出台住宅市场限购政策以来，商业地产便一直充当着房地产市场宠儿的角色，在不限购、不限贷前提之下，开发商和购房者几乎一致将目光投向商业地产，一度呈现供需两旺的态势。据数据统计，数月来非住宅类产品在济南新建商品房成交总量的比重逐渐增大，新政下的济南商业地产已经受到业内各界

10、的普遍关注。然而岁末临近，随着市场形势每况愈下，浓重的观望情绪开始向商业地产蔓延，不少投资者放慢了脚步，甚至搁置了投资计划。需求减少加上前期供应量增加，商业地产逐渐由过热转向过剩。据世联怡高11月济南房地产市场月报统计显示，受市场大环境影响，商业地产走势向下，新增房源少，成交量环比大幅下降，底商成交量一度达到全年最低值，整个市场处于存量消化状态。进入12月，记者发现，为了促进销售，不少商业地产项目走起住宅项目的路子，一次性付款95折，按揭98折、老带新优惠8000元、3年租金买5年经营权各种促销方式纷纷上阵。省城一家大型房地产企业销售经理告诉记者，临近年末，不少既有住宅也有商业项目的开发商在无

11、法靠住宅完成销售目标的情况下，开始考虑促销商铺，做本年度最后的冲刺，因此相对的促销力度大一些。对于这种现象，专家认为，今年下半年随着调控不断升级，商业地产上半年掀起的热潮正在慢慢冷却，未来市场形势不容乐观。目前随着楼市调控深入，购房者陷入深度观望，市场投资性大大减弱，商铺也难独善其身。商业地产供应持续、成交低落，未来很有可能出现供给过剩的情况，一旦存量过多便需要很长一段时间才能完全消化。中小投资者出手谨慎，多数持币观望在阳光新路某楼盘售楼处，记者遇到前来看房的张女士，她几个月来看了不少商铺，但一直没有出手。原因在于住宅市场的下行趋势让她对商业地产的未来走势有些迷茫，不知道是涨还是跌。采访中记者

12、也发现，像张女士这样的持币观望者不在少数。业内人士认为，目前市场上，中小投资者看到了住宅市场存在的风险，进而对商业地产的投资也变得更加谨慎，对未来价格的涨幅预期不大也在情理之中。尽管开发商热情不减，但目前住宅价格的下降正在削弱整体市场的投资属性，购房者的深度观望情绪似乎已经不单集中在住宅市场当中，一些以投资性需求为主的商铺、写字楼等项目也笼罩其中，尤其是商住公寓和小面积的办公商业项目，其不限购的优势在价格未出现实质下降的情况下显得并不突出，难以唤起消费者的购买积极性。除了对房价下降的预期，在商业地产投资当中，投资者所注重的投资回报率也在不断下降。目前，各大城市的商业地产投资主要收益是租金，而租

13、金回报率较国外同级别城市要低了不少，所以投资者对于商业地产的投资更为谨慎。未来市场，布局商业地产难度不小不可否认，不少房企进军商业地产是出于对住宅市场不可预期性风险的平衡，而其布局商业地产的难度也在不断加大。一方面，各大房企欲在商业地产上分一杯羹的想法加剧了未来的竞争局面;另一方面，商业地产资金回报慢的特点也在考验着房企的资金实力，左右着房企的战略布局和扩张速度。此外，刚刚涉足商业地产的房企也难免存在一定的经验不足，短时间内难以和老牌商业地产开发商抗衡。专家认为，商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体，是一个不可中断的链条，开发商不能只管卖铺赚钱，而不为投资者和经营者留下充分的利润空

14、间，涸泽而渔、焚林而猎的做法不可持续;此外，商业地产应该与城市协调发展，与城市化进程保持同步甚至慢半拍的节奏，才不至于出现阶段性过剩的现象。投资者投资商铺和写字楼，除了根据自身的资金情况而定外，还应重视投资项目的周期。一些初入门的投资者最好选择带租约的商铺。如果投资预算有限，可以选择市内出租较好的公寓型产品，一方面有稳定的租金收入，另一方面，由于户型面积较小，总价不高。如果是投资商铺，则应该全面考虑投资风险，衡量成本及收益的平衡。对于自用型买家，则需要考虑自身的使用需求，根据自身的运营状况来选择合适的商铺，商铺周边租金情况、商业配套、交通状况等是需要认真考虑的方面。22济南市房地产供求的现状从

