某城市广场物业管理招标书.docx

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1、目 录第一章 均豪物业管理公司简介1一、公司简介1二、附件：5第二章 城市广场管理模式及管理制度6一、项目分析及管理构想6二、管理模式：9三、管理服务机构、人员配备、选聘、培训及劳资管理：11四、计算机在物业管理中的应用15五、城市广场物业管理规章制度汇编15第三章 物业管理权交接方案42一、程序的合法性42二、协调相关方面的关系，取得中正第三方的支持42三、具体交接工作安排42四、交接内容43第四章 城市广场财务管理方案47一、财务管理工作模式、制度、预决算的方式、内容47二、物业管理代收代缴费用的收取方式与方法55三、基金类款项的管理及使用56第五章 城市广场工程维修管理59一、城市广场的

2、工程设备管理59二、工程各专业工作制度59第六章 城市广场社区服务管理63一、业主档案、业主投诉的管理模式63二、对业主及使用人使用物业的规定65三、提高服务水平、完善社区的其他设想与方案65第七章 城市广场各项管理指标的承诺68一、各项综合指标68第八章 说 明72第一章 均豪物业管理公司简介一、公司简介北京均豪物业管理有限责任公司于1992年在海淀区创立，在北京市工商局注册，公司及所属子公司注册资金550万元，日常可运作资金1000余万元，管理着包括商用物业、居住物业、公益物业在内的10余个项目，管理面积32万平方米，符合北京市行业资质标准，具有涉外管理资格的专业物业服务企业。本公司的服务

3、宗旨：营造现代人的生活空间。本公司的经营理念：专业管理、至诚服务。本公司的企业文化：积极健康向上的企业价值观。本公司的企业形象：整体能力强，市场营销能力强，管理制度健全。均豪公司致力于推广符合国际惯例的物业管理模式与经验，不断探索符合中国国情的物业管理道路。均豪公司实行公司总部和管理项目部两级管理体制，即总部提供管理设计、人力资源、宣传企划、技术、质量、财务等方面的支持与督导，项目部执行具体管理事项。通过我们的专业化的管理与服务，给开发商、产权人、使用人带来效益、效率和安宁，促进存量物业的活化与增值，提高受托物业的市场价值和使用价值，为产权人、使用人取得管理效益和投资回报，达到经济、社会、环境

4、三效统一。本公司拥有门类齐全的专业人才和复合性管理人才，特别是一大批从涉外星级饭店和涉外公寓加盟的素质优秀的总级领导和部门经理形成了公司管理骨干。先进的管理思想和饭店公寓的涉外管理经验，不仅丰富了均豪企业文化，也推动了公司整体管理水平的提高。公司制度严格，运作规范，信息灵敏，工作细腻，手段完备。不但可以承接各种类型物业的全面经营管理，同时开展其它单项服务，包括租售代理，发展顾问，投资顾问，管理企划与咨询，工程顾问和工程服务等等。 经过多年的实践与磨练，本公司在综合商用楼宇，标准写字楼的管理上，积累了独到的管理运作经验，创建了一套完整而实用的管理体系和管理方法，并将计算机软件技术用于管理之中，取

5、得了良好的管理业绩和社会声誉。 七年来，我公司以受托管理、合作管理、顾问管理、单项委托管理等方式管理了十余个物业项目，有代表性的包括：1中科集团大厦 31000平方米 写字楼2理工科技大厦 38000平方米 写字楼3硅谷电脑城 42000平方米 电子市场和写字楼4中国现代文学馆 30000平方米 国家级博物馆5. 汇景阁公寓 35000平方米 甲级公寓6北科大厦 18000平方米 写字楼 7蓟宁居 24000平方米 普通住宅8汉荣家园 45000平方米 普通住宅 9北京青年报大厦 30000平方米 写字楼我公司还作为行业中唯一受邀单位参加了国家建设部与加拿大政府物业管理合作谈判和海淀新技术产业

6、试验区发展规划课题组，参与规划方案设计。多年的管理实践，使我们积累了较丰富的物业管理经验，尤其是对于如何针对物业特点和委托人要求进行物业品牌的塑造和社会形象的维护；对于物业管理的成本控制特别是人力成本，能耗成本、采购成本的控制上有着独到的经验与手段。均豪公司一贯注视研究分析，针对区域市场特点、物业特点、使用人特点进行管理服务设计，并在物业管理过程中不断进行管理服务创新，以最大限度的满足使用人的需要。 理工科技大厦经过我公司精心治理，硬件得到根本改善，物业服务满意率连续三年达到95%以上，1997年经严格考评，被命名为全国城市物业管理优秀大厦，受到了海淀实验区政府的特别奖励，被外界誉为“网络信息

