麦耕物业咨询-物业管理招投标.pptx

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1、一、物业管理招投标概述一、物业管理招投标概述 （一）招投标基本概念（一）招投标基本概念 所谓招标和投标是一个过程的两个方面，是指由招标人发出招标公告或通知，由若干个投标人同时投标，最后由招标人通过对各投标人提交的价格、质量、交割期限以及投标人的技术水平、信誉程度和财务状况等因素进行综合比较，确定其中条件最佳的投标人为中标人，并与之最终订立合同的过程。 招投标作为一种特殊的交易方式和订立合同的一种特殊程序，具有以下特点： 1、标价保密性 标底是招标人的绝密资料，不能向任何无关人员泄露。 2、报价一次性 招投标不存在也不允许讨价还价，每个投标人都只有一次投标机会。 3、法律约束性 投标人一旦向招标

2、人递交了投标书和报价，该投标书和报价即被视为在法律上有效。 （二）我国物业管理招投标的发展（二）我国物业管理招投标的发展 招投标制度是经济发展和市场竞争的必然产物，而物业管理招投标同样是物业管理市场化发展的结果。 1981年至1993年，建设部要求“谁建设谁主管”。 1994年，深圳“莲花北小区”在国内第一次采用内部招投标方式确定物业服务企业，深圳万厦居业物业公司中标。 1996年，深圳“鹿丹村小区”在国内第一次采用社会公开招投标方式选择物业服务企业，深圳万科物业公司中标。 2000年1月1日中华人民共和国招投标法实施 2003年9月1日建设部前期物业管理招投标管理暂行办法实施 2004年7月

3、1日重庆市前期物业管理招投标管理暂行办法实施 （三）前期物业管理招投标的基本规定（三）前期物业管理招投标的基本规定 1、住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业； （物业中有住宅项目的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标投标。重庆市物业管理条例第三十九条） 2、投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 （投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的，经物业所在地区、县（自治县）房地产

4、行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。重庆市物业管理条例第三十九条） 3、国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。 （提倡业主通过招标投标的方式选聘物业服务企业。重庆市物业管理条例四十六条） （四）前期物业管理招标的方式（四）前期物业管理招标的方式 招投标方式分为公开招标和邀请招标。 公开招标是指招标人通过公共媒体公开发布招标信息，邀请所有符合投标条件的潜在投标人参加投标的招标方式 特点：时间较长、程序复杂、费用较高 邀请招标是指不公开发布招标信息，直接向三个以上物业服务企业发出参加投标邀请的招标方式。 特点：时间较短、程

5、序简单，成本较低 （五）物业管理招投标原则（五）物业管理招投标原则 1、物业管理招标原则 （1）公平原则。招标文件中向所有物业服务企业提出的招标条件一致，即起点公平。 采用统一的招标方式招标 对所有投标单位的要求一致 对招标文件的说明应对所有投标单位公开进行 （2）公正原则。衡量所有投标书的投标评定准则具有一贯性和普遍性。 一贯性是指招标人在进行投标评定过程中采用的评标准则应与招标文件中所注明的评判准则相一致。 普遍性是指用于投标评定的准则能够客观衡量所有的投标书。即所采用的评定标准具有很强的综合性和客观性。 （3）合理原则。选定投标的价格和相对应的要求必须合理。 为体现合理原则，招标人应按国

6、际惯例在招标文件中申明：“招标方不约束自己接受最低标价”。 2、物业管理投标原则 （1）真实性原则。投标人在其投标书中所表达的所有内容均真实反映投标人投标意愿、经营能力和服务水平。 （2）合理竞争原则。投标人应当依靠自身的经营实力、管理水平和服务质量通过良性竞争优胜劣汰而取胜。 垄断联盟和恶性竞争都将严重损害招标人利益和危害行业发展。 （3）量力而行原则。投标人应根据自己的品牌影响、管理优势、技术特长等，选择适合的自己的物业项目进行投标，控制投标成本。 （六）物业管理招投标组织机构（六）物业管理招投标组织机构 1、物业管理招标的组织机构 招标机构分为两种形式：一是招标人自行组织招标机构；二是招