15、需求来看，近期影响其变动的因素主要有：国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等。在中国当前居住水平普遍较低，房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，上调利率、控制二次购房和投机性购房对需求量的影响不大。控制拆迁规模在影响需求的同时，也影响供给，对于供求关系而言，这一因素可以忽略不计。因此，可以预测，随着我国经济的快速发展、城镇居民人均可支配性收入的增加以及城市化进程的推进，2006年房地产市场的需求将在前几年的基础上持续旺盛。# R1 G# g$ M* F8 k新浪乐 从供给来看，近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规

16、模等宏观政策都会对房地产市场的供给产生较大的影响。从2004年开始全国商品房竣工面积增幅大幅回落，销售面积增幅大于竣工面积增幅，价格上升较快，供求关系偏紧。同时，房地产新开工面积和土地购置面积增幅双双回落，土地开发面积减少，从这些先行指标的变化可以预计，房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，供求关系偏紧的局面很难改变。2011年7月12日，国务院常务会议提出5条措施继续巩固和加强房地产市场调控效果(业界称为“新国五条”)，房地产市场的沉寂被再度打破。业界分析认为，在楼市半年期总结之际，中央政府高调要求巩固和加强楼市调控效果，表明上半年调控基本实现了预期目的，但未来半年调控依然不能放松。7月18日，

17、国家统计局公布的6月全国70个大中城市住宅销售价格变化情况表明，70个城市新建商品住宅价格环比最大涨幅为0.4%，同比最大涨幅为9.3%，按照一季度各地公布的年度房价调控目标(涨幅不高于GDP或人均可支配收入增幅)，上半年调控也基本实现了预期目标。 未来楼市会怎样发展，济南的房价会不会下行？19日，世联地产在包括济南在内的国内多个城市发布“2011年上半年全国房地产市场回顾与下半年展望”报告时指出，未来较长一段时期内，伴随调控政策进入全面消化期，房地产市场将由政策主导型转为市场力量主导型，未来一年之内全国范围内潜在供应量可能会大幅增加，楼市将逐渐朝着政府预想的方向发展。具体到济南，面向刚性需求

18、(首次置业和首次改善型置业)的产品仍将是市场主流，随着供应增加、竞争加剧，大范围的打折促销可能在今年第3季度到来。上半年楼市表情，调控预期基本实现，世联地产分析认为，上半年全国房地产市场呈现出6大特点：一是房价快速上涨势头得到明显遏制。国家统计局公布的前6月全国70个大中城市住宅价格变化情况表明，政府抑制房价过快上涨的措施取得显著成效，但多数城市房价环比仍在上涨，尤其是未限购的二三线城市成为涨价领头羊，调控之路任重而道远。其二，市场依然活跃，需求依然非常旺盛。数据表明，上半年全国商品住宅销售、新开工增速放缓，但依然保持正增长，全国住宅销售面积同比增长12.1%，表明市场依然活跃。同时，在调高业

19、绩和政策趋紧背景下，万科、恒大、绿城、中海、保利、万达、绿地等房企上半年目标完成率依然较好，表明市场需求仍比较旺盛。其三，市场重心明显转移到二三线城市。统计表明，上半年一线城市(京、沪、广、深)销售面积在全国仅占4.6%，比去年下降0.1个百分点；二线城市(其他省会城市、直辖市和计划单列市)占30.2%，比去年下降0.26个百分点；三线城市(地级市)占65.2%，比去年提升0.36个百分点。其四，调控政策正在稳步消化。目前楼市调控政策集中体现为限贷、限购、限价和加大保障房供应。目前限贷、限购政策的影响力有所下降，保障房开工不足导致购房者对该政策信心明显不足，各地房价调控目标则被认为是变相涨价令

20、，因此“新国五条”明确提出房价上涨过快的二三线城市也要限购，并可能在房价控制目标和保障房建设上加大执行力度。其五，市场集中度明显提升。数据显示，上半年全国前10大房企销售额占13.5%，比去年提升3.3个百分点；前20大房企占18%，比去年提升3.6个百分点。万科、中海、恒大、保利、华润等房企上半年销售额同比增长均超过50%，明显高于全国平均水平。其六，货币政策稳步执行，开发商资金链趋紧，拿地谨慎。数据显示，上半年房地产开发资金来源分类指数已连续4月低于100，表明开发商资金链不容乐观。资金趋紧直接导致开发商拿地热情骤减，拿地更加谨慎，上半年35个大中城市拿地平均溢价率下降至12.7%，流拍率

