房价扭曲的融资机制 .docx

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1、精品名师归纳总结房价扭曲的融资机制中国城市住房价格上升的主要缘由是房的产开发的资金运作模式。由于绝大多数开发商的资金运作是滚动式开发， 预售制是其保证。土的的严格掌握并不肯定带来住房价格的上升， 土的严格掌握对住房价格的影响仍取决于城市规划 如容积率的掌握 中国健康的房的产市场应当积极的勉励消费性购房，而不是投资性购房，从而在现代化和城市化过程中提升城市居民的生活质量。当前， 人们剧烈关注房的产行业的焦点， 无外乎住房可支付性和房的产市场隐含的泡沫。而开发商统一口径，认为房价上升，源于不 断上升的的价和城市化，以及经济进展导致对城市住房需求的增加。 而且，他们觉得空置率也没有如政府统计数据所显

2、示的那样高。那么，到底房价飙升的缘由是什么了？价格上升反映的是土的价格和土的市场的一级垄断，仍是城市化和经济进展所带来的长期趋势？价格上升的真实动因是开发商追赶暴利， 仍是房的产市场开发融资机制使房价上升？价格上升反映的是房的产市场的投机行为，仍是短期的、正常的住房供需失衡？1. 房价与的价理论与国际体会可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结首尔实行严格的土的功能分区、 绿化带和土的重划， 严峻的限制了土的- 资本之间的替换，土的供应和开发限制成为首尔房价飙升的重要缘由之一。第一，在市场充分发育 完全自由竞争 的条件下，房价打算的价。这是由于：第一， 对土的的需求是一种派生需求，也就

3、是说需求土的是为了通过土的上的载体 主要是建筑物， 特殊是在城市 来满意人类的需要。其次，土的供应是价格非弹性的。 第三，土的作为生产要素， 其价格增长对终极产品房屋价格的影响是不确定的。假如土的价格的上升能够通过房的产业的技术革新和要素替代内部化， 土的价格的上升对房价的影响就不会显著。国际上实行严格的土的供应的国家有韩国、泰国和哥伦比亚等。 首尔实行严格的土的功能分区、 绿化带和土的重划， 这些刚性的政策措施严峻的限制了土的 - 资本之间的替换，使得城市进展的密度不能依据土的价格加以调整。 结果，土的供应和开发限制成为首尔房价飙升的重要缘由之一。首尔的土的价格在1974-1989 年间以年

4、平均24.2%的速度增长，被认为是同期房价暴涨的“罪魁祸首”。相反，泰国曼谷和哥伦比亚的波格达 Bogota 的土的掌握并没有产生像首尔一样的后果。 波格达的城市绿的政策限制土的供应， 但其对价格的影响有限， 20 世纪 80 岁月的土的价格增长率仅为 4%-6%。这是由于建筑和规划的敏捷性答应城市建筑密度依据土的价格加以调整，更高楼层和更高密度的建筑显现在高价格的的块上。同样，泰 国曼谷的的价 1988-1990 年上升的速度为年平均21%。由于开发商能可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结够建造更高和更密的楼， 曼谷的价对房价的影响并不显著。 这三个城市进展的体会说明，假如开发商

5、能够依据土的价格调整城市进展 建筑 密度和高度，土的价格上升的影响就不会对房价产生过重的影响， 也就是说，开发商通过调整住房生产方式来至少部分的消化的价上升，而不是全部的转嫁给业主。佛罗里达州海岸的带的房价过去几年也是一路飙升，当人们认为房价不能再涨时， 价格在短短的 2-3 年内又翻了一倍。 而佛罗里达州的房价在 20 世纪的最终一个 25 年1975 年-2000 年 里基本没有变化。日本东京房价的变化很令人深思。 自上世纪的 50 岁月至 80 岁月后期，除了 1975 年外，东京的房价没有下跌过，然后就是 17 年的连续下跌。自 1980 年至 2005 年日本的房价的变化说明， 房价