7、标人委托代理机构招标。 2、物业管理投标的组织机构 物业管理投标的组织机构一般由物业服务企业负责项目管理或市场拓展的部门牵头，工程、财务、人力资源等其他业务部门参与共同组成。二、物业管理招标程序二、物业管理招标程序 （一）招标准备阶段（一）招标准备阶段 招标准备阶段的主要工作：成立招标机构；编制招标文件；确定标底。 1、成立招标机构 招标机构的主要职责：拟定招标章程和招标文件；组织投标、开标、评标和定标；组织签订合同。 开发商或业主可自行成立招标机构，也可委托专门的物业管理招标机构。 2、编制招标文件 编制招标文件是招标准备阶段招标人最重要的工作。 （1）招标文件的作用 告知投标人递交投标书的

8、程序； 阐明标的情况； 告知投标评定准则及订立合同的条件。 招标文件是对招标机构和投标人双方，以及招标人和中标人双方都具有约束力的重要文件。 （2）编制招标文件的总要求 条款严密、内容明确、合理合法。 （3）物业管理招标文件的基本内容 投标人须知：是投标人如何投标的指导性文件，包括投标条件、相关要求、招标程序及手续等内容。 合同条款：中标后所要签订的合同内容。合同条款分为一般性条款和特殊性条款。一般性条款通常包括技术条款、商务条款和法律条款，具有行业普遍性。特殊性条款为针对项目特点的个性化条款。特殊性条款优于一般性条款。 技术规范：招标项目的详细技术要求（如服务标准、具体服务内容或工作量等）。

9、 （4）招标文件的编制时间 合理确定招标文件的编制时间，尽量做到既有前瞻性，又有可行性。 3、制定标底 （1）标底是招标人审核报价、评标和确定中标人的重要依据，必须严格保密。 （2）标底是一种预算价格，应力求合理。 （二）招标实施阶段（二）招标实施阶段 招标实施阶段的主要工作：发布招标公告或投标邀请书；组织资格预审；组织现场踏勘和召开标前会议；开标、评标和定标。 （1）发布招标公告或投标邀请书 （2）接受投标人投标意向书 （3）投标人资格预审 （4）对预审合格的投标人发出投标通知书 （5）发售招标文件 （6）组织投标人踏勘现场 （7）召开标前会，解释招标文件并以书面形式告知所有投标人 （8）组

10、建评标小组（5人以上,单数，专家不少于2/3） （9）组织开标会（招标人主持） （10）评标 （11）编制评标报告（评标小组） （12）招标人定标 （13）发出中标或未中标通知书 （14）退还未中标投标人保证金 （15）评标和中标结果备案 （三）招标结束阶段（三）招标结束阶段 招标结束阶段的主要内容包括：完善物业服务方案；合同的签订、备案；合同履行；相关资料的整理与归档。三、物业管理招标文件的编制三、物业管理招标文件的编制 （一）招标文件的内容（一）招标文件的内容 招标文件的内容一般包括三部分（六个要素）： 第一部分投标人为投标所需了解并遵循的规定，包括投标邀请书、投标人须知、技术规范及要求；

11、 第二部分投标人必须按规定填报的投标书格式； 第三部分中标人应签订的合同条件及应办理的文件格式。 （二）招标文件样本（目录）（二）招标文件样本（目录） 第一部分 投标邀请 第二部分 技术规范及要求 第三部分 投标人须知 （一）总则说明 1、适用范围 2、定义 3、合格的投标方 4、投标费用 （二）招标文件说明 1、招标文件的构成 2、招标文件的澄清 3、招标文件的修改 （三）投标文件的编写 1、语言及计量单位 2、投标文件组成 3、投标文件格式 4、投标报价 5、投标货币 6、投标人资格证明文件 7、投标有效期 8、投标保证金 9、投标文件的份数和签署 （四）投标文件的递交 1、投标文件的密封

12、和标记 2、递交投标文件的截止时间 3、迟交的投标文件 4、投标文件的修改和撤销 （五）开标和评标 1、开标 2、评标小组 3、投标文件响应性的确定 4、投标文件的澄清 5、对投标文件的评估和比较 6、评标原则及方法 7、保密 （六）合同授予 1、定标原则 2、资格最终审查 3、接受和拒绝任何或所有投标的权力 4、中标通知 5、授予合同时变更数量的权力 6、合同协议书的签署 7、履约保证金 8、中标服务费 第四部分 合同一般条款 1、定义 2、适用范围 3、技术规格和标准 4、服务管理期限 5、价格 6、索赔 7、不可抗力 8、履约保证金 9、争议解决 10、合同终止 11、合同修改 12、适

