房地产行业涉税会计及纳税检查处理.pptx

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1、2009年年9月月9日日 房地产企业的定义房地产企业的定义, ,它与其他行业会计的区别它与其他行业会计的区别由其产品的特殊性所决定，房地产企业以房屋建由其产品的特殊性所决定，房地产企业以房屋建筑物的建设，土地的开发，设备安装为主要生产筑物的建设，土地的开发，设备安装为主要生产活动。这些建设产品本身的特点是施工生产的流活动。这些建设产品本身的特点是施工生产的流动性，单件性和长期性。动性，单件性和长期性。 其生产的房屋作为产成其生产的房屋作为产成品与一般的商品在核算方法上有所不同。品与一般的商品在核算方法上有所不同。房地产企业的有关帐务处理房地产企业的有关帐务处理 房地产企业收入的规定及应注意的问

2、题房地产企业收入的规定及应注意的问题 房地产企业成本费用的规定及应注意的问题房地产企业成本费用的规定及应注意的问题 原内资企业与外资企业在税收政策上主要有哪原内资企业与外资企业在税收政策上主要有哪些差别些差别 国税发（国税发（2009）31号与国税发（号与国税发（2006）31号主要有哪些重大的变化号主要有哪些重大的变化本资料来源 （一）、房地产企业与一般企业帐务处理上最大的差异就是成本的核算；（一）、房地产企业与一般企业帐务处理上最大的差异就是成本的核算；房地产企业的房地产企业的“开发成本开发成本”其明细科目有：土地征用及拆迁补偿费、前期工其明细科目有：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、程费

3、、建筑安装费建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。A、房地产企业的、房地产企业的“开发成本开发成本”与工业企业的与工业企业的“生产成本生产成本”内涵相同。按成本内涵相同。按成本核算对象和成本项目设置明细分类账，对发生的土地征用及拆迁补偿费、核算对象和成本项目设置明细分类账，对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、前期工程费、建筑安装费、建筑安装费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账；具体的明细核算如下：地开发成本明细分类账；具体的明细核算如下：1、发生的土地征用费、耕

4、地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁的净支出、发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁的净支出、安置动迁用房等支出：安置动迁用房等支出：借：开发成本借：开发成本A项目项目-土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等科目贷：银行存款等科目2、发生的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出时：、发生的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出时：借：开发成本借：开发成本A项目项目-前期工程费前期工程费 贷：银行存款，其他应付款等科目贷：银行存款，其他应付款等科目3、以出包方式支付给承包单位的建筑安

5、装工程费，和以自营方式发生的建筑安装工程费：、以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，和以自营方式发生的建筑安装工程费：借：开发成本借：开发成本A项目项目-建筑安装工程费建筑安装工程费 贷：银行存款，应付帐款等贷：银行存款，应付帐款等4、开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生、开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。的支出。借：开发成本借：开发成本A项目项目-基础设施费基础设施费 贷：银行存款，应付帐款等贷：银行存款，应付帐款等5、发生的不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。、发生的不能有偿转让的

6、开发小区内公共配套设施发生的支出。借：开发成本借：开发成本公共配套设施费公共配套设施费 贷：银行存款，应付帐款等贷：银行存款，应付帐款等 6、与直接组织、管理开发项目发生的相关费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、与直接组织、管理开发项目发生的相关费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。借：开发成本借：开发成本开发间接费开发间接费 贷：银行存款，其他应付款等贷：银行存款，其他应付款等B、待产品开发完成后，将、待产品开发完成后，将“开发成本开发成本”结转到结转到“开发产品开发产品”。按多个项目进行核算的