21、提升至28.9%。济南楼市供需两旺房价稳步上涨具体到济南来看，上半年济南土地市场供应明显减少，半年新增供应仅60宗、189.5万平方米，仅为去年同期的55%。受此影响，土地成交43宗、121.2万平方米，成交面积仅为去年同期的一半，同时受土地最高限价政策影响，多宗土地流拍。从成交价格来看，土地竞拍虽然激烈，但成交土地的楼面地价大多低于前期同区域成交地块价格，调控政策影响下，土地市场成交趋于理性。住宅市场方面，上半年济南市场依然活跃，需求依然非常旺盛。据世联怡高统计，上半年全市新建商品住宅供应总量为17640套、196.2万平米，同比上涨65.8%和64.5%；新增供应逐月上涨，5、6月份尤为突

22、出，两月新增套数同比上涨70%，面积上涨75%。成交量同比大幅上涨，上半年共成交137.9万平米，同比上涨65.8%。高性价比产品持续热销，刚需产品渐成供应主流，刚需客户是支撑楼市的重要群体。“品牌”+“刚需产品”+“低价”的组合成为市场成交主力。为迎合市场，开发商积极调整推盘策略，主推刚需产品，以争夺政策环境下的有效客户。从成交价格来看，济南上半年新建商品住宅价格稳步上涨，但涨幅明显放缓，国家统计局发布的前6月数据显示，上半年济南新建商品住宅价格累计上涨了2.1%未来1年供大于求或成为常态。业务分析认为，下半年决定房地产市场的核心要素一是政策，二是市场供求力量。“新国五条”已传递出继续加强调

23、控的强烈信号，下半年将着重加大房价控制目标、保障房建设和部分房价上涨过快城市限购政策的落实力度。市场供求方面，下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量有望大幅增加，供大于求或成为常态，未来市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。世联地产认为，目前房价尚未实质性下跌，为防止政策退出可能出现的房价报复性上涨，政策将是长期性的，未来将以巩固和加强执行为主，如果未来房价继续坚挺或走高，不排除政策范围继续扩大或有新的政策出台。从市场供需和量价走势看，下半年全国商品住宅供应将迅速放量，上半年的多余供应也将延至三四季度，使供销差在2012年1季度达到顶峰，房价面临较大下行压力。今年4季度至明年1季度由市场供求

24、主导房价调整的概率增加。随着“新国五条”的发布，购房者房价下行的预期进一步加大，加剧了未来的不确定性。济南楼市3季度打折或盛行具体到济南来看，业内人士分析认为，下半年济南仍有372.6万平方米计划土地需要推出，预计第3季度济南将迎来土地集中放量的高峰，随着调控政策的持续细化，下半年土地成交将更趋理性，开发商拿地将采取积极谨慎的态度，同时商品住宅项目配建一定比例公租房或将成为一种趋势。住宅市场方面，由于上半年大多数开发商并未完成既定任务，3季度将是完成全年任务的最后一搏，同时受货币政策影响，加息累积效应正集中释放，企业融资成本和难度进一步增加，开发商的资金链将更加紧张，从而迫使部分开发商增加出货

25、，因此预计下半年将会出现集中放量的现象，供应量有望进一步大幅增加；从供应结构来看，预计上半年市场反应较好的刚需产品仍将成为供应主流，多次改善型产品将持续面临较强的市场压力，可能会出现更多的营销手段，为迎合市场，新推房源价格将更为理性。23济南市房地产价格的现状东郊的房价现在比较公开，近来涨的不是很快，但以后会有发展潜力的，二环以外多层新房约8500元左右；西效的房子涨的比较快，而且现在都很贵了，但将来房子不会有太大的长值潜力二环以外多层的新房约7600元左右；南边的房子环境特别好，很多人都想在那里买房子，因为景色好，空气好，有锻炼身体的地方，但房价也相对较高，二环的房子大约9000元；北边因为

26、临黄河，没什么较大发展空间了，所以济南市也不会再向北发展，北边的房价相对较便宜，但近两个月已经涨了好多了，将来也不会涨多少了二环的房子约6000元。近日，中国房地产指数系统公布了全国100个城市的全样本调查数据，其中济南住宅均价为9115元/平方米，环比上涨1.28%，住宅最高价为23000元/平方米。在济南各区中，长清区涨幅惊人。2011年1月份，在短短一个月的时间内，长清区房屋均价从3752元/平方米猛涨到4597元，涨幅达到22.5%。而其余六区涨幅不大，其中槐荫区不升反降，反而下跌了0.46%。高新区的平均售价为8093元/平方米，同比上涨4.01%；市中区为8796元/平方米，同比上

