某花园前期物业管理招标文件.docx

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1、郑州怡佳花园前期物业管理招标文件河南怡佳房地产开发有限公司2008年月日招标文件目录第一章 招标项目简介第一节 项目基本情况第二节 项目保修有关规定第二章 投标人须知第一节 投标人须知表第二节 招标说明第三节 招标内容第四节 招标文件第五节 投标文件的编制第六节 投标文件的数量和要求第七节 投标文件的递交第八节 投标保证及投标单位法定代表人证明材料第九节 开标、评标第十节 合同签订第十一节 投诉处理附件附件一 评分标准附件二 评委评分表附件三 法定代表人授权书（格式）附件四 投标文件封面（格式）附近五 前期物业管理委托合同（示范文本）附件六 建设项目总平面图第一章 招标项目简介第一节 项目基本

2、情况招标人名称：河南怡佳房地产开发有限公司招标项目名称：“郑州怡佳花园” 小区（“经三名筑”）招标项目地址：北三环以北，中州大道以西招标项目区域至：东为中州大道，西为经三路，北为桑园路，南为北环路招标项目建筑面积：113235招标项目建筑类型： 高 层招标项目施工单位：河南科兴建设有限公司、河南华宸工程建设有限公司、浙江广扬建设集团有限公司一、项目总占地面积 25708.77 平方米，小区总建筑面积：113235.82 平方米，容积率：3.46，建筑密度：17.68% ，绿化率：35.00% 。建筑比例为： 多层 平方米 幢占 ，小高层 平方米 幢占 ，高层 104940.81平方米 8 幢占

3、 92.67 ，联体别墅 平方米 幢占 ，单体别墅 平方米 幢占 ，商业用房 8295.01 平方米 套占 7.33 ，地面车库（位） 平方米 60 间（个），地下汽车位 12870.97 平方米 590 个，公建配套665.87 平方米。二、项目建设、交付计划：小区一次规划， 二 期实施，建设施工期预计自2007年6月起至2010年6月止。首期交付预期为 2009 年 6 月，交付面积 98290.34平方米 7幢，其中：多层 平方米 幢，高层 平方米 幢，商业用房5409.57平方米，地面车库（位） 平方米60间（个），公建配套665.87平方米，绿化7567.54平方米，设施设备： 1套

4、 ；二期交付预期为2010年6月，交付面积14945.485平方米 1幢，其中：多层 平方米 幢，高层 12060平方米 1 幢，商业用房2885.445平方米，地面车库（位） 平方米 间（个），公建配套 平方米，绿化 1080 平方米，设施设备： 1套 ；第 期交付预期为三、按照国家、省和市有关规定，新建物业应当配置必要的物业管理配套设施。招标人承诺在本小区内无偿提供物业管理用房，物业用房总建筑面积为453.6平方米。物业管理用房的配置要求是：1、应设置在住宅区中心区域或住宅区出入口附近；2、应具备水、电、通讯等使用功能并达到简装修水平；3、未配备电梯的物业，物业管理用房位置不超过第三楼层；

5、4、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋不计入物业管理用房面积。具体配置为：3楼一层中东户3面积为87.38平方米；3楼一层东户4面积为114.22平方米；9楼四层面积为252平方米。交付使用期为：3楼2009年6月；9楼2010年6月物业管理配套设施的所有权依法属于小区全体业主共有。四、小区住宅面积：83468.86平方米（其中阳台6823.8，纯住宅57629.2，SOHO商住19015.86）具体为：1、1#、6#楼 11242.31；2#、7#楼 11633.305；3#楼8182.725；8#楼7519.4

6、35；5楼11007.735；9楼11007.735五、小区住宅层数具体为：1、1#、6#楼 32层；2#、7#楼 32层；3#、8#楼 22层；5#、9#楼 20层。六、小区住宅户数： 1193 户具体为：1、1#、6#楼 各120户；2#、7#楼各127户；3#楼87户;8#楼80户；5#、9#楼各266户。七、小区架空层面积：297.58 平方米具体为：1、2#、7#楼各78.18平方米；3#、8#楼各70.61平方米。八、小区地下室面积： 7637.53 平方米具体为：1、1#楼988.01；2#楼1062.58；3#楼1035.81；5#楼1172.355；6#楼818.98；7#楼