7、还。按多个项目进行核算的还涉及到成本的归集和分配。涉及到成本的归集和分配。1、直接成本：可以直接计入该成本计算对象，如：某一项目支付的地价款，建安成、直接成本：可以直接计入该成本计算对象，如：某一项目支付的地价款，建安成本，以及能分别核算可本，以及能分别核算可资本化的利息费用资本化的利息费用等。等。2、间接成本：如多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清对象的公共配套设施、间接成本：如多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清对象的公共配套设施费（有小区内的幼儿园，医院等），需要按费（有小区内的幼儿园，医院等），需要按发生地点发生地点或者用途加以归集，待结转时或者用途加以归集，待结转时选择一定的

8、方法分配后计入有关成本计算对象的费用：选择一定的方法分配后计入有关成本计算对象的费用：最常用最常用的方法有的方法有面积面积分摊法。分摊法。3、共同成本：主要有由多个成本对象共同负担并按一定比例进行分摊的成本，如：、共同成本：主要有由多个成本对象共同负担并按一定比例进行分摊的成本，如：分期开发一次购入的土地所支付的价款。分期开发一次购入的土地所支付的价款。 会计分录：会计分录：借：开发产品借：开发产品-按项目或栋号设置明细按项目或栋号设置明细贷：开发成本贷：开发成本相关明细科目相关明细科目（二）、房地产企业有关收入的帐务处理（二）、房地产企业有关收入的帐务处理通常情况下，房地产开发企业的销售行为

9、在开发产品完工前就已经开始，通常情况下，房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前就已经开始，而且完工后还会继续下去，直到全部开发产品售出完毕。而且完工后还会继续下去，直到全部开发产品售出完毕。1、房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正、房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式购销合同，所收到的均为预售房地产款，一律不确认收入，其款项暂记式购销合同，所收到的均为预售房地产款，一律不确认收入，其款项暂记入入“预收帐款预收帐款”科目；因科目；因预收房地产款预收房地产款而交纳的营业税费等暂在而交纳的营业税费等暂在“应交税金一应交税金一应交营业税应交营业税

10、”等科目核算；房地产开发企业在促销时收到的等科目核算；房地产开发企业在促销时收到的购房订金购房订金在在“其其他应付款他应付款”科目核算。科目核算。收到房款时帐务处理：收到房款时帐务处理：借：银行存款借：银行存款贷：预收帐款贷：预收帐款按房号及客户名称进行明细核算按房号及客户名称进行明细核算 同时应交纳税金的账务处理同时应交纳税金的账务处理借：应交税费借：应交税费应交营业税（按预售房款计税）应交营业税（按预售房款计税）贷：银行存款贷：银行存款2、开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开、开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照购销合同规定将合格的房地产产品移交给发企业按照购销合

11、同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现。购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现。借：预收帐款借：预收帐款“应收帐款应收帐款”等科目等科目贷：营业收入贷：营业收入同时结转经营成本同时结转经营成本借：经营成本借：经营成本营业税金及附加营业税金及附加贷：开发产品贷：开发产品相关明细科目相关明细科目 应交税费应交税费应交营业税、应交土地增值税等应交营业税、应交土地增值税等房地产企业特殊的几种帐务处理：房地产企业特殊的几种帐务处理：1）、房地产企业出售周转房时，先按周转房的摊余价值）、房地产企业出售周转房时，先按周转房的摊余价值借：开发产品借：开发产品贷：周转房

12、贷：周转房再按购销合同中双方签订的价格再按购销合同中双方签订的价格借：银行存款等科目借：银行存款等科目贷：经营收入贷：经营收入并结转其销售成本并结转其销售成本借：经营成本借：经营成本贷：开发产品贷：开发产品2）、旧城改造中的回迁房收入，包括拆迁面积内补偿部分和增加面积部分的价款收入，作为房）、旧城改造中的回迁房收入，包括拆迁面积内补偿部分和增加面积部分的价款收入，作为房地产开发企业的经营收入地产开发企业的经营收入借：预收帐款等科目借：预收帐款等科目贷：经营收入贷：经营收入3）、采用分期收款方式销售房地产。在办妥移交手续后，先将）、采用分期收款方式销售房地产。在办妥移交手续后，先将“开发产品开发