27、涨2.73%；天桥区为7637元/平方米，同比上涨2.18%；历城区为8086元/平方米，同比上涨1.66%；历下区为10202元/平方米，同比上涨1.48%；槐荫区为7785元/平方米，同比下跌0.46%。应当指出，十一届全运会的成功举办，在为济南市的城市建设插上了腾飞的翅膀的同时也直接促进了济南市房价的上涨。全运会前，济南市先后实施了奥体文博片区、二环东路改造、棚户区改造、小清河整治、园博园建设、大明湖扩建、京沪高铁济南西客站建设等几大工程，实现了城市功能的大提升、城市面貌的大变化。在迎接全运会的两年间济南市在城市建设方面的投资达1400亿元。同时，国内房地产大鳄保利、中海、绿城、绿地、恒

28、隆、恒大等纷纷入驻济南，带来了先进的开发理念和城市品位的进一步提升。济南的城市品质已经开始步入国内一流城市行列，房价的逐步上涨也算事出有因。24济南市房地产企业资产重组的现状房地产行业是一个资金密集型的行业，也是风险较大的一个行业。因此，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展，必须具有强大的资金实力。世界各国房地产发展历史的共同点就是企业的规模化和集团化，只有少数十几家、几十家大的房地产公司主导了大部分市场。随着我国房地产经营环境进一步优化，企业经营将走向平等竞争，质量、品牌和资本竞争将成为房地产企业竞争的基础。 在竞争中，土地资源将更有效地配置到竞争力强的房地产企业中，企业的洗牌重

29、组在2005年基础上持续进行：一些缺少土地和资金支撑的中小开发商、一些不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司有可能在这一轮竞争中出局；房地产业调整重组将主要表现为企业互利合作，在土地出让制度真正转轨前已储备大量土地而无力融资的企业，需要选择与有资金和实力的开发商进行合作开发。概念炒作将逐渐失去效力，品牌、质量竞争将成为竞争的主要表现。近几年房地产市场概念炒作一浪高过一浪，形形色色的概念标新立异、层出不穷，表现出浓厚的浮躁色彩，顺应了高收入购房者不仅重视房屋品质和舒适程度，而且追求文化品位和时尚的需求。随着高收入阶层的需求逐步得到满足，市

30、场重心由高收入者向中低收入者转移，购房者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质，即适于安身居住、功能配套、设施齐全、高性价比。以概念吸引购房者的策略将逐渐失去光彩，品牌竞争将回归理性，并被日渐增多的开发商接受为主要竞争手段。2004年北京兴起的新产品主义理念集中反映了这种变化迹象，它把京城楼市由注重概念的塑造转移到对产品品质的关注，尤其是从户型、规划、配套、园林、外立面、可持续发展等多个方面重新认识和定位楼市产品的竞争力。众多房地产开发企业或者主动、或者被动地受到新产品主义理念的影响，并越来越多地在产品开发、营销战略、后续服务等方面做出相应改进。25济南市房地产目标市场的现状近10年以来，房地

31、产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度也日益提高。我国房地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度，1997年的货币分房和按揭贷款，使中国的房地产集中喷发出巨大的消费能力和庞大的市场需求，房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起。随着这股提前了的消费曲线和消费节奏的慢慢恢复，产品的极大丰富，按揭贷款和预售条件的严控，无论是主观和客观上都会造成持币待购现象，在总量饱和和差异竞争的双重压力环境下，中国的房地产市场已经由卖方市场进入买方市场。依托“四沿”开发，促进中

32、心城区形成房地产业新的隆起带，按照“大规划、大整合、大建设、大发展”要求，实施沿经十路、沿铁路线、沿小清河、沿黄河“四沿”带动战略，拓展城市发展空间，优化产业发展载体，以线带点推动重点片区开发建设，形成连接东西、辐射南北、体现区域性中心城市功能和都市景观特色的城市发展带和生态景观带，以此促进中心城区形成房地产开发新的隆起带。（1） 沿经十路强化经十路发展主轴作用，按照整体布局、组团发展、生态隔离、东西串联的原则，在90公里道路两侧及纵深范围内，调整优化现状布局，规划建设产业新区，形成现代制造业两翼展开、服务业中部集聚、文体设施合理分布，融会经济、社会、交通、景观、居住等功能为一体的主体发展带。