7、大厦”，成为中关村标志型建筑之一。本公司的物业代理业务一直在业内享有盛誉，专案推展、谈判掌控、大户推介等多种市场运作方式的灵活运用，二次开发、文化销售、点面塑造等众多主题创意，使所代理及顾问的项目迅速成为市场亮点，给公司赢得了骄人的代理业迹，其中理工大厦从96年至今保持着95%以上的出租率，97年我们获得了连续几个100%的销售楼盘，98年我们的代理项目两个单项楼盘整体的销售金额是3个亿，深得业内人士称誉。公司现与美国的H&W公司成立了一个以互联网为支撑和连锁信息为并行的专门从事房地产联锁营销的合资公司“华居网络服务有限公司”， 华居网集网络技术、商品房网上交易和房地产连锁经营为一体，向社会提

8、供房产交易、租赁经纪、特许经营和物业住处咨询等基本服务和各类增值服务，对于均豪所管理的各个项目的租售成功和持续经营提供了强劲的保障。我司与北京市科委共同合作成立均豪科技管理公司，按国家对行政事业单位后勤管理要求，为科委受托管理办公、住宅的物业。其间双方共同成立课题小组，专项研究后勤改革社会化的转制中产生的诸多问题，此项合作正在积极的进行中。 本公司实施以人为本的内部管理模式，从招聘、甄选、试用、转正到培训、考察、晋升，具备一系列严密有效的人事制度，几年来公司管理骨干实现了从勤奋型到勤奋加技术型的转变，目前均豪各级管理、操作人员敬业精神和团队精神好，业务技术素质高，责任心强，创出了一个又一个管理

9、佳绩，为所管物业的业主和社会各界所称道。 均豪历来注重企业文化建设，企业精神深入人心，企业刊物管理资讯期期图文并茂，刊载公司事业发展和管理最新动态，物业管理最新理论，还有教育性、引导性文章；每年举办春游和春节晚会，每月举办生日聚会，让员工真正享受“家”的感觉，提高士气，增强团结。企业气氛和员工的精神面貌始终是健康向上，促使企业不断进取。 在多年实践探索的基础上，均豪公司在物业理论上也颇有建树。从1993年起，从公司总经理到项目部的管理人员，在博采众长的基础上，针对国内物业管理现状，大胆提出前瞻性的管理理论和观点，在中国房地产报、物业星空、北京房地产杂志、精品购物指南物业版发表了诸如“居住小区管

10、理的思考”、“对于物业管理发展的理性探索”、“物业管理在中国”、“物业管理的超前介入”、 “写字楼物业管理的服务设计”等多篇文章，在业内形成了一定的影响，在众多专业研讨会，培训讲座上，也留下了均豪的声音。为使公司具备持续提供合格服务产品的能力，在几年营造管理制度规程的基础上，于1998年开始在公司内推行ISO-9002国际质量标准，并于1999年5月一举通过权威机构的认证，获得ISO-9002国际质量体系认证证书，成为在北京市为数不多的获此认证的物业管理企业之一。均豪的管理特点是：使每一个管理项目出特色。基于多年积累的管理基本功和对物业服务的领悟，均豪具备对不同类型物业和服务对象进行针对性的管

11、理设计和服务设计的能力。所形成的一整套先进成熟的管理方案与服务方案，不仅在平等竞标中屡屡胜出，而且成功的应用在所管理的各种不同类型的项目上，不断制造着佳绩。沿着实践认识再实践的轨迹，均豪人不断前进，与一个个发展商、产权人结成联盟，为托管物业的保值增值辛勤工作，成为他们的忠实伙伴。公司法人代表：于庆新电 话：（010）62002255传 真：（010）62001355公司地址：北京市朝阳区民族园路5号 E-mail：jumboa二、附件：1营业执照复印件2物业管理资质证书复印件、涉外管理许可证3ISO-9002质量体系谁证书影印件4全国城市物业管理优秀大厦奖牌影印件5北京市旅游行业协会会员牌证影