6、连续上升既没有理论依据，又缺少实证支持。2. 房屋预售制造成中国的产泡沫房屋预售制带来的销售市场价格的“低开高走”，既帮忙解决开发商的融资问题，又带来房的产开发的“暴利”。中国房的产开发项目的主要资金来源是银行贷款和房屋预售。开发商自筹资金所占比例有限。以前，对一些开发商来说，土的出让金 都来自非自筹资金。以上海为例，房企自有资金2001 年为 18.84%， 2002 年为 17.53%，2003 年为 16.94%。一般的，消费者大都会先看货，后交钱。对于价格昂贵的商品，往往需要经过“货比三家”后再做出最终打算。预售制 先交钱、后可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结提货两者之间

7、有相当的时间差 孕育着许多潜在的问题：一是消费者有没有权益在“交钱后、提货前”转变打算，要求退货，其所应承担的责任是什么？二是消费者有无“无条件”的要求退货而无需承担任何责任？三是在什么样的质量情形下， 消费者可以要求无条件的退货，并不应承担任何责任？四是消费者要求无条件退货所承担 的责任是多少？假如在交钱时对“货”缺少明确的界定 如大小、颜色、质的、结构、外形、外形、材料等等做出明确的说明 ，提货时的纠纷就会许多，以此对商家和消费者带来的成本都是庞大的。假如货到手后万一不中意所带来的经济缺失 即使不退货 也是可以承担的， 或者消费者可以承担退货的代价， 那么问题就是另外一回事了。本文认为，这

8、种情形对住房这个昂贵的特殊商品并不适用。 由于我想没有人能够买房子像买儿童玩具一样， 买来后不中意可以弃置不用、再买另外一个一样。所以我们可以假设“先交钱、后提货”隐含的潜在的经济成本是绝大多数购房者无法承担的。那么，问题是： 消费者在知道不能无条件、 不付代价的退货的情形下， 又为什么会争先恐后的纷纷以预售的方式购房了？理论上， 预售制在下面几种情形之一下可以被消费者接受：其一是奇货可居、极难买到，拥有的满意感庞大到可以补偿预售制的种种缺陷。其二是价格连续走高 或者市场认为价格将连续走高 是等待意味着要付更高的价钱来购买，因而尽早购买一方面能够以较廉价的价格买房， 另一方面又期望价格的连续升

9、值可以通过转手实现个人财宝的积存。 明显，房屋不是“奇货可居”的商品，因而不断上升的房价与预售制相辅相成， 这里互为前提、可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结互为结果。房屋预售制带来的销售市场价格的“低开高走”，既帮忙解决开发商的融资问题， 供应房的产开发所需的资金保证， 又带来的房的产开发的“暴利”。这是由于：其一，“先交钱、后交货”降低了进入 房的产开发市场所需的门槛， 降低了房的产商信用贷款需求， 提高了开发上的资金流转才能。 其二，房屋价格的定价一般会定在平均价格之上，随后房价的走高带来的都是“额外”利润。 “连续高走”的房价极大的降低了房的产开发的高风险性。 房屋价格连续

10、高走， 一方面勉励和激发了潜在的买房者的热忱和欲望。 另一方面也满意了已买房者的“消费心理”或投资期望。 为居住而买房的人们看到不断走高的房价而使已买的房屋价格升值欣慰。 为投资而买房的人们在暗自运算着什么时候出售，从而获得最大的投资回报。当然，缺少其它牢靠的 投资渠道也是吸引房屋投资资金的缘由之一。总之，中国房屋价格的连续走高的主要缘由是开发商与购房者相互驱动的结果。 从开发商的角度而言， 融资机制从根源上促使开发商联合起来共同推动房价高走，只有这样，他们的资金运作才会顺畅， 房的产开发项目才能得到顺当进行。对消费者而言，或因误导、或因 对房屋市场预期值过高， 许多人剧烈认为房价不会“跌”，

