3房地产开发经营与管理试题与答案 .docx

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1、精品名师归纳总结2003 年房的产开发经营与治理试卷与答案一、单项挑选题共 35 题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）1、某投资商猜测到政府大型公共设施的投资建设方案，并在邻近预先投资，最终取得庞大胜利，就该投资商利用的是房的产投资特性中的 ）。A、位置固定性 B 、不一样性 C 、适应性 D 、相互影响性答案： D解读： P82、不考虑其他因素变化，利率上升，就房的产价值 ）。A、下降 B 、上升 C 、不变 D 、不能确定答案： A解读： P173、以下风险中，属于个别风险的是 ）。A、购买力风险 B 、市场供求风险C 、政策风险 D 、比

2、较风险答案： D解读： P194、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市保护建设税7%、训练费附加 3%，如销售收入为 1000 万元，就应缴纳两税一费的总额为 ）万元。A、55.0 B 、85.6 C 、150.0 D 、123.6答案： A解读： 1005%1+7%+3）%225、某家庭购买一套面积为100m 的商品住宅，单价为5000 元/ m ，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和 7%，期限均为 10 年，公积金贷款的最高限额为10 万元，就公积金贷款部分的按月等额仍款额为 ） 元。可编辑资料 - - - 欢迎下载

3、精品名师归纳总结A、1002.45 B 、1012.45 C 、1027.42 D 、1037.45答案： B解读： 104%12） 1- 1+4%12） -1206、某家庭以 30 万元购买了一套住宅，银行为其供应了15 年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为 6%，按月等额仍款，假如该家庭于第6 年初一次提前偿仍贷款本金5 万元，就从第 6年开头的抵押贷款月仍款额将削减 ）元。A、544.10 B 、 555.10 C 、1776.32 D 、2109.38答案： B解读： 56%12） 1- 1+6%12） -1207、某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20 年，年

4、利率为6%，以每月 2500 元等额仍款。该家庭于第9 年初一次性偿仍贷款本金10 万元，余额在以后的5 年内用按月等额仍款的方式仍清，就最终5 年内的月等额仍款额为 ）元。A、3019.53 B 、2983.84 C 、1524.15 D 、1587.65答案： A解读： P=2500 6%12） 1- 1+6%12） -144-100000=156186.86A=156186.86 6%12） 1-1+6%12） -608、某物业的购买价为100 万元，其中 50 万元为银行抵押贷款，期限10 年，年利率 12%， 按年等额偿仍。如该物业年净经营收入为30 万元，就该物业投资的仍本付息比率

5、为 ）。A、0.18 B 、0.12 C 、3.39 D 、5.00答案： C解读： A=5012% 1-1+12% ） -10=8.85308.85=3.399、甲写字楼购买价格为100 万元，年净经营收入为30 万元，年仍本付息额为15 万元。乙写字楼购买价格为200 万元，年净经营收入为50 万元，年仍本付息额为30 万元。如不考虑其他因素的影响，就甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为 ）。A、甲乙 B 、甲乙 C 、甲乙 D 、无法判定答案： A可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结解读：假设甲抵押贷款X，就乙 =3015X=2X，甲现金回报率=30-15 ） 100 -X

6、 ）=15100 -X ），乙现金回报率 =50-30 ） 200 -2X ）=10100 -X ），甲乙分母相同，因甲分子大，因此甲乙。10 、土的使用者因使用国有土的而需按规定每年支付给政府的费用是 ）。A、土的使用权出让费B 、土的使用费 C 、土的使用权转让费D 、毛的价答案： B解读：11 、市场的客体通常是指 ）。A、买家 B 、卖买 C 、交易对象 D 、交易价格答案： C解读：12 、在房的产产品生产过程中，承担开发建设用的规划方案设计、建筑设计等项工作的， 一般是 ）。A、建筑师 B 、结构工程师 C 、设备工程师 D 、监理工程师答案： A解读： P3113 、打算投资型房

7、的产购买者情愿支付价格水平的主要因素是 ）。A、满意购买者使用要求B 、购买者支付才能C、物业预期收益D 、物业用途答案： C解读：14 、依据四象限模型，确定房的产资产需求的关键是房的产使用市场的 ）。A、存量规模 B 、租金水平 C 、开发成本 D 、资本化率答案： B解读：可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结15 、在房的产市场自然周期的复苏阶段，房的产市场中的空置率与合理空置率的关系是 ）。A、空置率合理空置率B 、空置率合理空置率C、空置率 =合理空置率 D 、不能判定答案： A解读： P4416 、对市场需求与供应情形、建筑材料供应状况、工程所在的区的社会经济情形、工程