12、印件第二章 城市广场管理模式及管理制度一、项目分析及管理构想 城市广场是北京知名的“问题项目”之一，其不良市场口碑，已严重影响了其在物业市场的价值，引发居用客户投资客户的不满，导致的主要原因包括：项目分析 1、 客户与发展商在前期遗留问题存在着重大分歧，且几年来始终未能调整理顺关系，加之后来物业管理公司的仓促进入，自建自管的背景使法律关系不清析，引起的矛盾更加错综复杂。 2、物业管理收费在原初测算基础上，经过几年的运行，未根据实际情况进行调整，收费明显不合理，加之不规范运作，收费标准与管理服务水平强大的反差，引发客户不满。纷纷采取拒交管理费等极端形式，这使物业管理服务工作不能纳入正常的运行轨道

13、，形成了又一个重大矛盾。 3、长期积累的问题，不良的管理服务使项目的社会声望严重受损，投资的保值、增值在客观上已成空话。通过对硬件上的考察，我们看到设备维养明显不到位，水平很低，这必然影响设备使用寿命，维修率及将来的维修成本大幅提高；从软件评价来看，出租率过多依赖于低价出租，投资回报低于市场均线。 4、从目前管理来看，还看不出改善这一局面的有效举措。在现行管理安排上未能有效区分商用、公寓、写字楼三种物业不同特点，而简单地采取了统一模式，混同管理，这对项目发展最大限度满足客户需求是极为不利的。管理构想 整体考虑上，写字楼的管理和公寓的管理将分别建立相对独立的运作体系，为不同功用的物业和不同需求的

14、客户营造不同的空间氛围；财务上采用统一帐目，分别核算；管理上统一调度，各自目标责任；人事上集中招聘培训，不同专案研究；监督体系上不同的监查标准，业主委员会将依据可能分别设立或分设不同的专项分会；技术物资保障统一由总部协调完成。1、三种不同类型物业的管理构想 在我司近七年管理实践中，对不同物业类型均有着不同的成功经验，这些经验将会充分体现在城市广场不同模式的管理中。如： 写字楼的管理目标是非常明确的：保证物业所有人（投资人）的投资回报率，使物业得以保值、增值，为实现这一目标的根本解决办法就是要作好写字楼物业市场的品牌，使这一品牌在市场上具有号召力，而品牌的塑造依赖于物业经营管理思想、硬件水平、管

15、理服务的质量及客户水准。在满足客户需求方面，是要营造安宁、便捷、雅致的商用办公氛围，最大限度满足客户对商业配套服务的要求。 商场的管理立足于保障，在水、暖、电、风、气等几方面作到零事故运行，同时支持、辅助商场经营者营造浓郁的商业氛围，使消费者在安全、温暖、整洁的氛围中体会购物情趣。对公共区域的管理是商场管理的又一重点，目的在于保持商场的完美市场形象。 公寓客户需求是清晰的营造家居氛围，满足居用需求；同时，要求又是繁复的它涉及生活的方方面面。而对于城市广场而言，外销公寓决定了客户群体对品味生活的追求这一特点。物业管理服务要在安全、舒适、周到、经济这一基础上提升更高的水平，严格涉外管理制度，在服务

16、设计中引进酒店中的金钥匙服务及别墅管理中的社区文化建设。 2、提供高品质管理服务 外销公寓的特点就是物业价值高，客户质量高，对回报率要求高，就城市广场而言实施经济型的一般管理已不能满足客户要求，必须实施舒适型的高质量管理才能使此项目保值并有较高回报率。高质量管理与一般管理区别主要在于人力成本较高，运营资金相对宽裕，服务管理更加深化，具备以上几点，必能使高质量管理在项目中成功运作。 3、严格进行成本核算，区分公寓、办公、商场的成本构成并定期向业主委员会公开，使业户了解掌握，避免业户权益受损，以及可能引发的对管理公司不信任。 4、在物业的市场租售方面，近几年均豪的物业市场服务业务开展良好。在物业全

17、程策划、项目营销控制、客户代理中介等方面，均取得了优异的业绩。我司拥有三十多名营销人员，分别从事市场分析、物业调研、全案策划、项目代理、客户经纪、客商服务等方面的业务，在我们的合作中，相信会对发展商项目开发的成功以及投资型购房的客户起到专业保障的效力。 5、在公寓的服务设计上，立足于现有社区配套生活设施，组织经营管理好各类服务活动，最大限度满足社区居民的需要，使快捷服务落到实处，是社区物业服务的首要任务。这一工作必须建立在科学的需求研究分析基础上，进行精心的规划设计而完成，在常规商业活动服务的组织上，物业管理公司将更多的专注于需求和潜在需求的研究，进行向量分析，构建服务平台，进行服务链接，成为