33、围绕提升城市形象和服务功能，高标准开发燕山、腊山新区，高水平改造老城区，规划建设高档居住组团和服务设施，促进房地产、金融、信息、商贸业有序发展，进一步突出区域性中心城市综合服务特色和现代化都市景观特色。（2） 沿铁路线以综合整治促进开发为重点，加快京沪、胶济铁路城区路段沿线开发，促进形成新的城市景观带和产业发展聚集区。加快城区铁路沿线综合整治，拆除破旧建筑，加强美化绿化，搞好形象建设。在沿现有铁路干线（京沪线和胶济线）的改造整治策略中，应在紧邻现有铁路干线的东南侧增设双轨轻轨客运公交线，其轻轨站点将借助绿化景观带形成新的城市发展节点。在铁路沿线两侧，规划建设交通道路、绿化隔离带和景观设施，带动

34、重点片区建设开发。以拆迁安置房、中低档商品房和经济适用房为主要建设方向，加快党家庄、白马山、段店立交周边地带、济南火车站周边地带、北园路以北沿线路段等片区建设，促进房地产业发展。“十一五”时期，率先启动火车站周边的官扎营、北坦、宝华街等街区的改造开发工程，规划建设站北广场，带动铁路以北服务业的发展和人居环境的改善。发挥邻近铁路、公铁联运的综合优势，在担山屯、郭店附近建设物流园区，分别形成东部和西部物流集散地。（3） 沿小清河推进“南水北调”济南段建设和小清河流域综合治理等重要水利工程，加快市区水系整理，搞好小清河及沿岸开发建设，把小清河流域建设成为集防洪灌溉、旅游观光、娱乐休闲、商贸服务为一体

35、的绿色景观长廊和服务业发展带。高起点、高标准治理开发小清河，拓展河道宽度，加大治污截污力度，绿化美化沿河景观，搞好东部华山水景园、西部药山风景园的规划开发，以此带动小清河绿色景观带建设，突出娱乐休闲和生态旅游功能，形成新的生态旅游产业带，成为泉城特色风貌带的有机组成部分。依托小清河两岸存量土地多、开发成本低、增值空间大的优势，以匡山、无影山、黄台等片区为重点，积极发展具有不同档次功能的房地产业，合理布局小清河沿河商贸设施即商用物业的发展，突出生活服务功能，带动人口和产业集聚。（4） 沿黄河完善跨河交通设施和防洪兴利水利设施，变悬河之害为发展之利，推进鹊山龙湖建设开发，构筑城市北跨的桥头堡，东联

36、济阳黄河河段，建成集生态农业、娱乐休闲、旅游观光、防洪灌溉于一体的生态风貌带、自然景观带和旅游产业带，以生态环境的根本改善，吸引城市产业和人口北上转移，实现中心城区北跨发展。以黄河北展宽区为主体，融合鹊山水库及黄河沉沙池，按照“河湖辉映、山岛龙行、旷野阡陌、城水交融”的鹊山龙湖规划布局，积极发展生态旅游和生态农业，构建人居示范生态社区，带动文化娱乐、休闲购物、餐饮住宿等产业的发展。加快整合鹊山龙湖和沿黄旅游资源，沿市域66公里标准化堤防带状展开，搞好体现黄河文化、齐鲁文化景观设施建设，形成与险工石坝、黄河河道、绿色堤防浑然一体的黄河观光旅游带。在高速绕城北环线以内，以济南化工园为载体，承接市区

37、传统产业转移，规划建设桑梓店、崔寨物流中心，促进黄河北新城区加快形成。3济南市房地产行业存在的问题31政府出台的一系列政策会影响房地产业。土地制度改革后，土地作为特殊商品开始流通，这就涉及到了作为让渡使用权的经济补偿的土地价格。在市场经济条件下，国家出台的一系列政策会影响土地价格，会造成房价的大幅度波动。此外，在土地公有制下，国家拥有可开发土地的完全控制权，控制程度直接决定着房地产的开发规模。房地产金融政策严重影响着房地产的供给与需求。供给方面：由于房地产的高资本价值特性使得房地产业的进入门槛较高，许多企业因无法筹集到足够的资本而被挡在了房地产市场的门外；需求方面：我们看到近年来房地产的价格居

