房地产基础知识培训.doc

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1、. .房地产根底知识培训房地产销售人员需要掌握哪些根本知识?培训的构造主线做为一个房地产从业人员，我们需要具备哪些面的根本知识？一、房地产常用名词二、房地产价格的构成三、城市和城市规划知识四、房地产建筑知识五、房地产测绘一、房地产常用名词房地产土地的使用年限是如确定的？ 居住用地 ?年； 工业用地 ? 年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地? 年； 商业、旅游、娱乐用地 ?年； 综合用地或者其他用地 ? 年。答：房地产土地的使用年限是如确定的？ 居住用地七十年； 工业用地五十年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十 房子的居住时间是多

2、少，土地使用年限届满后，该怎么办？ 房屋一经购置并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用围的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为5070年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。 契税 契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。交易手续费经济适用房减半 公共维修基金 公共维修基金是指住宅楼房的公共

3、部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。 印花税 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购置并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。 五证：国有土地使用证，建立用地规划可证，建立工程规划可证，建筑工程施工可证，商品房预售可证。 两书：住宅质量保证明书，住宅使用说明书 一级市场 二级市场： 三级市场： 房地产产权： 三通一平： 七通一平：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地 期房：期房是指开发商从取得商品房预售可证开场至取得房地产权证大

4、产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购置商品房时应签预售合同。 现房L准现房 开间、进深： 定金定金是指当事人约定由一向对给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通那么和?担保法?八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。 如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。 当商品房到达种形

5、象进度时，才可以办理预售可证？ 七层以下的到达主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。 总价格、单位价格和楼面地价的区别 楼面地价又称为单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。 楼面地价=土地总价/总建筑面积 楼面地价=土地单价/容积率 第二章城市和城市规划知识 城市规划常用术语及指标 容积率 一定地块，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 建筑密度建筑覆盖率 一定地块所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。 什么是绿化覆盖率？绿化率 绿化覆盖率是指在建立用地围全部绿化种植物水平投影面积之和与建立用地面积的比率%。 绿地率 绿地率描述的是居住区用地围

6、各类绿地的总和与居住区用地的比率% 。根本资料：总用地面积：5288.33平米总建筑面积：41780平米其中：计容积率建筑面积：36330平米不计容积率建筑面积：7480平米地下车库及设备用房建筑物占地面积：2040平米住宅建筑面积：21090平米商业建筑面积：12550平米容积率：6.87覆盖率：41% 地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室;半地下室:房间地平面低于室外高度超过该房间的净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室.建筑物的分类 建筑物使用性质分类：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑按建筑物层数或总高度分类：住宅按层数分：低层住宅13层、多层住

7、宅46层、中高层住宅79层和高层住宅10层以上公共建筑及综合建筑，总高度超过24M的为高层，但不包括总高度超过24M的单层建筑建筑总高度超过100MR，不管是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑建筑物的分类按建筑构造分类 砖木构造建筑 砖混构造建筑钢筋混凝土构造建筑：框架构造、框架剪力墙构造，剪力墙构造、简体构造、框架简体构造和筒中筒 剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙构造由纵横向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间不外露梁、柱楞角，便于室布置，便使用。剪力墙构造有较好的抗震性能，其缺乏之处是构造

8、自重大，预应力剪力墙构造常可以做到大空间住宅布局，剪力墙构造形式是高层住宅采用最为广泛的一种构造形式 框架-剪力墙构造也称框剪构造，这种构造是在框架构造中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪构造的受力特点，是由框架和剪力墙构造两种不同的抗侧力构造组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架构造中的框架，剪力墙在框剪构造中也不同于剪力墙构造中的剪力墙。 核心筒 筒体构造 tube structure由竖向箱形截面悬臂筒体组成的构造。筒体有剪力墙围成竖向箱形截面的薄壁筒和密柱框架组成竖向箱形截面的框筒。筒体由一个或多个组成

9、；分筒中筒、单框筒、框架薄壁筒和成束筒等四类。 建筑识图 一套完整的建筑图包括图纸目录、设计总说明、建筑施工图包括总平面图、平面图、立面图、剖面图、建筑详图、构造施工图、设备施工图。 绝对标高：相对海平面的高度，海平面的标高规定为0，在以上的为正值，以下的为负值，相平的为0，也叫海拔高度，高程相对标高：对于一个地区，通常市政国土部门会测量出某个特定的、固定的点的绝对标高，其他的测点相对于绝对标高的高度，其上为正，下为负；建筑标高：建筑标高和构造标高差异在于装修，通常情况下，施工放线会在构造高度上作出而不是装修高度，一些地区经常忽略掉建筑标高和构造标高的差异。以上的量单位只能是米(m)高度所谓板

10、楼就是指“东西长、南北短的楼型，一般板楼同层住户在2到4户，而塔楼那么是指外观像塔的楼型，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，假设干个单元连在一起就拼成一个板楼。玄关，也被称作门厅。玄关可以是一个封闭、半封闭或开放的空间，它是指靠近大门的区域。 玄关的概念，源于中国，但最早用的可能是风水先生们。玄关，玄妙、关键的意思。 什么是房屋建筑面积？ 房屋建筑面积是指房屋外墙柱勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括：阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、构造结实，层高2.2米以上含2.2米，

11、下同的永久性建筑。 什么是房屋的使用面积？ 房屋使用面积是指房屋全部可供使用的空间面积，房屋的墙面水平投影计算。 什么是房屋的实用面积？ 它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。使用率和实用率的差异？房屋套建筑面积是指由套房屋使用面积、套墙体面积、套阳台建筑面积三局部组成的面积。 套墙体面积12共用墙墙体投影面积或非共用墙墙体水平投影面积 公共分摊面积公用建筑面积分摊系数套建筑面积公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积整幢建筑物的各套套建筑面积之和房屋共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定式在各产权人之间进展分摊。公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数公用建筑面

12、积套建筑面积之和。 分摊的共有建筑面积：是指某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积。 预售面积：俗称楼花面积。指在商品预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。房屋产权面积：是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积。它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。商品房有哪些公共面积需要分摊？1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑效劳的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。不应分摊的共有建筑面积包括那些？1、附属于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或

13、出售的固定车位或专用车库。3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。层高层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。房屋建筑面积的计算计算建筑面积的一般规定如下计算建筑面积的的房屋应是永久性构造的房屋计算建筑面积的房屋，层高应在2.2m以上。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。同一房屋如果构造、层数不一样时，应分别计算建筑面积。教育之通病是教用脑的人不用手，不教用手的人用脑，所以一无所能。教育革命的对策是手脑联盟，结果是手与脑的力量都可以大到不可思议。. .word.zl.