13、产品”转入转入“分期收款开分期收款开发产品发产品”科目。按购销合同约定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时科目。按购销合同约定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时借：银行存款借：银行存款”或或“应收帐款应收帐款”贷：经营收入贷：经营收入按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算确定当期应结转的销售成本按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算确定当期应结转的销售成本借：经营成本借：经营成本贷：分期收款开发产品贷：分期收款开发产品房地产开发企业之间签订项目开发合同，合资开发项目，如果合同规定按投资额分房地产开发企业之间签订项目开发合同，合资开发项目，如果合同规定按投资额分配开发产品的

14、，分出去的开发产品不作为经营收入；如果是分享合资开发项目利润的，配开发产品的，分出去的开发产品不作为经营收入；如果是分享合资开发项目利润的，对主办企业而言，合资开发的所有开发产品对外出售（包括合资方购买的）均作为经营对主办企业而言，合资开发的所有开发产品对外出售（包括合资方购买的）均作为经营收入核算；房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，收入核算；房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，不论合同规定分配开发产品或分享合资开发项目利润，所开发的所有开发产品对外出售不论合同规定分配开发产品或分享合资开发项目利润，所开发的所有开发产品对外出售或分

15、配给其他合资各方，均作为主办企业的经营收入核算。房地产开发企业收到出资各或分配给其他合资各方，均作为主办企业的经营收入核算。房地产开发企业收到出资各方的资金先作方的资金先作“预收帐款预收帐款”处理。处理。房地产是一项价值很高的商品，房地产开发企业为顺利售出房盘、地产，尽快回收房地产是一项价值很高的商品，房地产开发企业为顺利售出房盘、地产，尽快回收投资，对不同支付方式规定了不同程度的现金折扣。这是与企业理财活动相关的费用，投资，对不同支付方式规定了不同程度的现金折扣。这是与企业理财活动相关的费用，应作为企业的应作为企业的“财务费用财务费用”，不影响房地产销售收入金额的确认。购买方出于种种原因对，

16、不影响房地产销售收入金额的确认。购买方出于种种原因对已购置的房地产要求退货，经房地产开发企业同意后，冲减退货当期的已购置的房地产要求退货，经房地产开发企业同意后，冲减退货当期的“经营收入经营收入”。 在房地产竣工验收、办妥移交手续前收到的销售款不符合收入确认条件的，只能作为在房地产竣工验收、办妥移交手续前收到的销售款不符合收入确认条件的，只能作为“预收帐款预收帐款”。房地产开发企业在某些促销方式下达成的交易，比如售后回租、售后回购。房地产开发企业在某些促销方式下达成的交易，比如售后回租、售后回购方式的房地产销售，必须判断它是真正的销售交易还是融资交易。如果是融资业务，与方式的房地产销售，必须判

17、断它是真正的销售交易还是融资交易。如果是融资业务，与销售的房地产相关的主要风险和报酬仍保留在房地产开发企业，即使已办妥移交手续，销售的房地产相关的主要风险和报酬仍保留在房地产开发企业，即使已办妥移交手续，也不能确认收入。又比如购销合同中有销售退货条款的，应分析退货的可能性，估计可也不能确认收入。又比如购销合同中有销售退货条款的，应分析退货的可能性，估计可能发生退货的，不能确认收入。在不能确认收入的情况下，若已办妥移交手续能发生退货的，不能确认收入。在不能确认收入的情况下，若已办妥移交手续借：开发产品一已售借：开发产品一已售贷：开发产品一库存贷：开发产品一库存（三）、房地产开发费用三）、房地产开

18、发费用与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用与一般企业核算方法相同。不同的地方就是：房地产开发企业与一般企业核算方法相同。不同的地方就是：房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。息等借款费用，计入财务费用。（四）、房地产企业的往来核算比较繁杂，如建筑安装工程费、基础设施费等因（四）、房地产企业的往来核算比较繁杂，如建筑