8、的址及其四周环境、工程规划设计方案、工程进度、工程销售收入与投资估算、工程财务分析等进行的预可行性讨论，属于 ）阶段。A、投资机会讨论B 、初步可行性讨论C、具体可行性讨论D 、工程的评估和决策答案： B解读： P21017 、以下费用中，不属于土的费用的是 ）。A、土的使用权出让金B 、城市建设配套费C、拆迁安置补偿费D 、基础设施建设费答案： D解读： P21718 、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是 ）。A、单元估算法 B 、单位指标估算法C、工程量近似匡算法D 、概算指标估算法答案： B解读： P21819 、以下费用中，不属于企业财务费用的是 ）。A、审计费 B

9、 、利息 C 、外汇汇兑净缺失D 、融资代理费可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结答案： A解读： P21920 、财务内部收益率是指工程在整个 ）内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A、运算期 B 、动态投资回收期C 、工程寿命期 D 、开发期答案： A解读： P21921 、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是 ）。A、动态投资回收期大于静态投资回收期B、动态投资回收期等于静态投资回收期C、动态投资回收期小于静态投资回收期D、动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期答案： A解读： P158、P16022 、财务杠杆效应是由于 ）引起的。A、贷款利率与工程

10、全投资收益率不同B、预期售收入与自有资金收入占总收入比例不同C、预售收入资金回笼较快D、自有资金投入时间点的差异答案： A解读：23 、工程利润为零时，分析工程成本、售价或销售率所处状态的方法是）。A、获利才能分析B 、盈亏平稳分析C 、市场状况分析D 、定性风险分析答案： B可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结解读：24 、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是）。A、保本点分析 B 、敏锐性分析 C 、现金流量分析D 、统计试验分析答案： B解读：25 、当工程评估中有如干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采纳）。A、概率分析

11、 B 、解读法 C 、蒙特卡洛法 D 、杠杆分析答案： C解读： P19926 、对开发商而言，在以下合同形式及补充条款中，风险最大的是）。A、固定总价合同，采纳按日计价的增价条款B、固定总价合同，采纳重大增价条款调整C、固定总价合同，采纳延期增价条款D、成本加浮动酬金合同答案： A解读：27 、房的产开发工程所采纳的建筑工程施工合同文件优先说明的次序为A、合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书B、图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书 ）。C、合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸D、图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书答案： C解读

12、：可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结28 、当开发工程完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是）。A、开发商 B 、设计单位 C 、承包商 D 、监理单位答案： A解读： P7829 、2002 年 3 月某人以 4.5 万元的预付款订购了一套售价为30 万元的期房， 2003 年 3 月该工程交付使用时，楼价上涨到33.6 万元，就其预付款的收益率为 ）。A、12% B、13.4% C 、80% D、125%答案： C解读： 33.6 30） 4.530 、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过 ）年。A、10 B 、15 C 、20 D 、30答案： D解读：

13、 P23731 、当贷款综合风险度超过 ）时，为高风险贷款。A、50% B、60% C、80% D、90%答案： B解读： P25732 、依据估量的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为 ）。A、成本加成定价法B 、目标定价法 C 、撇脂定价法 D 、认知价值定价法答案： B解读： P8633 、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采纳的定价法是 ）。A、领导定价法 B 、挑战定价法 C 、随行就市定价法D 、渗透定价法答案： B可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结解读： P8634 、在物业治理中，市场化、社会化程度最高，治理最为复杂的是 ）物业。

14、A、收益性 B 、工业性 C 、居住性 D 、特殊性答案： A解读： P26135 、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于 ）。A、物业的易接近性B 、物业的临街状况C、物业的四周环境D 、物业所处区域的繁华程度答案： A解读： P280二、多项挑选题共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2 分：错选或多项的，不得分。少选且挑选正确的，每个选项得0.5 分。）1、以下关于房的产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有 ）。A、房的产同时具有经济寿命和自然寿命B、自然寿命一般要比经济寿命长C、假如房的产保护和善好，