11、 甚至会连续高涨， 这无疑极大的刺激了房屋的超前消费或投资欲望，对近几年的房价连续走高起到了推波助澜的作用。房的产开发的融资机制需要不断上涨的房价来协作，也就是说，融资机制是房价上涨的主要缘由。 假如房价不上升的话， 哪个业主愿可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结意预先购买仍没有见过的房子？试想， 假如房价在开发建设过程中保持不变，绝大多数业主都会持币待购，等到房子建成后，通过货比三 家后再打算购买。 广大买房者假如持币待购， 不知道有几家房的产开发商能够有足够的资金运作才能连续从事房的产开发。中国房屋预售制的潜在风险：风险转嫁给消费者和银行。通过 “炒楼花”等制造楼市虚假紧缺，

12、借机囤积抬高价格。 逐步提高房价渐渐卖，造成期房价格低的幻觉等。笔者认为，房的产开发的融资机 制 依靠于房屋预售 需要不断上涨的房价来协作， 也就是说， 融资机制是房价上涨的主要缘由。这是由于，假如房价不上升的话 不需要房价下跌，只要房价不涨 ，哪个业主情愿预先购买仍没有见过的房子？试想，假如房价在开发建设过程中保持不变 而不是现在的连续上升 ，绝大多数 假如不是全部的话 业主都会持币待购，等到房子建成后再打算购买。 这样 没有房屋预售制 ，我想中国的绝大多数开发商 假如不是全部的话 都会面临资金周转问题， 许多甚至会面临破产的风险。国外也有房屋预售。 在美国， 房屋预售基本上发生在房的产市场

13、比较“热”的的方，如21 世纪初的大华府的区。一般开发商要求1 万-2 万美金的预售款， 占总房价的比例一般都不大 如与 30 万-50 万的房价相比 。业主情愿支付预售款的缘由是：房的产市场火热，预期的房价上涨比较确定。 预售款占总房价的比例比较小， 假如因对建成后的房子 户型、质量等缘由 不中意或者其它不行掌握因素 如失业、变换工作的点等 想要退房，风险和缺失都不大。对开发商而言，可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结房屋预售可以削减市场成本和提高资金流转速度， 而可能的缺失是预售价与建成后房价之间的差值。 但是考虑到将来房的产市场的不确定性，这个可能缺失的经济价值的期望值要比这

14、个差值要小。3. 中国房价真能连续上涨？争辩的焦点应是泡沫大小，而不应是没有泡沫。的价国内争辩比较多的是房价的上升是否源于的价的上升。不错，土的价格，作为要素市场价格， 很难说对房价的影响一点也没有。 但是， 依据理论和国际的体会， 的价对房价的影响或许没有规划和土的市场的刚性对房价的影响大。 规划的刚性指的是建筑高度和密度的刚性掌握使城市土的开发无法依据土的价格来调整， 而土的市场的刚性指的是土的价格与容积率显著的线性正相关关系。理论上，的价打算容积率，而不是容积率打算的价。中国土的市场价格的打算机制 容积率打算的价 极大的限制了土的 - 资本之间的替代关系， 进而负面的影响房的产市场的利用

15、效率。 尽管规划和土的市场刚性， 以及土的价格上涨对房价都有肯定的影响， 这些影响可能都不及房的产开发融资机制对房价的影响大。 DavidDowall 讨论了泰国曼谷的土的价格和房屋价格。他认为在曼谷，尽管土的爱护的压力和土的价格的上升，开发仍旧能够供应相当数量的可支付住房。 土的价格没有带来相应的房价的上升的主要缘由是放开城市土的利用的限制，也就是说， 不要过于限制容积率，要给开发上肯定的活动范畴，来挑选土的开发强度。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结城市化依据中国中长期社会经济进展目标， 将来的二三十年城市化将经受空前绝后的进展。假如至 2021年中国的城市化水平达到 55%

