2022年华南新城项目可行性研究报告.docx

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1、精品学习资源华南新城工程可行性讨论报告一九九九年十月欢迎下载精品学习资源欢迎下载精品学习资源一、工程名称 2（一）进展商简介 3目 录二、工程地点 2三、工程背景 2四、工程开发企业简况3欢迎下载精品学习资源（二）投资商简介3五、工程设想 4（一）总体规划4（二）主要经济技术指标5（三）形态结构规划6欢迎下载精品学习资源（四）住宅基本户型六、市场分析及进展前景6（一） 99 年广州市房地产市场前景分析（二）工程市场分析 961、 优越的地理位置 92、 配套完善，生活便利 93、 现有楼盘分析 94、 工程的进展前景 10七、工程开发方案 11八、工程资金筹集 11九、基本数据说明 12十、工

2、程开发进度126十一、财务分析 13（一） 销售收益估算表 13（二） 利润估算表 13（三） 现金流量表 14十二、工程评估结果 15华南新城可行性讨论报告一工程名称番禺华南新城二工程地点广 州市 番 禺南 村 （ 番禺 大 桥东 南 地 段 ） ， 建 设 用 地 规 划 许 可 证033341、033342、033343 号；工程东侧为规划居住用地；南面紧靠城市骨欢迎下载精品学习资源干道路：南村镇南大路；西侧距华南快速干线仅一公里，是对外出勤交通和联系广州市区的交通轴向，由此往广州天河中心区仅15 分钟车程，交通特别便利；北面旁依珠江，与广州市区隔水相望；三工程背景98 年 11 月份，

3、国家进展方案委员会、建设部、国土资源部、中国人民银行等四部门联合发出通知，要求各地抓紧落实今年已下达的经济适用住 房方案；明显，大规模的经济适用住房建设，一方面是建立健全我国新的 住房供应保证体系的需要，另一方面，也是满意广大中低收入阶层对住房 的有效需求，进而推动经济增长的需要；这种由政府统一规划、统一征地、统一拆迁、统一组织建设的、具有良好销售前景的“大众住房”，必将成为中低价位房地产的“主渠道”，进而起到平抑房地产价格的作用；目前，经济住房的开发在北京、上海、西安、大连、福州、成都、等城市进展快速；据报导，到目前为止，北京已开发经济住房 237.5 万平方 M，售价大部分在 200040

4、00 元/平方 M 之间；西安市估量在 98 年投资 48.25 亿元，开发 410 万平方 M 经济住房；福州估量在 98 年开发经济住房 170 万平方 M；目前，广州市房地产价格偏高，在广州进展经济住房，既是今后广州市房地产政策的重点所在，也具有极为宽阔的市场前景；正是在这种大好环境下，在广东省和番禺市政府的大力支持下，广东珠江投资公司着手在番禺南村镇建设一个经济住房生活小区，为广东省省直机关干部、广州地区部分老师员工、广州市中低收入阶层供应美观大方、舒服有用、环境美丽的家庭住房；四工程开发企业简况（一）进展商简况广东华南新城房地产有限公司是由番禺珠江房地 产有限公司和英属处女岛爱宝置业

5、有限公司合作成立的中外合作公司， 经广东省工商行政治理局批准于二000 年六月九日注册登记，注册资金为 46475 万元，合作经营期限为20 年；合作公司宗旨为：为社会供应环境美丽、生活舒服、价格相宜的房欢迎下载精品学习资源地产商品，并从开发中获得合法利润，进展各方经济；生产经营范畴是：在经番禺市规划局编号为 033341、033342、033343 号建设用地规划许可证同意使用的位于番禺市南村镇珠江边以南、南大道以北、西至番禺市房地产公司用地红线边工程土地的开发、建设、销售、出租以及管理自建的商业住宅楼宇；合作工程规划总用地面积为 2021614 平方 M， 工程方案分期进行开发，首期开发的