19、安装工程费、基础设施费等因为其工程款金额大而且时间长，一般企业都先通过为其工程款金额大而且时间长，一般企业都先通过“预付帐款预付帐款”等科目。等科目。1、支付工程进度款及备料款时、支付工程进度款及备料款时借：预付帐款借：预付帐款公司公司贷：银行存款贷：银行存款银行及帐号银行及帐号2、工程竣工结算时再转入、工程竣工结算时再转入“开发成本开发成本”（附（附“建筑安装工程发票建筑安装工程发票”等）等）借：开发成本借：开发成本栋栋建筑安装工程费建筑安装工程费-土建工程款、安装工程款等土建工程款、安装工程款等开发成本开发成本基础设施费基础设施费道路、供水等道路、供水等开发成本开发成本公共配套设施费公共配

20、套设施费游泳池、假山等游泳池、假山等贷：预付帐款贷：预付帐款公司公司 应付帐款应付帐款公司公司(结算差额结算差额)（五）、关于房地产企业的（五）、关于房地产企业的“代建代建”行为行为 税法规定房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建税法规定房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务其他代理服务”条件的，条件的，对房屋开发公司取得的手续

21、费收入按对房屋开发公司取得的手续费收入按“服务业服务业”税目计征营业税，否则，应全税目计征营业税，否则，应全额按额按“销售不动产销售不动产”计征营业税。这里所说的计征营业税。这里所说的“其他代理业务其他代理业务”是指受托方与委是指受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。（这里代托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。（这里代建房的条件非常重要）。例如：国税函建房的条件非常重要）。例如：国税函1998554号对新疆维吾尔自治区地方号对新疆维吾尔自治区地方税务局提出的：（关于税务局提出的：（关于“代建代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复如下：房屋行

22、为应如何征收营业税问题的批复如下：房地产开发企业房地产开发企业(以下简称甲方以下简称甲方)取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位位(以下简称乙方以下简称乙方)的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按按“销售不动产销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按甲方的自建行

23、为，按“建筑业建筑业”税目征收营业税。税目征收营业税。关于关于“代建代建”的有关帐务处理如下：的有关帐务处理如下：代建成本不需要做专门的帐务处理。代建成本不需要做专门的帐务处理。收到委托方的款项时收到委托方的款项时借：银行存款借：银行存款贷：其他应付款贷：其他应付款3、支付施工单位时、支付施工单位时借：其他应付款借：其他应付款贷：银行存款贷：银行存款并将施工单位的发票直接转交给委托方。并将施工单位的发票直接转交给委托方。收到委托方支付的手续费时：收到委托方支付的手续费时：借：银行存款借：银行存款贷：其他业务收入。贷：其他业务收入。按手续费计提税金时按手续费计提税金时借：其他业务支出税金借：其他

24、业务支出税金贷：应交税金贷：应交税金二、房地产企业收入的规定二、房地产企业收入的规定 及应注意的问题及应注意的问题（一）、收入的概念在税法上和会计上是不同的，结转时间在（一）、收入的概念在税法上和会计上是不同的，结转时间在会计上和税法上也是不同的。会计上和税法上也是不同的。根据企业会计准则第根据企业会计准则第14号号-收入的规定，房地产企业确认收入必须同收入的规定，房地产企业确认收入必须同时满足以下条件：时满足以下条件：1、房地产的法定所有权上的主要风险和报酬已经转移给买方；、房地产的法定所有权上的主要风险和报酬已经转移给买方；2、商品房已经移交，房地产企业没有保留对商品房的继续管理权，也没有