7、756.76；8#楼750.73；9#楼1052.305。九、小区汽车库、汽车位：650 间（个）具体为： 1、室内 590个2、室外60个十、小区摩托车、自行车室内公共车位： 平方米 个(自行车位 个/户，摩托车位 个/户计算)具体为：1、地下一层设置自行车库。十一、小区各类公共配套、设施总面积：665.87 平方米具体为：1、8#楼设置公共配套设施，面积为665.87十二、小区交通组织具体为：1、设 2个出入口，主入口在北环路 ，次入口在 桑园路 。十三：小区物业建筑标准具体为：1、公共部分（入户门厅、大堂、走道、电梯前室、楼梯间）地面为花岗岩地面，外墙与顶面刷白色涂料；住户内业主自行装修

8、。2、外墙贴面砖，部分涂料；外面采用现浇混凝土大模内置聚苯板外墙外保温体系，厚度为60mm。3、外立面窗采用彩铝中空玻璃窗；入户门采用复合保温防盗门。4、配电间、弱电设备间防水等级为一级，其余地下室防水等级为二级；地下室底板防水采用结构自防水外贴二层3厚SBS改性沥青防水卷材。十四、小区住宅结构概况具体为：1、结构均为钢筋砼剪力墙结构，结构安全等级为二级，抗震设防类别为丙类；抗震等级：剪力墙为二级，构造为一级。2、小区共8栋楼，1、2、6、7楼为地下二层，地上32层；3、8楼为地下二层，地上22层；5、9为地下二层，地上20层。3、基础形式为桩筏，桩基为预应力混凝土管桩。十五、小区消防概况具体

9、为：1、设置自动喷水灭火系统，每层均设室内消火栓并配置手提式干粉灭火器。2、消防水泵房设在7楼东侧地下车库内，湿式报警阀设在水泵房、地下车库内。3、初期火灾用水由1楼屋顶消防水箱供给，消防水箱有效容积为V18m3。4、室外生活给水管网与消防管网合用，并成环状布置，室外设消火栓，其间距不大于120m，喷淋系统设三套地下式水泵接合器。消火栓系统高低区分别设二套水泵接合器。5、设置火灾自动报警及消防联动控制系统。地下车库设四个防火分区。十六、小区电气概况具体为：1、专变：由城市电网引入一路10KV高压线路，供居民用电。2、公变：由城市电网引入一路10KV高压线路，供商业、物业、景观、小区照明等公共类

10、用电。3、其他：在地下室设置高压配电室两个，变配电室四个，工作电源由该地下室变电站低压侧引入，备用电源由地下室应急发电机（400KVA）房引来。十七、小区供水、排污概况具体为：1、整个小区采用两路市政给水供给，供小区生活及消防用水。7楼东侧室外设一座V576m3的地下蓄水池供消防用水；地下2层及地上5层由市政给水管网直接供水，5层以上由生活变频增压给水设备供水。2、地下室排水由污水泵提升后排出，生活污水系统采用单立管伸顶通气系统排至室外，底层单独排水。小区内设置化粪池，处理后排入市政管道。十八、小区电梯配置概况具体为：1、品牌为通力电梯，速度为2米/秒。2、共18部：1、2、3、6、7楼各2部

11、，5、9楼各3部。每栋楼兼做一部消防电梯，共8部消防电梯。十九、小区智能配套概况具体为：1、 可视对讲，视频安防监控，入侵报警系统，2、 出入口控制，停车场管理系。二十、小区景观、绿化工程具体为：1、小区设置景观、绿化工程，面积为8647.54m2。2、设置中央景观区，内有水池及喷泉；设置南生态入口；小区内种植各种乔木、花卉、草坪、绿地。二十一、小区公用照明系统具体为：设置小区内公用的配电箱，供景观及夜间照明使用；景观照明灯均为时控半夜灯、光控全夜灯，并可实现自动控制与手动控制。二十二、共用部位、共用设施设备的接管验收要求：1、建设工程全部施工完毕，并竣工验收合格；2、供水、供电、供热、道路、