38、高不下，并不是所有个人和企业都有能力从事各种类型的房地产投资和消费。但是，如果金融政策过于宽松，则会引发一系列的问题：消费者需求欲望更加强烈，违约风险增加，银行收不回贷款等等，这些会影响房地产业的健康发展，进而影响经济的发展。32需求远远大于供给导致房价过高。经济的迅速发展使人们的生活水平有了很大的提高，人们对住房条件有了更高的要求。伴随着城市化进程的加快，大量农民工涌入城市，使得城镇居民的人口急剧上升。近年来，高校实行扩招政策，每年有大量的毕业生留在城市。此外，大量国内外的投资者进军房地产业，所有的这些都加剧了对房地产的需求。我国人均占有耕地少，国家实行严格的耕地保护政策，而有些房产商趁机收

39、购土地，囤积起来，导致房价上涨。2009 年全国不少地方都出现了“地王”1，都是国资背景的企业。33我国的收入分配不均而租赁市场又不完善。我国的收入机制还不完善，自2000 年以来，我国的基尼系数超过了“警戒线0.4”， 同时我国租赁市场存在着发育滞后、规模较小、管理无序等问题，由于缺乏法律法规的规范，绝大多数住宅租赁行为在私下里进行，这不但给租赁双方带来经济纠纷的隐患，也给城市人口的管理带来难题。政府应该将整套流程制定下来并公布于众，鼓励中低收入群体租房的目标才有可能落实。34经济适用房实施有困难而价格昂贵的房地产空置率高。国家于2004 年开始推行经济适用房政策，但是，运作过程中出现了许多

40、问题。首先，经济适用房房号的取得体现出不公平，很容易造成暗箱操作。其次，不同地区的金融政策不同，有些真正需求的人很难承担高房价的负担。再次，在我国市场机制不完善、信用制度不健全、权力监督不到位的情况下，经济适用房很容易造成寻租行为，产生黑市交易、行贿受贿等腐败行为。经济适用房并没有发挥明显的作用。开发商作为经济人，在进行项目投资时首选利润高的项目，低收入者的住房问题根本不在他们的考虑范围之内。但是价格昂贵的房地产可能由于市场需求小，造成发地产积压、空置率高、土地浪费等现象。据报道，2008 年北京商品房空置率高居全国首位，为16.64%，高出全国平均水平0.75 倍2。35开发商融资渠道窄且商

41、业银行监管机制不完善。大部分开发商资金自有率低，主要依靠从银行贷入大量贷款来维持运作，靠售房所得的利润来偿还贷款。实际上，开发商是把风险转嫁给了银行。不仅如此，单靠银行贷款会遇到银行财力的限制，银行一般情况下不愿意发放长期巨额的贷款，而且开发商大量贷款，增加了投资成本，很容易受到利率波动的影响。金融危机爆发后，金融监管问题摆上日程。房地产的发展离不了金融行业的支持，离不了金融监管机构的监管。但是，目前我国的各项制度还不完善，个人诚信系统尚未建立，这给商业银行对贷款人的监管带来了很大的困难。4济南市房地产行业对存在问题的解决对策41政府应出台有效政策促进房地产业的发展。国家应该根据房地产市场上的

42、具体情况，制定不同的税收政策，理顺各税种的关系，积极发挥税收在房地产经济中的重要作用。例如：鉴于社会上的炒房现象已经严重影响到了房地产业的健康发展，国家于2006 年6 月1 日起，对购买住房不足五年转手交易的，销售时要征收营业税，居住超过五年再转手交易的，对售房收入减去购房价格的差额征收营业税。如果国家能够严格执行营业税，还可以根据市场上的供求情况，合理确定首付比例，就会对炒房等投机机会起到抑制作用。中国的现实决定了土地政策参与宏观调控具有必然性。在中国，城市土地属于国有；在农村，国家凭借行政权力实际上控制着集体土地，因此，中国政府直接控制着土地供给量和土地的供给结构（各年度、各地区的土地供