6、用地面积为 995793 平方 M，建筑面积约为 140 万平方 M；合作公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制；董事长胡荣义系由爱宝置业公司委派，董事会成员共五人，由董事会打算合作公司的一切重大事宜；公司下设办公室、财务部、工程部、设计室、开发部、销售部等部门；公司员工共 80 人，其中大专学历 20 人，高校学历40 人，硕士、总工程师 10 人，共占职工总数的 87.5%，集合了一批房地产开发建设各方面的人才；（二）投资商简况中方番禺珠江房地产有限公司；该公司的合作股东为：广东珠江 投资有限公司，占89%股份；番禺市南村镇经济进展总公司，占1%股份；广东珠江工程总承包有限公司，占1

7、0%股份；公司的两大股东广东珠江投资有限公司和广东珠江工程总承包有限公司具有长期的合作历史，具备较强的经济技术实力；广东珠江投资有限公司 拥有完整合理的内部结构及各方面专业人员，在房地产市场竞争中具备较大的优势，并把掌握成本放在各项工作的首位；公司利用大批量生产的优势，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量选购，加上采纳标准化治理模式施工建设等方式，有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力；近年来，广东珠江投资有限公司凭借其雄厚的经济实力，良好的施工质量，不断强化其品牌优势；公司组织开发的华景新城、暨南花园、愉景雅

8、苑、骏景花园，在广州市各具特色、辉煌一方，堪称典范；至 99 年 10 月，广东珠江投资有限公司在广州地区胜利开发楼盘11欢迎下载精品学习资源个，建设用地面积约 212 万平方 M，总建筑面积约 5936 万平方 M， 已建成面积 356 万平方 M；所开发楼盘销售良好，已建楼盘平均销售率达 95以上，市场反应热闹；公司在进展过中，与金融部门、合作单位建立了良好的信用关系；随着综合实力的增强，公司除了连续在房地产行业进展外，仍有方案参加桥梁高速大路等相关工程的投资建设，同时仍探究投资训练产业和信息产业；公司有较强的经济技术实力，产品销售实力，具备开发大型房地产工程的才能；外方爱宝置业有限公司（

9、英属处女岛）是香港合生创展集团旗下的投资公司，倚靠集团的实力，在内地投资创业；集团自93 年在内地投资以来，拥有在内地注册的十二个房地产工程公司的物业进展及投资权益，其总注册资金为 68054 万元，总建筑楼面面积约为 2621300 平方M；98 年公司股票在香港联交所上市，筹集资金达 64300 万元，加上集团对广州房地产市场的深刻熟悉，使本集团成为广州房地产界之翘楚；五工程规划设计华南新城将建设为广州地区最大的经济住房小区，以其优越的地理位置、超前的规划设计、完善的配套设施、幽雅的园区环境，专业的物业治理，完全转变人们的住房观念；（一）、总体规划华南新城工程占地面积约200 万平方 M

10、，总建筑面积约 260 万平方 M ；充分利用其优越的地理位置，全部用于建造多、低层低密度、高尚的超大规模经济住房小区，主要解决广东省政府机关人员、广州地区部分老师员工、以及广州市中低收入阶层的住房问题，建筑成本力 争掌握在2000 元/平方 M 以内，该工程将以多层建筑为主，并包含有超市、农贸市场、公交车场、餐厅酒店、学校医疗保健中心、体育场等全部 公共配套设施，力求使工程规划做到档次高、价格低、环境美丽（绿化率 达 35.97%）、设计先进（采纳无梁无柱结构）、装饰精致（铺木地板）、配套齐全，使之成为我省经济住房示范小区；（二）、华南新城主要经济技术指标1、规划用地平稳表：欢迎下载精品学习

11、资源居住区总用地1874518.9310024.82其 住宅用地1124771.456014.89中 公建用地352055.618.784.66道路广场152086.888.112.01公共绿地24560513.113.03总征用地2021614平方M总规划用地1874518.98平方M总建筑面积2602664.81平方M建筑占地面积329699.01平方M绿地面积674233.89平方M道路面积152086.88平方M绿地率35.97%容积率1.39建筑密度17.59%居住总户数21575户居住总人口75513人人口毛密度403人/公顷项目面积（M 2） 比例（% ） 人均（M 2）2、主要