15、可以令投资者从一宗置业投资中猎取几个经济寿命D、房的产的经济寿合与使用性质无关E、房的产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房的产收入大于零的连续时间答案： ABC解读：2、物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的将来经营费用水平，将来经营费用包括 ）。A、重新装修费用B、更新改造费用可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结C、建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用D、空置缺失费用E、为偿债或其他缘由急于将房的产变现时的折价缺失答案： ABC解读：3、关于房的产企业的经营净收入、利润和税金，存在的数量关系有 ）。A、经营收入 =销售收入 +出租收入 +自营收入B、利

16、润总额 =经营利润 +营业外收支净额C、税后利润 =利润总额 - 所得税D、经营利润 =经营收入 - 经营成本 - 期间费用 - 销售税金E、销售税金 =营业税 +城市保护建设税+房产税 +土的使用税答案： ABC解读： P1324、房的产投资决策分析的主要工作包括 ）。A、投资机会查找B、市场分析C、投资机会挑选D、财务评判E、规划设计答案： BD 解读： P585、城市土的开发和供应方案，一般由 ）按城市总体进展要求、土的开发潜力以及城市规划的要求制定。A、土的治理部门B 、规划治理部门可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结C、市场治理部门D 、设计治理部门E 、方案治理部门答案

17、： AB解读：6、市场主体通常包括 ）。A、买家 B 、卖家 C 、交易对象 D 、交易价格 E 、交易行为答案： AB解读：7、开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，仍要审核承包商对拟开发工程的 ）。A、施工方案 B 、工期 C 、质量目标 D 、报价 E 、市场售价答案： ABCD解读：8、在进行可行性分析中的调查讨论时，资源调查一般包括 ）。A、开发工程用的现状B 、市场供应量C、交通运输条件D 、水文的质 E 、气象答案： ACDE解读： P2139、前期工程费用主要包括 ）。A、拆迁安置补偿费B 、规划费用 C 、设计费用D、可行性讨论费用E

18、、“三通一平”费用答案： BCDE解读： P21710 、投标价格假如显现单项报价之和不等于总报价时，符合规定的处理方法有）。A、以总报价为准可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结B、以单项报价之和修正总报价 C、以单价为准，重新运算总报价D、双方可以重新商量价格E、该投标报价无效答案： AB解读：11 、金融机构在融出资金时，要遵循 ）原就。A、流淌性 B 、安全性 C 、偿仍性 D 、盈利性 E 、的域性答案： ABD解读：12 、金融机构进行工程贷款审查时，要进行 ）工作。A、客户评判 B 、工程评估 C 、担保方式评判D、贷款综合评判E 、环境评判答案： ABCD解读： P2

19、5413 、企业确定广告预算的主要方法包括 ）。A、量力而行法 B 、销售百分比法C、目标任务法 D 、竞争对等法 E 、协商谈判法答案： ABCD解读： P8814 、以下房的产定价方法中，属于竞争导向定价的有 ）。A、认知价值定价法B 、价值定价法C、领导定价法 D 、挑战定价法 E 、随行就市定价法答案： CDE可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结解读： P8615 、收益性物业治理中，影响有效毛收入的因素有 ）。A、潜在毛租金收入B 、空置缺失 C 、租金缺失D、其他收入 E 、经营费用答案： ABCD解读： P289三、判定题 共 15 题，每题 1 分。请依据判定结果，

20、在答题卡上涂黑其相应的符号，用“表”示正确，用 “表”示正错误。不答不得分，判定错误扣1 分，此题总分最多扣至零分。）1、房的产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。 ）答案： 解读： P112、从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。 ） 答案： 解读： P213、开发商成本利润率等于开发投资工程竣工后工程正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比 ）。答案： 解读： P1594、土的使用者可以通过出让方式取得60 年期的居住用的的土的使用权。 ）答案： 解读：没有超过70 年，可以。5、居住区总用的是指居住区

21、范畴内除公共建筑用的外的用的面积。 ） 答案： 解读：可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结6、人们在房的产上享有的权益不是确定的、无条件的，但一般是排他的。 ） 答案： 解读：7、在四象限模型中，假如需求量对租金特殊敏锐，就第1 象限的需求曲线会变得与纵轴平行。 ）答案： 解读：8、房的产市场猜测中的定性猜测方法主要用于短期猜测。 ） 答案： 解读：9、“三项猜测值 ”分析方法是多变量敏锐性分析方法中的一种。 ） 答案： 解读： P19510 、在评标期间，开发商与评标小组可以要求投标人回答或澄清某些模糊不清的问题，也可以要求投标者调整报价。 ）答案： 解读：11 、对于投资者认为