12、绿化和卫生等设施设备建设完毕，能够正常使用；3、电梯取得准用证、二次供水和消防设施取得合格证书。第二节 项目保修有关规定一、建设工程的保修范围和保修期限根据国家规定执行。保修的期限按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用、维护使用者合法权益的原则确定。二、招标人对建设项目承担相应的质量保修责任，保修期限从招标人向中标人首次移交物业之日起计算。保修范围与保修期限由招标人与施工单位明确。 三、在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，招标人履行应负的保修义务，维修的经济责任由责任方承担，并由责任方对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，招标人不承担责任。四、超过规定的保修期限，各项

13、建设工程及安装设备的养护、维修由物业服务企业组织实施，并按照有关规定或合同约定，在专项维修基金或物业管理服务费中支出费用。五、招标人按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；物业服务企业按照合同约定，对其负有维护责任的物业定期维修养护。六、房屋质量保证及房屋使用说明：第二章 投标人须知第一节 投标人须知表序号内 容1招标项目名称： “郑州怡佳花园”（“经三名筑”）2招标人：河南怡佳房地产开发有限公司招标人地址：郑州市经三路北段85号注协大厦17楼 联系人：李中贤 联系电话：6013550613523089715传真：0371-601355023招标文件成本费：暂不收费4投标保证金：

14、暂不收取5答疑会时间：报名时间截止后的第一个工作日会议组织：由市房管局物业处统一组织会议地点：招标方项目现场投标书截止时间：正式开标时间之前投标书递交至：郑东新区联合大厦711房间市房管局物业处投标文件正本份数：1份投标文件副本份数：4份8开标时间： 开标地点：另行通知中标公示地点：郑州市房地产信息网9签订合同时间、地点：由招标人通知第二节 招标说明一、招标说明1、本次招标采取公开招标的方式。2、本次招标不设标底。3、本次招标的内容、要求等以形成书面文字的招标文件为准，投标人对招标文件中未明确、述及的自行做出的推论、解释和结论等，招标人不承担相关责任。4、本次招标合格的投标人超过7名的，将采用

15、抽签的办法决定7名投标人参加投标。允许招标人推荐1名合格的投标人。合格的投标人未超过3名的，招标人应重新招标。5、如果投标人没有按照招标文件要求提交全部材料，或者没有对招标文件做出实质性响应（所谓实质性响应是指符合招标文件的所有要求、条件），潜在的投标风险由投标人承担。6、招标人和投标人在招、投标活动中负有遵守法律法规、接受市房地产行政主管部门监督管理、履行合同约定等各项义务。二、合格的投标人 1、具有独立法人资格、资信良好，且有房产行政主管部门颁发的 三 级（含 三 级）以上资质的物业服务企业。2、必须通过房产行政主管部门的资格预审。3、有欺诈、违约、违规等不良行为记录及符合建设部物业服务企

16、业资质管理办法第十一条规定内容的物业服务企业不允许参加投标。三、投标费用投标人应自费支付投标过程中发生的一切费用，无论投标结果如何，招标人均不负担此项费用。四、现场考察和答疑 投标人应按照投标人须知中规定的日期安排赴现场考察，以便了解现场实际情况，招标人应当现场进行答疑。第三节 招标内容一、招标范围建设项目前期物业管理服务。二、前期物业管理服务内容、标准（一）公共服务。1、接待和值守要求。（1）白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的各项事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修。有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。2、服务时限要求。（1）急修服务15分钟内到位，24小时

17、内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修20分钟到位修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受3日限制）。（二）房屋、共用设施、设备维护与管理1、巡检、装修管理要求。1.1.每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价； 1.2每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作； 1.3在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重

18、点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等； 1.4每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次； 1.5业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施； 1.6巡检有记录； 1.7 巡检将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；1.8按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事

19、项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 2、房屋油漆粉饰要求。（1）根据业主或业主委员会特别约定的情况决定。3、房屋建筑物外立面清洗要求。（1）每年至少需要请专业清洗公司做一次清洗。4、给水设施要求。（1）二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。5、排水设施要求。（1）区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。6、供配电系统要求。（1）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围