12、经济技术指标表：项目数量单位三、形状结构规划小区规划总目标：特色鲜明、生态优良、经济与环境和谐进展的居住园区；详细目标：（ 1）充分利用其优越地理环境，引入珠江与已有山岗，河涌景致，制造新的生态居住体系和住区景观；（2） ）制造既有现代生活气息又有特殊地域特点的园区文化，这种文化将以滨江风景和岭南特色为其主要素；（3） ）强调整个居住区的空间形状特色及个性特点,制造丰富的园区空间和建筑体量；（4） ）分期建设、滚动开发，使其成为可连续进展的范例；欢迎下载精品学习资源（5） ）强调住宅的自然化、健康化和节能化；同时为了适应市场需求，注意户型设计多样化；住宅设计健康、自然、户型多样；全部户型设计均

13、考虑到自然通风，制造良好的室内气候，依据人的生活模式，以起居室为中心，公私、洁污、闹静分区；厅、房朝向均以景观视线为主，兼顾朝向；立面处理以具有现代化气息的岭南特色为目标；底层部位架空结合布置环境艺术小 品，消遣设施等，将室外铺地自然延长进入架空层，防止架空层无人光顾的情形，屋顶部分作绿化处理，顶盖弧型飘板，局部漏空，体伸通透轻灵的特点；标准层处理为标准凸窗台，透空铁饰阳台栏杆，同时户型之间防止视线干扰；（四）、住宅基本户型小区设计有 A 、B、C、D、E、F、G、H 八种住宅类型，共 984 栋， 户型从一房一厅一卫至五房二厅三卫等五种户型，住宅面积从57.92 233平方 M；六市场分析及

14、进展前景（一）99 年广州市房地产市场前景分析1999 年，广州市房地产进展存在很多有利条件，估量99 年广州市房地产仍将呈平稳缓步上升趋势；1广州市房地产业进展的环境分析房地产业的进展与一个国家的政策、经济息息相关；99 年广州市房地产环境存在很多有利因素，主要包括以下几个方面：房地产业进展的经济环境逐步改善一是全国宏观经济尽管遇到了一系列困难，但 1998 年经过全国人民的共同努力，仍旧获得了连续稳固的增长，除了力争达到 8%的增长率外，同时也为 99 年连续保持平稳增长打下了良好的基础；二是为了刺激经济的加速回升，估量 99 年国家将适当放松银根；三是国际经济在经受了 97、98年低谷后

15、， 99 年将逐步走向复苏；这些因素无疑会对国内房地产生积极的影响；广州市作为国内布满活力的中心城市，98 年经济增长位居国内各大欢迎下载精品学习资源城市之首，为 99 年广州市房地产的进展供应了强有力的后盾；国家及地方政府更加重视和支持房地产业的进展国家“九五”方案中已明确把房地产业作为新的经济增长点加以培养和扶持；环绕这一思路，近年来广州市制定实施了一系列具有针对性的勉励、支持房地产业进展的有关政策，包括停止审批新的房地产开发企业、清理开发用地、收回闲置用地、加强土地征用与拆迁的规范化治理、清理对房地产业的收费工程、健全房地产中介治理、改善房地产投资环境等；这些政策和措施的出台，对促进房地

16、产业的进展有重要的推动作用；住房制度改革的力度进一步加大广州市住房制度改革始终走在全国的前面；1998 年，广州市进一步加大力度，正式实施具有重要意义的货币分房政策；传统的职工福利分房政策的终结，以及即将推出的答应自购房、房改房和解困房上市方法，将使人们的住房观念完全转变，从而必将有更多的商品房屋进入市场参加交 换，也会有更多的货币吸引到市场流通领域，进一步启动住宅消费，对刺激搞活房地产市场，特殊是住宅市场将产生积极作用；住宅金融的推选及利率的调整有利于吸引资金投向房地产业已全面推开；据明白，广州市自1992 年开办个人住房贷款业务，至98 年 5 月份，全市商业银行房地产贷款余额141 亿元