22、经济可行的房的产投资工程，其投资的财务内部收益率确定要大于银行贷款利率。 ）答案： 解读： P15712 、在房的产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，就贷款人获得的贷款金额越多。 ）答案： 解读：可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结13 、假如房的产开发公司想树立高价格形象，就应采纳奇数定价策略。 ） 答案： 解读：14 、过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的缺失。 ） 答案： 解读： P26215 、物业可以猎取的最大租金收入称为潜在毛租金收入 ）。答案： 解读： P288四、运算题1、某投资者以 1.8 万元 /m 2 的价格购买了一个建筑面积为60 m2 的店铺

23、，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行供应的抵押贷款支付。该抵押贷款期限 为 10 年，年利率为 5.31%基础上上浮1.5 个百分点，按年等额偿仍。经营费用为毛租金收入的25%.投资者期望该店铺投资在抵押贷款仍贷期内的税前现金回报率不低于12%.试运算在仍贷期内满意投资者最低现金回报率要求的月租金单价每平方 M 建筑面积月毛租金）。答案：购买商铺总投资：1800060=1080000 元 1 分购买商铺首付款 初始投资、自有资金、权益投资）： 108 万30 =324000 元 0.5 分购买商铺的贷款额P）：108000070 =756000 元 0.5 分抵押

24、贷款年仍本付息额：i=1.5% 5.31%=6.81%， n=10 年 1 分A=Pi1+i） n/ 1+i） n 1 1 分=7560006.81 1+6.81） 10/ 1+6.81%） 10 1 1 分=106693.99 元 0.5 分可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结净经营收入 利用现金回报率）：净经营收入年仍本付息额）/ 首付款 =12 0.5 分所以：净经营收入=首付款 12年仍本付息额=32400012 106693.99=145573.99元 0.5 分有效毛租金收入 =潜在毛租金收入=净经营收入经营费用=145573.99 毛租金收入 25就：毛租金收入 =1

25、45573.99/1 25%） =194098.65 元 0.5 分最低月租金单价：=毛租金收入 / 可出租面积 12个月）=194098.65/60 12） =269.58 元/ 1 分计 8 分2、某开发商于 2000 年 8 月 1 日投资开发一专业商场，开发期为3 年，平均售价为0.8 万元/ .2002 年 8 月 1 日王某以 1.1 万元 / 的价格购买了其中50 的店面，并向开发商支付了5 万元定金，产权持有期为47 年。 2003 年 8 月 1 日开发商交房时，王某又支付了11.5 万元， 余款由商业银行供应的10 年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式

26、偿仍。另外，王某与一承租人签订了一份为期10 年2003 年 8 月 1 日至 2021 年 7 月 31 日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150 元/ ，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末 一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3 万元。王某准备在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估量为6 万元。假如王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到 12%，试运算届时最低转售单价运算时点为2003 年 8 月 1 日，不考虑装修时间和转售税费，运算结果精确到元）。答案：现金流入现值： 租金收入现值：A1is） 1 1+s） n/1 i ） n 1 分=15012501

27、2%2%） 1 1+2%） 10/1 12%） 10 0.5 分=54.6765 万元） 0.5 分转售收入现值： x1 12） 10 0.5 分现金流显现值：可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1定金： 5 1 12%） =5.6 万元 0.5 分2. 追加首付款： 11.5 万元 0.5 分3. 贷款偿仍：1 ）总房价： 50 1.1=55万元 0.5 分2 ）贷款额 P）： 55 5 11.5 ） =38.5 万元 0.5 分3 ）年仍本付息额A）： A=Pi/ 1 1+i） -n 0.5 分=38.5 6.5%/1 1+6.5%） 10 =5.3555 万元 0.5 分折现

28、值：P=Ai 1 1+i） -n 0.5 分=5.355512 1 1+12） -10 =30.2598 0.5 分4. 出租成本：Ai 1 1+i） -n=312 1 1+12） -10=16.9507 万元 1 分装修费用：61+12） -10 =1.9318 万元 0.5 分转售单价：令净现值为 0，即，就有： 2 分54.6765 x1 12） 10 5.6 11.5 30.2598 16.9507 1.9318 = 0 1 分x =35.9216 万元 0.5 分转售单价为： 35.9612 50 = 0.7184 万元/ 平方 M 0.5 分 计 12 分可编辑资料 - - - 欢迎下载