20、的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。7、弱电系统要求。（1）操作人员受过专业培训，持证上岗；（2）工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；（3）有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；（4）对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；（5）工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；（6）分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成

21、日、月报表。8、避雷接地系统要求。（1）每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固9、电梯运行与管理要求。（1） 安装、维修、保养人员和电梯司机均应持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审；建立健全电梯管理制度，至少包括：岗位安全操作规程、维修保养制度、岗位责任制度、交接班制度、设备档案管理制度、安全使用管理制度和详细的维修保养计划电梯24小时不间断运行，如遇故障电话联系值班室，并公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客。（2）安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好；在电梯轿厢内明

22、显位置张贴电梯安全使用许可证，注明：注册登记及检验合格标志、电梯管理部门、管理人员、安装企业、维修保养企业以及相应的应急报警、投诉电话号码。（3）与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。如需自行维护保养电梯，应按电梯数量及工作状况配备足够的维护保养人员，其管理部门应将电梯管理人员、维护保养人员、联系电话及有关资料报送设备所在区（县）有关行政主管部门，经核准后，方可自行维护保养。（4）电梯及其安全设施每周不少于1次，进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；年度检测由维

23、修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告；每台电梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。试验报告副本应送有关行政主管部门备案。 （5）确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。 （6）电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于7%。 （7）制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警

24、信号45分钟设法解救乘客、排除设备故障。按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。10、共用空调系统要求。（1）物业管理企业承担小区共用空调系统及其配套设施的操作与维护的，应保持设备完好，运转正常；（2）保持主机房及主机清洁，至少每周清洁1次，要求主机和控制柜表面无污渍；（3）根据运行及设备状况，对空调系统及其附属设施进行清洁、保养和维护；（4）每年清洁2次出风口机，每年全面检查2次主机房消防设备，保持消防设备完好，控制柜内线路每年吸尘2次；（5）空调维护及运行时每日填写运行记录，建档备查。11、道路、停车场（车棚、车库）及配套设施要求。（1）加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划

25、，按照合同约定实施；（2）保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；（3）设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；（4）按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；（5）停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划；（6）停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。（三）清洁管理1、共用楼道保洁要求。 每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，每周清洁1次楼梯扶手；每周擦抹1次各层和通道的防火门、消防栓。2、电梯及电梯厅保洁要求。（1）对楼梯间、门厅，电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进

26、行一周一次清扫。3、传达室共用卫生间保洁要求。（1）每日清扫1次。4、停车场、共用车库或车棚保洁要求。（1）广场、停车场等每日清扫1次。5、道路保洁要求。（1）住宅区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次。6、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁要求。（1）标识、宣传牌每周擦拭1次，雕塑每2个月擦拭1次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每半月擦拭1次业主（使用人）信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。7、绿化带保洁要求。（1）每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，目视基本干净、无污渍、无垃圾，花坛表面基本洁净，地面垃圾滞留地面不超过2小时。8、休闲、娱

27、乐、健身设施保洁要求。（2）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物。8、休闲、娱乐、健身设施保洁要求。（1）每周清洁3次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅）；设施表面基本干净，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。 9、门卫、岗亭、监控探头保洁要求。（1）门卫、岗亭每日清扫1次，擦洗干净内外门窗玻璃及窗台，保持墙、地面基本干净、光亮、整洁，工、器具排放整齐、有序；监控探头每2个月擦拭1次；擦拭不得刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表干净无灰尘。1

28、0、垃圾桶、果皮箱要求。（1）保持垃圾桶清洁、无异味。（2）、合理设置果皮箱或者垃圾桶，每日清运2次。11、垃圾收集与处理要求。（1）垃圾每日清运2次，垃圾袋装化，设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理。12、卫生消杀要求。按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂。（四）园林绿化养护与管理1、草坪要求。（1）绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运。2、园林树木要求。（1）花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整