13、用法律 13、主导语言和计量单位 14、合同份数 15、合同生效 第五部分 合同特殊条款 第六部分 附件四、物业管理投标程序四、物业管理投标程序 （一）投标前期工作（一）投标前期工作 1、取得投标资格 （1）具有工商执照 （2）具有资质证书 （3）其他资格文件 2、收集招标信息 3、进行投标可行性分析 （1）物业条件分析：物业性质、特殊服务要求、物业招标背景、开发商或业主状况等。 （2）本公司投标条件分析：类似物业管理经验、品牌影响力、人力资源、技术实力、财务状况、公共关系、优势与劣势等。 （3）竞争者分析：同类物业服务企业规模和质量、经营方式差异、地域文化和政策差异、潜在竞争者（技术黑马、背

14、景黑马）等。 （4）风险分析：合同风险、经营风险、政策风险、不可抗力等。 5、申请资格预审 （二）正式投标过程（二）正式投标过程 1、购买招标文件 2、参加标前会议和考察物业现场 3、制定管理服务方案和测算工作量 4、拟定资金计划 5、测算确定投标报价 6、编制标书 7、缴纳投标保证金 8、封送标书 9、参加开标会 10、进行答辩 11、获得定标结果 （三）定标后的工作（三）定标后的工作 1、中标后的合同签订与履行 2、未中标的善后与总结 3、资料的整理与归档五、物业管理投标书的编写五、物业管理投标书的编写 （一）物业管理投标书的内容（一）物业管理投标书的内容 物业管理投标书应根据招标文件的要

15、求进行编写。其主要内容一般有： 1、本物业服务企业的概况 2、所投标物业的服务定位和服务要点 3、本物业服务企业提供的管理服务内容及标准 4、本物业服务企业确保管理服务内容和标准得以实现的措施 5、提供服务的价格和价格依据 6、其他相关证明文件及附件 （二）投标书的常见结构和编写目录（二）投标书的常见结构和编写目录 1、综合式投标书编写目录 （1）投标函 （2）授权委托书 （3）本物业服务企业介绍 （4）拟投标物业情况概述 (5)拟投标物业的整体分析与管理思路（特点分析、服务定位、策略思路） (6)拟采取的管理服务模式与机制 (7)管理服务的主要服务标准、承诺指标及保障措施 (8)人力资源的配

16、置、培训与管理 (9)物资装备计划与管理 (10)规章制度建立和档案的管理 （11）物业维修养护计划与实施 （12）应急预案 （13）社区文化建设与社区服务 （14）费用测算与财务管理 （15）报价及说明 （16）附件(营业执照、资质证书、诚信证明、荣誉称号等) 2、组合式投标书编写目录 （1）商务标 投标函 本物业服务企业介绍（业绩和特色） 企业诚信证明 工商执照复印件 企业资质复印件 税务登记复印件 企业代码复印件 拟任项目主要管理人员从业经历简介及其从业资格证书复印件 授权委托书 其它 （2）技术标 拟投标物业情况概述 拟投标物业的整体分析与管理思路（特点分析、服务定位、策略思路） 拟采

17、取的管理服务模式与机制 管理服务的主要服务标准、承诺指标及保障措施 人力资源的配置、培训与管理 物资装备计划与管理 规章制度建立和档案的管理 物业维修养护计划与实施 应急预案 社区文化建设与社区服务 （3）经济标 报价函 费用测算与财务管理 报价说明 （三）投标书的形式（三）投标书的形式 投标书的形式分为明标形式、暗标形式和明暗标结合的形式。 明标形式的投标书可以公开载明投标单位的信息资料和识别符号。 暗标形式的投标书必须严格按照招标文件要求的格式、文字、字号、字体、版式、纸质、色彩等制作，不能载有任何可以识别投标单位的信息和符号。 明暗标结合的投标书，分别按明暗标部分的不同要求制作。 无论哪

18、种形式的投标书，均应按招标文件的要求编写内容，密封并加盖印鉴后递交招标机构。六、开标、评标与定标六、开标、评标与定标 （一）开标（一）开标 在招标文件预先规定的时间将各投标人的投标文件正式启封揭晓。 1、开标时间 通常为招标文件预先规定的时间。投标人须由其法定代表人或委托代理人参加，否则视为投标人自动弃权。 2、开标组织 通常由招标方招标机构或委托代理机构组织。上级主管部门派员监督，必要时可请公证机构参加。 3、开标程序 开标分为公开开标和秘密开标。 （1）公开开标程序 公开开标允许所有投标人或其代表出席开标会议。 招标方主持人宣布会议开始，介绍参与投标的物业服务企业、评标小组成员名单和监督方