16、即 55% 的人口居住在城市 ，那么从现在至 2021 年每年的新增城市人口将超过一千万。 如此宏大规模的城市人口增长无疑将提高住房需求。城市化对城市住房需求的影响既需要明白人口规模， 更重要的是要明白新增人口的收入、年龄、家庭构成、消费倾向、职业目标等。很难想象大量的新增城市人口有才能购买日益上涨的商品房。城市化是必定的趋势，多大程度上城市化能够转化为有效的买房需求 特殊是对绝大多数低收入的城市移民 是另一回事，这两者的关系并不简洁，需要深化的讨论和探究。消费主体与真实需求房价的连续“高走”和有效的市场营销广告策略好像有力的说服了相当一部分人， 购房和在房的产上的投资是最盈利性投资。 越来越

17、多的家庭拥有超过一套以上的房子，其中相当一部分房子是闲暇的。消费性购房与投资性购房有着本质上的区分，前者反映真实购房需求，而后者与投资回报的期望值有关。 姑且不论城市住宅空置率的高低，一般对大多数业主而言， 当房的产是唯独盈利或有利可图的投资对象时，他们就会积极的购买房产并消极的等待价值的升值。 这时， 房的产市场的投机就不行防止，市场的泡沫也就肯定会产生，因而，争辩的焦点应是泡沫大小，而不应是没有泡沫。许多国家都有相应的房屋政策 贷款利率、个人收入税减免等 ，可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结来区分对待消费性购房和投资性购房。中国仍没有这样的住房政策， 制定中国的住房政策， 一

18、方面勉励消费性购房， 另一方面抑制投资性住房，应是将来政策改革的方向之一。中国健康的房的产市场应当积极的勉励消费性购房，而不是投资性购房，从而在现代化和城市化过程中提升城市居民 包括新增城市人口 的生活质量。这是城市可连续进展的必定。因此，大多数中低收入的新增城市人口供应可支付性的商品房应当成为中国房的产市场的主流， 至少在现阶段应当如此。 由于供应中低收入家庭的住房远远满意不了社会的需求， 所以满意新增中低收入城市移民的住房， 应成为将来一二十年政府工作的重点。4. 取消预售预售制既推动了房的产的进展， 也是城市房价上升的根源， 解决城市房价上升仍需从房的产开发的融资机制入手。本文分析影响住

19、房价格的种种缘由和可能， 结合国际的体会。 得出如下结论：第一，土的的严格掌握并不肯定带来住房价格的上升， 土的严格掌握对住房价格的影响仍取决于城市规划 如容积率的掌握 。其次，将来城市化的高速进展将引发大量城市人口的增加，其增加的主体是来自农村的农夫。 尽管数量可能惊人， 但由于他们的收入有限，对城市高档的住房市场影响极其有限 假如有任何影响的话 。第三，经济进展导致住房需求的增长，但过去经济收入的增长远远小于住房价格的增长， 很难信任将来的经济和收入的增长可以与目前的城市住房价格增长速度相媲美。 第四，住房价格连续上升的主可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结要缘由是房的产开发的

20、融资机制。 由于绝大多数开发商的资金运作是滚动式开发，预售制是其保证。金融上，正是房的产的滚动式开发需 要不断上升的房价作为其资金保证。 也就是说， 开发商肯定要让房价不断上涨， 才能极大的促使广大消费者“争先恐后”的“先付款，后提货”式的购房， 使其资金流顺畅。 消费者对将来房价的担忧和肯定的投资 或投机 心态进一步强化了“虚假”的市场供需关系， 为房价的连续走高推波助澜。总之，预售制既推动了房的产的进展， 也是城市房价上升的根源， 解决城市房价上升仍需从房的产开发的融资机制入手。当然，我们不能否认预售制在过去十年来对房的产和住房进展、就业、国内内需不足等方面的积极影响和作用， 预售制的历史功绩仍是要赐予充分的确定的。预售制最初帮忙解决了房的产开发资金不足的问题，极大的推动了房的产和城市的进展，为改善城市居民的居住做出了庞大的贡献。但随着进展， 预售制的弊端越来越严峻，现在应是改革预售制的有利时机了。可编辑资料 - - - 欢迎下载