25、、商品房已经移交，房地产企业没有保留对商品房的继续管理权，也没有对商品房实施有效控制对商品房实施有效控制 3、销售合同已经履行，发票已经开具，相关的价款已经取得或已取得收款、销售合同已经履行，发票已经开具，相关的价款已经取得或已取得收款凭据；凭据；4、收入的金额能够可靠计量；、收入的金额能够可靠计量；5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠计量。、相关的已发生或将发生的成本能够可靠计量。根据国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国根据国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发税发200931号）规定，房地产企业应按以下规定确认收入：号）规定，房地产企业应按以

26、下规定确认收入：1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销

27、售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。理转账之日确认收入的实现。4、采取委托方式销售开发产品的，应按不同的委托方式合理地确认收入的实、采取委托方式销售开发产品的，应按不同的委托方式合理地确认收入的实现。现。（二）检查收入应注意的问题（二）检查收入应注意的问题1、房地产开发企业的经营范围和经营目的，使得房地产开发企业对外销、房地产开发企业的经营范围和经营目的，使得房地产开发企业对外销售开发产品有两种方式，即开发产品的出售和出租。房地产开发企业的售开发产

28、品有两种方式，即开发产品的出售和出租。房地产开发企业的开发经营特点，决定了其出租房周转房商品房三者之间用途不稳定的特开发经营特点，决定了其出租房周转房商品房三者之间用途不稳定的特点。房地产开发企业可根据自身的生产经营情况，资金状况以及市场销点。房地产开发企业可根据自身的生产经营情况，资金状况以及市场销售情况等，来具体决定开发产品的用途。售情况等，来具体决定开发产品的用途。 例如：房地产开发企业的经营例如：房地产开发企业的经营者，经过市场调查和市场预测，认为目前房屋的销售市场看好，可以设者，经过市场调查和市场预测，认为目前房屋的销售市场看好，可以设法将出租房变为商品房对外进行出售；相反，如果房屋

29、的销售市场疲软，法将出租房变为商品房对外进行出售；相反，如果房屋的销售市场疲软，但租房风盛行，则可以将商品记变为出租房对外行行出租。房地产开发但租房风盛行，则可以将商品记变为出租房对外行行出租。房地产开发企业的周转房也是如此。当商品房暂未出售之前，可临用于安置动迁户，企业的周转房也是如此。当商品房暂未出售之前，可临用于安置动迁户，待动迁户安置完毕之后，再将空出的周转房作为出租房或商品房用于对待动迁户安置完毕之后，再将空出的周转房作为出租房或商品房用于对外出租或出售。所以检查时要注意三者之间的增减变化，看其出租或销外出租或出售。所以检查时要注意三者之间的增减变化，看其出租或销售收入是否记入其他业

30、务收入，主营业务收入账户，有无将出租房，周售收入是否记入其他业务收入，主营业务收入账户，有无将出租房，周转房销售后直接冲减出租房，周转房所发生的摊销费和改装修复费等。转房销售后直接冲减出租房，周转房所发生的摊销费和改装修复费等。2、收入的分解一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产、收入的分解一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的各种设施。当住房初步完工但没有安装设备及装潢、中分离，比如房屋里面的各种设施。当住房初步完工但没有安装设备及装潢、装饰时便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装装饰时便和购买者签订房地产转移合同，

31、接着再和购买者签订设备安装及装潢、装饰合同。另外，就是价外费用的分离，房地产企业在销售房屋的同时，潢、装饰合同。另外，就是价外费用的分离，房地产企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃（煤）气费、维修基金等各种配套设施费，这往往需要代收水电初装费、燃（煤）气费、维修基金等各种配套设施费，这时房地产企业一般都会成立一个物业公司，将所有这些相关的代收费用由物时房地产企业一般都会成立一个物业公司，将所有这些相关的代收费用由物业公司收取并向业主开具发票，这样减少房地产企业的计税收入。业公司收取并向业主开具发票，这样减少房地产企业的计税收入。 3、对房地产开发分司的检查，一般可通过主营业务收入，