17、，比去年同期增加 58 亿元；其中，个人住房按揭余额52 亿元，比去年同期增加36 亿元；有关方面表示，今年下半年，广州市金融业将协作市政府房改房政策以及即将出台的住房公积金贷款治理方法，大幅度增加房地产贷款额度；而银行利率的一再下调，不仅有利于进展商降低开发成本，而且有利于吸引民间储蓄存款和股市资金投资楼市；居民收入的增长和楼价的回落促使社会购买力相对提高改革开放以来，相伴着国民经济的高速增长，广州市居民收入水平一直保持较快的增长势头，收入水平在十大城市中始终高居首位；到1998 年9 月止，广州市居民储蓄存款余额已达到1752 亿元；由于供求关系的缓解，加上政府不断清理各种税费，广州市商品

18、住宅价格显现回落，估量1999 年商品住宅价格涨价空间不大；因此，居民对商品房、特殊是中低价欢迎下载精品学习资源商品房的购买才能相对提高；2、1999 年广州市房地产市场进展的基本趋势：商品住宅一枝独秀1999 年广州市房地产投资将保持平稳的增长势头，估量全市房地产开发投资可望突破300 亿元，增幅为13%左右，其中住宅投资估量完成185 亿元，增幅为 18%；写字楼投资为 28 亿元，增幅为 -12%，这将是继 97 年投资削减后，连续其次年削减投资；商业用房估量完成投资 45 亿元，增幅为-10%；商品住宅将连续保持一枝独秀；随着福利分房政策的正式终结，估量1999 年价格适中的一般多层住

19、宅将出现较好的销售态势，增幅估量可达六成左右；规划、设计、治理较好的豪华住宅小区将会连续在销售市场中占有一席之地，估量全年销售面积会增长两成左右；部分素养优良、环境幽雅的近、远郊楼盘，随着人们挑选住房观念的转变以及分期购车措施的实施，也会得到越来越多人的青睐；商品住宅的市场销售价格，除少数优质热销楼盘有一、二成左右的升幅外，其余住宅供应充分，估量调价的空间不大，总体上呈平稳趋势；（二）工程市场分析该工程地段位于番禺市南村镇，毗邻番禺大桥，其市场优势主要表现在如下：1 、优越的地理位置工程位于番禺南村番禺大桥东南地段，紧靠南村镇政府新的搬迁地，其西面紧靠番禺大桥，北面直临珠江水岸，西南面特别钟车

20、程是番禺市政府所在地，北面十五分钟车程可到达广州市天河区政府新址，其地理位置特别特殊；由于其处在番禺南村镇政府所在地，离番禺市政府特别近，该地段将是番禺市今后进展的新兴经济、文化中心地带；而由于其紧靠广州市南部，通过番禺大桥、华南大桥，到广州市中心地带天河区、只需十五分钟车程，完善的道路网络，贯穿广州及番禺，而洛溪桥、虎门大桥、南沙港及莲花山港咫尺可达，无论来回广州、珠海、深圳或香港皆路路畅 通，并且该工程本身规划的专线交通汽车及特设的穿梭巴士，将使该工程欢迎下载精品学习资源的交通极为便利；而广州市受地理位置及城市规划影响，正急速地向东、向南的方向进展，广州市重心东移及南移的趋势已是不容置疑，

21、东边天河区经过近十年的高速进展，已初具现代化新城市特点，作为今后广州市房地产进展的重心地带已成现实；西南边番禺祈福新城、丽江花园、广州碧桂园等楼盘推出及市场反映热闹，说明白越来越多又是特别适合作为广州市近郊、远郊商品住房进展地；并且，该工程北面是珠江水面，工程地块本身内有三座自然生态山林和两条自然溪流、环境美丽，空气清楚，特别适合建设为大型住宅小区；2 、配套完善，生活便利1） 生活设施配套：小区内设有大型的农贸市场、超级市场、士多店、酒店餐厅、理发店等、极大便利居民日常生活需要；2） 健身消遣、医疗保健设施：小区本身附设有医疗、消遣设施，又接近南村镇、番禺市政府，市政各种设施，可满意居民各种