29、形，保持观赏效果。3、花坛要求。（1）在花坛开花期间，每周剪残枝、花57次，保持清晰的图案和适宜的高度；宿根花卉管理及时，花期长，花色正，缺株率在8%以下； (2)有轻微病虫害及人为损害，处理后对花卉生长影响很小，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象；叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶；株形丰满、整齐、姿态匀称优美。 4、人工湖、喷水池要求。（1）每周清洁1次，人工湖岸边持作业工具打捞湖面上的漂浮垃圾；每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞清洁1次；每2个月对水池清洁1次（刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗水池地面、周围地面等）；目视池水清澈，水面无杂

30、物，池边无污迹。 5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品要求。每半年清洁1次，细致、认真、全面的检查1次，主要检查山石之间是否牢固；需要刷白或刷油漆的部位每3年粉刷1次，大理石雕塑每2年擦洗1次。（五）安全防范1、人员组织要求。（1）专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责、细致，能对小区日常护卫事项做出正确反应； (2)思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录； (3)定期进行安全防范学习，增强安全防范能力； (4)当班时佩戴明显标志，尽忠职守，当班期间不从事与安全护卫工作无关的活动；（5）交接班制度完善，并有工作及交接班记录。2、门卫要求。 (1)相对封闭：做到小区出入口全天

31、有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施； (2)维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅； (3)看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨筚子、花、草、树木、果实等； (4)维护小区公共秩序，协助相关部门做好小区安全防范工作，保证24小时昼夜巡逻、值班。做到有计划、有记录； （5）对小区可疑人员进行盘查，做好防火、防盗及车辆管理； (6)发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。 (7) 物业公司对小区的失窃事件承担赔偿则任，每起案件最低赔偿一万。 3、巡逻要求。（1）小区内按规定路线巡逻，每1小

32、时巡查1次。（六）其他紧急事故反应、其他防范措施、交通和车辆管理、消防、档案资料、专项服务、特约服务等要求。(1)对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（2）搜集相关资料，建立业主档案。（3）、对技术资料进行分类管理。(4)公开服务标准、收费依据及标准； (5)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行科学管理； (6)员工应具有政府要求的相应资格证书，统一着装，持证上岗； (7)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数60%，住户的满意率不低于80%。满意率调查采用

33、书面征询意见的形式。如业主向甲方投诉，经甲乙双方核实确认为有效投诉的将列入住户不满意记录中。三、前期物业管理服务的其它说明1、物业管理前期介入的时间和服务要求：（1）正式交房之日前四个月进入管理2、招标人应按计划向中标人移交招标项目，若招标人延误移交的，应按实贴补中标人对项目交接已投入的费用；若招标人提前移交的，应提前书面通知中标人。3、招标人委托管理前期物业管理服务期限为：物业管理服务费在前期物业管理服务阶段未经业主大会同意不得调整。在前期物业管理服务期限内已成立业主委员会的，自业主委员会与物业服务企业签订物业管理服务合同生效之日起，前期物业管理委托合同自行终止，招标人不承担相应责任。4、对

34、小区内属全体业主共有的房屋、设施和设备，不再收取物业管理服务费。5、除招标人投资建设的各项配套设施、设备外，由投标人在投标中提出所需增设的，将被视为投标承诺，中标后需在承诺期内予以实施。6、招标人在招标项目移交前一次性提供给中标人的项目开办费根据相关的费用测算由招标人与中标人在合同中约定，用于购买办公用品（如电脑、打印机、复印机、传真机、空调、电话、办公桌、橱柜等）。所形成的固定资产产权归该小区全体业主共同所有。7、中标人根据招标人的需要进行物业管理提前介入。提前介入涉及的工作范围、责任及相关费用由招标人与中标人协商约定。8、物业管理区域内道路、给排水设施和绿化的养护，公共卫生设施的管理和生活

35、垃圾的清运责任：9、前期物业管理服务费的投标报价应由下列构成：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施的日常运行、维护、管理发生的费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用；(6)物业服务企业办公费用；(7)物业服务企业固定资产折旧费用；(8)物业公共部位、公用设施设备及公众责任保险费用；(9)合理利润；(10)法定税费。四、资金来源小区前期物业管理服务的收入来源主要有：（一）物业管理服务收费的测算，投标人应根据招标文件确定的物业管理服务标准和要求并参考相关政府文件要求执行。（二）已售物业的