19、人员名单。 评标小组会推选评标专家组组长。 招标方代表介绍此次招标情况和招标物业情况。 监督方（公证机构）查验到会投标方代表身份。 宣布因投标书迟到或其他违反招标文件要求而被取消资格的投标单位名称，并记录在案，由监督方（公证机构）和评标小组签字确认。 监督方（公证机构）和各投标方代表检查投标文件密封情况，当场开启所有合格投标方的投标文件。 主持人组织各投标方代表现场抽签决定答辩顺序 招标方公布标底 监督方（公证机构）宣布开标有效。 （2）秘密开标程序 招标机构在无投标人现场参与情况下进行的开标。其程序与公开开标基本一致。 无论哪种形式的开标，招标方都应在定标后将结果正式通知各投标人。结果有三种

20、：中标、未中标、此次投标作废。 （二）评标 由评标小组依据招标方在招标文件中提出的要求，对各投标单位的方案、业绩、报价等进行分项打分评定。 1、评标一般按以下程序进行 评标小组成员各自独立对投标文件进行详细阅读和评审 评标小组对评标过程中出现的影响此次评标的重要问题进行会商，并作出此次评标继续进行、推迟进行或宣布废止的决定。 评标小组对评标过程中新出现的技术问题进行商讨，确定统一评标原则，保证评标的公平与公正。 投标文件评审结束后，评标小组按开标抽签决定的顺序，就投标文件评审中的相关问题提出质询，由投标单位进行答辩。 评标小组成员结合投标文件评审和投标单位答辩情况，各自依据招标方设定的评分标准

21、对每个投标方案进行分项打分，并签字确认。 招标方工作人员对评标小组全体成员的评价分数进行统计，按招标文件预先规定的计分原则得出各投标单位的最终综合得分。该综合得分由评标小组成员、监督方签字确认。评标小组出具评标报告。 2、打分制评标的一般评标标准设计 技术标60分（答辩10分） 总分100分 商务标10分 经济标30分 是否需要答辩环节根据招标文件约定的评标方式决定。 如物业涉及多种形态，经济标应对每种物业形态的评分设定合理标准。 （三）定标（三）定标 招标方根据评审结果最终确定中标人排序，选择中标人。 定标宣布阶段的程序： 招标方根据评标结果宣布中标人排序。 评标小组组长对此次评标进行综合点

22、评和说明。 监督方发表监督、指导意见。 主持人宣布此次招标结束。 （四）定标后的工作（四）定标后的工作 定标后，中标企业需对管理服务方案进行完善，与招标方完成合同签订及方案、合同的备案工作。未中标企业与招标方办理退还投标保证金等善后事宜。 目前，开标、评标和定标通常同时完成。一些政府公共项目也采用分段进行方式。七、招投标过程中的常见问题七、招投标过程中的常见问题 （一）招标方的常见问题（一）招标方的常见问题 1、招标理念有待改变，主要体现在低价中标比较普遍； 2、招标文件不严谨，前后表述不一致，导致投标方无所适从； 3、招标方不够专业，招标过程和评标标准有偏差； 4、招标管理机构不统一，招标秩

23、序较混乱； 5、市场化机制未完全建立，招标流于形式化； 6、对招标工作的监管还不严格，招标结果的公正性与公平性难以真正保障。 （二）投标方的常见问题（二）投标方的常见问题 1、不重视项目定位或定位出现偏差（如不切实际的一味拔高项目定位，无针对性的采用相同的服务理念，超越正常物业服务范畴的口号式理念等） 2、投标文件模式化，缺乏项目针对性（不分项目物业形态和项目特点，照搬相同的模式和陈述内容） 3、对招标文件的响应不够，投标文件出现漏项（与招标文件未形成一一对应） 4、对物业管理的基本要求不清晰，投标文件出现缺项（如应急预案） 5、对物业管理服务的内容理解不准确，投标文件不恰当地扩大或减少物业服

24、务工作内容（如为开发商服务内容过多、承担社会责任过多、装修管理超越权限；物业公共性常规服务漏项） 6、对物业服务企业的主体地位认识不清，法律关系和管理关系描述混乱（如把与业委会、居委会、上级主管部门的关系描述为内部的上下级关系） 7、服务承诺指标过高、过低或对不可控指标进行承诺，脱离实际（如对治安保障和消防保障指标无前提的过高承诺；新接管楼盘设备设施的完好率过低、投诉处理率过低、回访率过低；对投诉率、治安事件发生率等不可控指标进行承诺；对酬金制和包干制概念不清，物业服务费公开承诺失当。） 8、对服务指标和管理指标的概念不清（如把创优指标、收费率指标、有效投诉率指标等管理指标作为服务指标） 9、