32、其他业务收入，主、对房地产开发分司的检查，一般可通过主营业务收入，其他业务收入，主营业务税金及附加等损益类科目和应收账款，预收账款等往来账户来发现问营业务税金及附加等损益类科目和应收账款，预收账款等往来账户来发现问题。应特别注意以下几个问题：题。应特别注意以下几个问题： （1）、）、 将经营收入账与有关会计凭证相核对同时核对纳税人开具的将经营收入账与有关会计凭证相核对同时核对纳税人开具的“商品房商品房发票发票”和和“动迁房发票动迁房发票”存根联，看有无分解收入，减少营业额的现象。（房地存根联，看有无分解收入，减少营业额的现象。（房地产开发企业在开发中，与被拆迁户签订拆迁还房协议，约定房地产竣工

33、后，产开发企业在开发中，与被拆迁户签订拆迁还房协议，约定房地产竣工后，在原地按照同等面积安置被拆迁户，实际上房地产开发企业是用房屋换取了在原地按照同等面积安置被拆迁户，实际上房地产开发企业是用房屋换取了土地使用权）土地使用权） （2）、）、 将将“应付账款应付账款”预收账款，等往来明细账与有关记账凭证，原始凭证，预收账款，等往来明细账与有关记账凭证，原始凭证，销售合同等相核对，看有无将收入挂往来即不纳税的现象销售合同等相核对，看有无将收入挂往来即不纳税的现象 （3）、）、 将经营收入，分期收款开发产品等明细账与有关记账凭证，原始凭将经营收入，分期收款开发产品等明细账与有关记账凭证，原始凭证及销

34、售合同相核对，看有无按合同规定应收销售款而实际未收到等原因而证及销售合同相核对，看有无按合同规定应收销售款而实际未收到等原因而未转作经营收入的现象。未转作经营收入的现象。 （4）、）、 以房换地时，其转达让房屋的营业额是否为用来换取土地使用权的以房换地时，其转达让房屋的营业额是否为用来换取土地使用权的新建房屋的造价，旧房的评估价或旧房的买价。新建房屋的造价，旧房的评估价或旧房的买价。 （5）、）、 审查审查“固定资产固定资产”，营业外支出、销售费用等账户与有关会凭证相对，营业外支出、销售费用等账户与有关会凭证相对照，有无捐赠不动产的行为、作为样品、职工福利、奖励等。照，有无捐赠不动产的行为、作

35、为样品、职工福利、奖励等。 （6）、几种特殊情况：）、几种特殊情况：“还本销售还本销售”对以还本方式销售建筑物的行为，应按向对以还本方式销售建筑物的行为，应按向购买者收到的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓还本支出。购买者收到的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓还本支出。“以以房换房房换房”属于有偿转让不动产范畴，应该缴纳营业税。属于有偿转让不动产范畴，应该缴纳营业税。“购房回租购房回租”即与购房者即与购房者签订签订“商品房买卖合同书商品房买卖合同书”观时，根据合同约定的期限，在一定时期后又将商观时，根据合同约定的期限，在一定时期后又将商品房购回。对房地产开发公司和购房者均应按

36、销售不动产税目征收营业税。品房购回。对房地产开发公司和购房者均应按销售不动产税目征收营业税。三、房地产企业成本费用的规定三、房地产企业成本费用的规定及应注意的问题及应注意的问题（一）、成本费用的有关规定（一）、成本费用的有关规定房地产开发企业准予扣除的支出项目包括开发、经营过程中发房地产开发企业准予扣除的支出项目包括开发、经营过程中发生的、与取得收入相关的成本、费用、税金和损失。房地产开发企业生的、与取得收入相关的成本、费用、税金和损失。房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界