36、管理服务费由中标人根据投标报价按照售房合同或房产测绘部门实测的建筑面积向物业买受人收取。招标人应在商品房买卖合同和前期物业管理服务协议中向业主明确前期物业管理服务招标中标价。业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，其管理服务费交纳标准由业主与中标人在物业管理服务合同中约定。（三）未售或开发建设单位未按时交付买受人的物业，其管理服务费由中标人按规定向招标人全额收取。（四）小区车辆停放服务费标准可以参考郑州市物业服务收费管理实施办法（试行）中的指导价格标准。停车位已售部分的服务费由中标人向业主收取，招标人应在停车位销售合同和前期物业管理服务协议中向业主明确汽车位管理服务费的收取方式和标准。未售部分

37、的服务费由中标人向招标人全额收取。具有独立的产权，但属于出租使用的停车位，收费方式和标准由该车位的产权人和使用人在合同中进行约定。（五）特约服务费等。（六）物业服务收费采取：包干制酬金制其他（ ）方式。第四节 招标文件一、招标文件的内容招标文件包括招标书以及招标人以补遗方式发布的对招标书的补充、修改、答复等书面文件。二、招标文件的澄清投标人应认真阅读招标文件中所述内容，如发现有遗漏、错误、词义含糊等情况，应在答疑会召开前以书面形式咨询招标人，招标人将在答疑会上答复所有咨询的问题，并以书面形式经招、投标方确认后送交全部投标人，但不指明提问人。招、投标人之间就招投标事宜来往的事项均应形成书面形式，

38、任何口头形式的提问及答复一律无效。三、招标文件的修改1、在投标截止时间前15天，招标人均可对招标文件进行修改。2、招标文件的修改将以书面形式告知所有已获取招标文件的投标人，并对其具有约束力。投标人应在接到修改通知后立即给招标人以回执。3、招标文件的修改内容同时报市房地产主管部门备案。第五节 投标文件的编制一、投标文件的文字正式投标文件及有关招投标事宜的来往件、函均应使用简体中文。投标人提交的证明文件等材料为非简体中文的，其内容应有翻译整理成规定的投标文字，且须公证。二、投标文件的组成投标人递交的投标文件由“商务标”和“技术标”两部分组成，应包含：投标书及其附件、投标报价、相关证明、提出的服务管

39、理方案和承诺等按招标文件要求所提供的各类材料。（一）“商务标”内容1、招标项目前期物业管理服务费投标报价表，并加盖投标人企业公章。投标文件中的报价表： （元/月平方米）名 称投标报价高层 住 宅SOHO 商 业（投标报价表中的名称可根据招标项目的物业类型填写）2、招标项目前期物业管理服务的收、支测算。3、拟定的接管招标项目的负责人姓名、简历、从业资格证书、身份证等材料。投标人应承诺中标后项目负责人原则不作人事变动，如确需变动的需征得招标人同意并报房产行政主管部门。4、投标人企业概况、业绩、信誉、管理经验、成果和企业发展方向等的综合说明。5、投标人企业营业执照、资质证书、管理项目获各级优秀称号的

40、证明（房产行政主管部门的批准文件、荣誉证书等）材料，上述材料如提供复印件的须加盖投标人企业公章，原件备查。6、投标报价应为最具竞争力的一次性报价。报价要切合招标项目前期物业管理服务内容和要求，开标后不得更改。7、投标时需提供的其他材料。（二）“技术标”内容1、制订招标项目前期物业管理服务整体设想、策划。应述及内容：(1)项目整体分析;(2)项目管理服务的模式和特点；(3)项目管理服务的设想与计划。2、制订招标项目前期物业管理服务组织机构及人员管理、培训等工作的方案、计划。应述及内容：(1)管理机制：项目管理组织架构、岗位设置、岗位责任制、激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈及处理机制等；