25、经济测算不规范、不严谨（如项目设置不规范、违反法律法规、基础数据不真实、脱离现实、计算口径前后不一致、计算方式错误、缺少必要的财务分析等） 10、标书制作不细致(如文字错误、排版错误、商务资料不全、印鉴不齐、不符合招标文件要求) 11、投标人对项目和物业管理业务不熟悉，无法回答评标小组专家质询，答辩水平普遍不高。八、物业服务企业参与投标的要点与策略八、物业服务企业参与投标的要点与策略 （一）参加投标的三个要点（一）参加投标的三个要点 1、精心准备标书 目前多数招投标活动是以标书为主的，因此投标单位必须精心制作标书。 2、突出核心优势 目前，多数投标单位均参照建设部颁发的国优标准以及各地省、市、

26、地区的评优标准来制定自己的服务标准，千篇一律。投标单位应重点突出本企业的核心优势，从而在竞争中形成自己的核心竞争力。 3、合理确定价格 价格是投标的中心问题，也是投标成败的关键。投标单位在有盈利空间的情况下，要估算好投标价格的平均基数，制定具有竞争力投标价格。 （二）参与投标的基本策略（二）参与投标的基本策略 1、全方位了解信息，积极开展公关活动 一旦决定投标，首先必须了解与投标相关的所有信息，同时开展积极的公关活动，争取有利局面。 2、务必“一物一标” 多数投标单位的标书都存在模式化问题，明显保留着“原有项目”的痕迹。这种在原有的标书上改一下项目名称和数据的做法，是对招标方和自己都不负责的做

27、法。 3、标书应重点突出、详略得当 标书不要大而失当，全而过杂。应重点对项目的分析、定位、服务标准、服务保证措施、人员物资配备和报价等进行重点阐述。 4、报价要有针对性 经济标的评定方式一般在招标文件中有明确规定。投标单位应根据每次招标不同的报价评定方式制定有针对性的报价方案。 5、用更多人听得明白的语言和表达方式进行陈述 考虑业主方可能有为数不少的非专业人士，用尽可能通俗易懂的语言陈述投标要点。 6、把握评委心理、注意答辩策略 评委一般会就自己关注或有专长的问题提问，同时，评委更看重投标人对项目管理有哪些独特的做法和具体措施，以及答辩人的专业熟悉程度。作为投标者，对评委的这一心理要有把握。

28、7、答辩技巧 （1）引用可靠的数据 （2）用法规政策说话 （3）过往成功经历和方法 （4）自信果断和技巧拖延结合 （5）承认不足九、物业管理招投标的发展趋势九、物业管理招投标的发展趋势 （一）由前期招投标为主向后期招投标为主转变（一）由前期招投标为主向后期招投标为主转变 随着住宅开发的逐步减少，现有住宅前期合同的逐步到期，后期招投标的比重将逐步增加。 （二）招投标的方式更加多元化（二）招投标的方式更加多元化 1、住宅前期招投标将更多采用投标书评标的方式，并由明标评标向暗标评标转变。 2、住宅后期的招投标，明标评标和暗标评标共存。 3、招标方对投标的业绩考核有书面审查也有现场考核。 （三）招标代

29、理机构作用将增加（三）招标代理机构作用将增加 特别是住宅物业，由于业委会对招投标专业知识的欠缺，对招标代理的需求将会增加。 （四）招标方由以追求低价为主转向追求质价相符的服（四）招标方由以追求低价为主转向追求质价相符的服务为主务为主 目前的公开招投标多数以价格为主，经济标所占比例最高达80%。随着经济的发展，支付能力的增加，消费意识的改变，招标方更加追求质价相称的服务，追求物业的增值保值。经济标的比重将会下降。 （五）公开招投标将成为主流（五）公开招投标将成为主流 建设方垄断自己开发的住宅小区物业管理的情况将会减少。（如：苏州） （六）物业服务市场更加成熟，招投标更加规范（六）物业服务市场更加成熟，招投标更加规范 公开、公平、公正、规范将成为招投标的主流。谢谢大家谢谢大家