37、限。期间费用和开发产品销售成本可以按品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。规定在当期直接扣除。 1、房地产开发企业应以独立编制、房地产开发企业应以独立编制建筑工程预算书建筑工程预算书（包括独立编制（包括独立编制设计预算和施工图预算）的单位工程为成本核算对象，分别核算建造设计预算和施工图预算）的单位工程为成本核算对象，分别核算建造成本。对支付的属于多个成本核算对象的开发费用，应按建筑面积等成本。对支付的属于多个成本核算对象的开发费用，应按建筑面积等合理的方法在各成本核算对象之间进行分配。合理的方法在各成本核算对象之间进行分配。 2、房地产开发企业发生的当

38、期准予扣除的开发产品建、房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品建造成本，是指房地产开发过程中实际发生的，已实现销造成本，是指房地产开发过程中实际发生的，已实现销售的开发产品所发生的建造成本。具体计算公式如下：售的开发产品所发生的建造成本。具体计算公式如下：可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本=成本核算对象总建造成本成本核算对象总建造成本/成本成本核算对象总可售面积当期可扣除的销售成本核算对象总可售面积当期可扣除的销售成本=各成本各成本对象已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本。对象已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本。 3、开发产品建造成本包括土地征用及拆迁补偿费、前、开发产品建

39、造成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用、借款费用及其他费用等。套设施费以及开发间接费用、借款费用及其他费用等。 （二）、成本费用注意的有关问题（二）、成本费用注意的有关问题房地产公司的收入可以通过与各部门联手等方法计算出应税收入。故房地产公司的收入可以通过与各部门联手等方法计算出应税收入。故而虚增成本成了房地产企业达到少缴税款的主要渠道而虚增成本成了房地产企业达到少缴税款的主要渠道 1、有虚增建安项目与隐蔽工程时，要结算房地产开发项目的整体平面图、总、有虚增建安项目与隐蔽工程时，

40、要结算房地产开发项目的整体平面图、总规划图、总容积率等，确定该开发项目应有的建筑项目，预测所需的建安项规划图、总容积率等，确定该开发项目应有的建筑项目，预测所需的建安项目。以防虚增建安成本。如：房地产开发企业可能会通过虚列建安项目，达目。以防虚增建安成本。如：房地产开发企业可能会通过虚列建安项目，达到降低土地增值率，减少土地增值额，虚列企业所得税税前扣除额，减少应到降低土地增值率，减少土地增值额，虚列企业所得税税前扣除额，减少应纳税所得额的目的。进而逃避土地增值税，企业所得税等。具体可以查看开纳税所得额的目的。进而逃避土地增值税，企业所得税等。具体可以查看开发项目总预算，与施工方的合同等。查看

41、所开出的发票中是否存在不实项目，发项目总预算，与施工方的合同等。查看所开出的发票中是否存在不实项目，尤其以附属工程（如绿化、环卫、排洪、排污、供水、供电、供气等）隐蔽尤其以附属工程（如绿化、环卫、排洪、排污、供水、供电、供气等）隐蔽工程的支出。在此类项目中，一般的税务机关是没有能力查实的，他们可能工程的支出。在此类项目中，一般的税务机关是没有能力查实的，他们可能通过在税务机关代开或取得假发票等方式开出此类建筑安装发票。以支付较通过在税务机关代开或取得假发票等方式开出此类建筑安装发票。以支付较小的代价获取大的利益。小的代价获取大的利益。 2、另一种虚增成本的方法就是在动迁房的支出上做文章，因这些

42、房、另一种虚增成本的方法就是在动迁房的支出上做文章，因这些房屋在最后一般要拆除，方式同上。屋在最后一般要拆除，方式同上。 还有，就是征地补偿费用上，如果开发项目征用的是农民的土地，就还有，就是征地补偿费用上，如果开发项目征用的是农民的土地，就可以大做手脚。因为此项支出大多以白条的方式支付。可以大做手脚。因为此项支出大多以白条的方式支付。3、将公司管理人员加入项目人员编制中，使其发生的工资、办公费、将公司管理人员加入项目人员编制中，使其发生的工资、办公费等做为项目开发的间接费列入开发成本等，加大开发成本，减少土地等做为项目开发的间接费列入开发成本等，加大开发成本，减少土地增值额。增值额。还有就是