43、应量以及用途等）。此外，尽管土地价格受到供求数量、人们的预期等市场力量的影响，但是政府仍可以采用政府的价格管制以及土地市场的双轨机制来影响中国城市土地的价格，从某种程度上说，政府的土地政策是土地价格的主导决定力量。在房地产市场投资过热时，政府可以减少土地供应，可以起到降低投资、减缓经济过热的作用；相反，在房地产市场低迷，经济不景气时，政府应该适当的扩大土地的供给量，来带动当地产市场的发展，刺经济增长。在房地产金融政策方面，国家可以通过货币政策和财政政策来进行干预。例如：国家可以根据房地产市场上的情形，通过调节利率来进行干预，影响开发商的投资规模及消费者的需求数量，因为房地产开发商的开发贷款及消

44、费者的消费贷款数量都会受到利息率的影响。此外，金融机构还可以调整消费者的首付比例，来稳定房价，促进房地产市场的健康发展。同时，央行可以调整商业银行的准备金率、再贴现率等来影响商业银行的信贷规模。例如：2003 年央行对商业银行的土地储备贷款、个人住房贷款、开发商贷款等进行了规范；2005 年主要从利率和首付方面做出了规范；2006 年又对个人按揭贷款首付比例做出了规范3。在房地产产业政策方面，房地产产业政策旨在调整房地产业在国民经济中的比例及结构，同时促进整个国民经济产业的健康发展。当前，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一，它的发展对我国宏观经济的影响不可忽视。政府要针对我国房地产业的

45、特殊情况来制定具体的产业发展规划和政策，即应该综合考虑社会上各部门的发展趋势，各个地区实际情况差异，房地产业劳动率的提高幅度，投资回报率的提高幅度等问题。不仅如此，房地产产业政策还应该实现产业各部门在时间和空间上的平衡发展。在行政政策方面，政府部门如果严格把好每一关，按照规定办事，宏观调控的作用就会更加明显。比如：在刚开始的投资项目申报时，政府能加强项目审查；在公开竞标、产权登记、质量检验等方面，政府部门能各司其职，进行有效地监管，势必对房地产业的健康发展起到良好的作用。42政府应采取措施力争房地产市场的供求平衡。2009 年，全国不少地区的国有企业造就了“地王”，带动了高房价。从需求方面来看

46、，2008 年11 月金融危机爆发以来，我国采取了适度宽松的货币政策，人民银行不再控制商业银行的信贷规模。一方面要增加信贷投放数量，另一方面又要控制风险，在这双重条件的影响下，国有企业成了商业银行信贷的主要对象。2009 年上半年新增信贷7.37 万亿元，比2007 年上半年与2008 年上半年之和还多一倍。此外，国有企业特殊的考核制度也促使国有企业纷纷投入房地产行业。为了继续生存下去，不被兼并，不成为被重组的对象，他们就得增加销售收入和扩大资产规模。鉴于当前出口受阻、内需不旺的的国际形势下，国有控股企业纷纷转向房地产市场，导致了房地产的需求过热。从供给方面来看，政府减少了土地的供给数量。考虑

47、到2008年底的再建工程数量已达到24 亿平方米，参照当时的销售速度，至少需要4 年才能销售完；同时考虑到我国适度宽松的货币政策，商业银行把信贷的对象放在了政府的基础设施投资上，2009 年1 月到8 月，土地供给量减少了25.3%，而房地产销售面积和销售金额同比分别增长42.9%和69.9%。鉴于当前我国房地产市场上存在供求失衡的情况，政府重要的任务是要进行金融风险监管，国有企业融资可能对许多地区的地方财政偿付能力构成威慑，很可能会造成财政问题和金融问题。政府应该制止地方融资平台的盲目融资行为，通过减少他们的信贷规模，提高房地产行业的进入门槛，来抑制房地产的过高需求，这样不仅可以抑制房价的提

48、高，而且还保护了土地资源。此外，炒房套利行为是造成高房价的另一原因，政府应该对此进行严查打击，采取有效的监管措施及必要的惩罚措施来抑制投机行为的发生，力争房价的稳定。43干预收入分配及进一步完善房屋租赁市场。市场经济条件下，市场不能平均地分配资源，个人的收入与个人的能力、所处的环境、接受的教育等有密切的关系，这就决定了穷人与富人享受的差异。当前我国的基尼系数已经超过了“国际警戒线”，政府应该采取有效的措施来缩小这种差距。根据当前的市场形势，采用不同的税率，劫富济贫。尽管我国已经对高档房地产消费品的消费、交易征收消费税，对中下层收入的人们实施提供廉租房、经济适用房等政策，但是从当前的效果来看不是很明显。“经济增长”、“反腐败”、“反贫困”才是解决收入分配不均的硬道