41、(2)人员管理：各类岗位管理服务人员的配置数量、资格要求、考核办法、薪酬福利等；(3)人员培训：培训的内容、计划、目标等。3、制订招标项目前期物业管理服务各项规章、制度、措施。应述及内容： (1)公众服务管理规章制度：物业移（交）接方案、入住服务管理计划、安全防范制度、卫生清洁制度、装修监管措施等；(2)档案管理规章制度：各项建设资料、住户档案、装修管理档案、维修档案、巡视记录、设备运行档案、投诉与回访记录、其他管理服务活动记录等的接收、建立、保管等方案措施；(3)公建配套管理规章制度：物业管理服务配套用房、商业用房、车辆停放场所等的使用、出租、养护等方案措施；(4)房屋、设施、设备管理规章制

42、度：房屋修缮养护、设备运行维护、绿化种植保养、景观设置保护等的计划、方案、要求、标准和实施效果等。4、制订招标项目前期物业管理服务物资配备标准、数量等及物品、耗材等的使用方案、措施。应述及内容：(1)物资配备：办公用品、交通工具、通讯设备、工作器械、安全设施设备等的配置标准、数量、要求等。(2)各类物资、器械、耗材等的使用、管理的计划、方案。5、制订招标项目前期物业管理服务其他方案、设想。应述及内容：(1)业主委员会的建立；(2)便民服务措施；(3)业主临时管理规约的制订；(4)增收节支方案等；可述及内容：(1)物业管理优秀住宅小区的创建；(2)社区文化活动；(3)高科技的管理手段等。上述五项

43、应逐章编写，不得增加、删减。第六节 投标文件的格式一、投标文件的数量投标人应提交5套投标文件（1份正本，4份副本）。每份投标文件须在文件袋上清楚地标明“正本或副本”字样，正本是指投标人按招标文件要求所提交的全部文件和资料。正本和副本如有不符，以正本为准。二、投标文件的要求1、投标文件及相关附件和补充文件应打印，并由投标单位的法定代表人或经法定代表人授权的代理人亲笔署名，加盖法人单位公章和法定代表人印章。授权代理的须将书面出具的“授权委托书”附在“商务标”内。2、投标文件的字数应控制在5万字左右。3、投标文件应无涂改和行、字间的插入。4、投标文件的“商务标”为明标，依次按封面、目录、序言（概要）

44、、内容、附件的格式顺序编制装订，其封面按附件规定编制。5、投标文件的“技术标”为暗标，其封面格式按附件规定编制，文本格式按下列要求执行。（1）在“技术标”中（包括各类表格）：不得出现投标报价、目录、前言、结束语、概要、小结、附件等内容；不得出现投标人企业名称、标记及其他能显示或暗示投标人身份的文字、图案、记号及装饰；不得出现页脚、页眉、页码。（2）“技术标”的文本格式还应符合的要求：首行缩进两个汉字字符；纸张：白色A4纸，文本中不得使用彩色纸或白纸分隔；封面：白色A4纸，内容按附件规定格式排列。商务标封面可采用其他纸张，技术标封面只能采用白色A4纸；封底：白色A4纸一张；字体：全部使用宋体，不

45、得做加粗、倾斜、下划线、加色彩等装饰；正文用12号字，一级标题用18号字(如“第一章”)，二级标题用14号字（如“1.1”），二级以下标题均用12号字，标题依次为：“第一章”“1.1”“1.1.1”“1.1.1.1”;“第二章”“2.1”“2.1.1”“2.1.1.1”“第n章”“n.1”“n.1.1”“n.1.1.1”）,最后层次可用1.，2.，3.，或1、，2、，3、，;（1），（2）、，（3）、，; 1)，2)，3)，等。打印：单面打印；字间距：标准；行间距：单倍行距；第七节 投标文件的递交一、投标文件的密封和印记1、投标人应将投标文件按“商务标”和“技术标”分开装订，“商务标”部分由投标人自行密封，封条与文件袋的接缝处加盖投标人法人单位公章，并在文件袋上注明正本或副本。“技术标”部分由投标人制作完成后，统一由市房管局物业处负责密封。2、“商务标”投标文件封面应写明招标人名称、招标项目名称及投标人名称、地址和邮