43、将在税务上有比例或限额的一些费用，如业务招待费，还有就是将在税务上有比例或限额的一些费用，如业务招待费，广告宣传费，以其他名目，挤入开发间接费，甚至是开发成本里。广告宣传费，以其他名目，挤入开发间接费，甚至是开发成本里。 以以“开发间接费开发间接费-其他其他”“开发成本开发成本-其他其他”或者其他子目的形式出现，或者其他子目的形式出现，一般对于不常出现的二级及以下级的科目就应多注意了。一般对于不常出现的二级及以下级的科目就应多注意了。四、原内资企业与外资企业在税四、原内资企业与外资企业在税收政策上主要有哪些差别收政策上主要有哪些差别国税发（国税发（2006）31号关于房地产开发经营企业所得税处

44、理办法的号关于房地产开发经营企业所得税处理办法的通知仅适用于内资企业，而外资房地产企业所得税管理主要适用国家税务通知仅适用于内资企业，而外资房地产企业所得税管理主要适用国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知（国税发总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知（国税发2001142号）。两个文件，内外资房地产所得税差异归纳起来主要体现号）。两个文件，内外资房地产所得税差异归纳起来主要体现在预售收入利润率、销售收入确认、成本扣除等方面。在预售收入利润率、销售收入确认、成本扣除等方面。1、预售收入利润率不同外资政策规定，各省、自治区、直辖市和计划单列市、预售收入利润

45、率不同外资政策规定，各省、自治区、直辖市和计划单列市主管税务机关可制定对从事房地产开发、经营的外商投资企业预征所得税的主管税务机关可制定对从事房地产开发、经营的外商投资企业预征所得税的具体实施办法及预计利润率的确定方法，并报国家税务总局备案。如河南省具体实施办法及预计利润率的确定方法，并报国家税务总局备案。如河南省规定，省会城市的开发项目预计利润率不得低于规定，省会城市的开发项目预计利润率不得低于20；其他省辖市的开发项；其他省辖市的开发项目预计利润率不得低于目预计利润率不得低于15%。外资企业在计算当期预征税款时，直接以当期。外资企业在计算当期预征税款时，直接以当期预收房款预计利润率所得税税

46、率计算得出。预收房款预计利润率所得税税率计算得出。内资政策规定，全国范围进行了统一规范，经内资政策规定，全国范围进行了统一规范，经济适用房不得低于济适用房不得低于3；开发项目位于省、自治区、；开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于区的，不得低于20；开发项目位于地级市城区及；开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于郊区的，不得低于15%；开发项目位于其他地区的，；开发项目位于其他地区的，不得低于不得低于10。内资企业在按照规定的毛利率计算。内资企业在按照规定的毛利率计算出毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金

47、及附加出毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。后再计入当期应纳税所得额。 2、销售收入确认存在三项差异、销售收入确认存在三项差异 、完工条件有明显差异。、完工条件有明显差异。 外资政策规定，企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔外资政策规定，企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业企业自房地产销售开始，应根据

48、当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。年度实际应纳税额。 内资政策规定，符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：内资政策规定，符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1.竣工证明已报房地产竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；管理部门备案的开发产品（成本对象）；2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。开发产品完工后，开发企业应根已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入

49、确认为实际销售据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。额。、不同销售方式下收入确认原则有差异。、不同销售方式下收入确认原则有差异。 外资列举了外资列举了4种不同销售方式下收入确定的原则：种不同销售方式下收入确定的原则：1.采取一次性全额收取房款的，采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。2.采取分期付款或采取分

50、期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。3.采取以土地使用权采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。4.采取银行提供采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。 内资列举了内资列举了5种不同销售方式下收入确定的原则，且对委托方式种不同销售方式下收入确定的原则，且对委托方式销售的销售的4种形式进行了具体规范：种形式进行了具体规范