22、消遣休闲、医疗健身需要；3） 训练设施：小区本身附设有中学、学校、幼儿园；3 、现有楼盘分析该工程属于广州市近郊、远郊类楼盘；目前该类楼盘价格大致在2000 4000 元/平方 M 之间，其开发地点主要处于广州市白云区、芳村区、番禺市、南海市黄岐镇一带，其中优以番禺市靠近广州市一带的开发楼盘令 人注目；近几年来的进展轨迹说明，该地区楼盘售价始终呈稳步上升趋势，并且随着开发楼盘的名声越高，售价越高；比较典型的是丽江花园和珠江花园，丽江花园的售价从几年前不到2000 元/平方 M 攀升到现在的近4000 元/平方 M ，珠江花园开发初期为2000 元/平方 M ，不到两年的时间内，上升到现在的近4

23、000 元/平方 M，这与广州市近两年来房地产售价小幅下调呈鲜明对比；下表是近期正在推售的同类楼盘状况表：工程名称工程地点目前销售均价开发楼盘进展商丽江花园番禺大石镇南浦岛4000 元/平方 M低层、高层广州市番禺粤海房欢迎下载精品学习资源华南碧桂园番禺南村镇迎宾路4000 元/平方M别墅、多层地产有限公司广地花园番禺大石镇迎宾路3800 元/平方M多层、别墅广地房地产有限公富丽家园番禺大石镇城西路3000 元/平方M多层司番禺市房地产联合珠江花园番禺市沙窖岛4000 元/平方M28 层开发总公司番禺南英房地产有限公司与上述楼盘相比，华南新城在地理位置上占有肯定优势，并且，其开 发商合生创展集

24、团和珠江投资有限公司在广州市具有强大实力，在广州市 开发过多个大型享有极高声誉的居民居住小区，华南新城通过国际招标设 计，楼盘素养与周边楼盘比较，更胜一筹丽江花园和珠江花园；华南新城 工程售价定位于3200 元/平方 M 留有余地，随着该工程的市场声誉的提高，其售价也将步步走高，有望突破4500 元/平方 M；4、工程的进展前景广州市重心东移及南移的趋势已是不容置疑，天河区作为今后广州市房地产进展的重心地带已成现实；即将全线通车的广州环城高速大路将使广州市的重心东移、南移范畴进一步扩大；近期内天河区政府迁到员村二大路，是其明显的迹象；估量今后的五年内，天河市因市区的不断扩大， 其环城高速大路已

25、修了一环、二环、三环、四环，广州市也极有可能会有这一个进展趋势，广州、番禺、南海、佛山、东莞、顺德将有可能进展成为一个庞大的城市群众体；这种进展趋势将为该工程带来庞大的进展机 会；随着广州市经济的进一步进展，居民生活水平的提高，人们购房观念的转变，广州市商品住房的郊区化进展趋势是不容置疑的；因此，华南新城工程的进展前景是极其宽阔的；七、工程开发方案分期开发注意完整性与连续性；作为一个超大规模的居住园区，分期开发是极具效益和效率的；工程方案共分三期开发，一期作为欢迎下载精品学习资源样板房工程，吸引业主的信心工程，配套公建设施齐全，庞大的主入口 广场给人剧烈的视觉吸引；在一期取得胜利后，开头二期开

26、发，公建规 模更大，配套更全；例如增加中心医院等，势必将园区品质带上更高一 层；此时，以二期为基础，进展三期，以别墅和大户型住宅为主，更注 重环境品质，在多层与小高层之间增设弧形绿化带，整个园区进展成为设施完善、生态优良的一流居住园区；项目第一期其次期第三期总计总规划用地（ M）2总建筑面积（ M）其 中 ： 住 宅（ M）公建面积（ M）居住户数（户） 居住人口（人）222分期开发规划表995793440000438725187451814000061000059266426026641320004850005291142334114800001250006355026855012201448348912157542704156911711875513八工程第一期开发资金筹集方案工程首期开发总成本约300020 万元，我司方案采纳滚动式开发，估量前期投入为 115202 万元，方案资金来源于： 1、注册资本金 14407 万元； 2、预售楼款回笼 35482 万元； 3、集团公司内部自筹 5314 万元； 4、预备向银行借款 60000 万元；欢迎下载