18、社区服务的设计者、组织者、管理者，在社区延伸服务上，则需力求服务周致，在常规社区服务项目中通常不被采纳，或因不经济而放弃的服务项目尽量设立，务求完备。 在社区文化的建设上，将进行群体细分，明晰国籍、地区、老人、儿童、职业、爱好、保姆、丁克等不同类型的群体，为公共活动区域，会所功能设计，社区文明建设提供基础资料，针对性的引导和组织不同群体积极参与积极健康的社区文化建设，和睦邻里家庭，提高社区文明程度和休闲品味，达到共建共管，共同营造现代人生活空间的目的。 针对购房人，大多为不同领域的成功人士，户均置业投入超过百万这一特点，将在物业管理费的用度上考虑社区品牌知名度的提升上，巩固、集聚目标人群，使居

19、者以此为荣，投资者获得丰厚回报，宣传行为将更大程度与社区活动相结合，走BI推广的途径。 6、管理规划 在有了一定管理基础之后，物业管理公司要及时调整工作思路，按城市广场物业发展规划要求从事务性的物业管理工作转变为经营管理物业，通过市场经济手段，重塑物业市场形象，达至口碑传送，完成物业第二附加值的提升。 7、任何管理都需要一个基础，对于城市广场而言莫过于顺利进行物业管理公司的更换。基于此，本提案中专门一章作为对基项工作的安排，对于顺利平稳交接，我司有着丰富的经验，并可积极协调相关单位进行支持。应当说，这一优势是我司独有的。二、管理模式： 对于公寓社区管理，我们将现代文明与现代酒店的管理理念、方式

20、相融合，引入公寓管理；刻意创造优雅舒适、意境独特的居家环境，让住户充分感受到物业公司每一个人对他们的关爱，感受到社会文明与进步给个人和家庭带来的温馨，使他们的居家氛围具有吸引力、亲和力和成功感。我们将努力以高质量的物业服务吸引和回报置业人士，使城市广场社区成为人人崇尚的理想家园，让置业人士买得放心、住得安心、环境舒心，促使美林品牌深入人心，成为社区典范。 城市广场为外销甲级公寓，其设计标准高，对管理服务要求高，管理服务按照安全、舒适、周到、经济八字方针设计管理模式：1） 安全：让业主有安全感。小区实行封闭管理，人车分流，24小时安保服务；升降梯、燃气管道、电气线路、消防及防盗系统安全稳定运行，

21、使业主真正安居乐业，小区内安祥宁静，居民无忧无虑。2） 舒适：致力于社区文明建设，提供高品位的生活环境，人际环境和谐，让钢筋混凝土建筑具有生命力。通过物业服务，让业主享受清洁优美的环境，社区内草绿花香，高尚文明，无污染、无燥音，出行方便，处处顺心，使业主入住在本社区引以自豪。3） 周到：提供全方位全天候的维修服务、清洁服务、家政服务和特约服务，业主想到的我们要想到，业主没想到的，我们也要想到。设立维修中心和家政服务中心，维修服务随叫随到，家政服务细致周到，处处为业主提供方便，使业主享受优质的生活空间。4） 经济：在保证安全、舒适、周到的基础上，物业服务收费要合理低廉，通过物业公司精打细算，使用

22、户得到实惠，既享受安全、舒适、周到，与城市广场硬件标准相吻合的高标准服务，经济负担又不重，物有所值。 对城市广场的写字楼及商业管理，我们的目标是： 营造现代办公空间，打造城市物业品牌。 写字楼的物业管理将着力于物业品牌的塑造，使物业具有良好的市场声誉，和抗风险能力，其管理气氛控制达到品味、安静、便捷，使之适于现代办公需要。其工作目标设立：第一，要保障客户满意率。 第二，要保障较高水平的出租率，和超过市场均线的租金价位。 第三，要使之具有可持续发展能力，具有品牌号召力。三、管理服务机构、人员配备、选聘、培训及劳资管理：1机构设置与人员配备：针对城市广场中不同物业的需求，结合我公司一贯倡导的“安全

23、、舒适、周到、经济”的八字服务方针，为满足公寓、办公楼宇、商场等业户对管理目标的不同要求。在该项目物业管理组织结构框架上进行了重新设计，既考虑到资源配置的适应性，又顾及了人力成本的经济性；管理体系的构成符合精干、快速、高效、实用的原则，人员配备要求专业素质高、服务意识强，分工合理、职责明确，管理严格而有序，达到客户满意，服务到位之目的。人员机构设置图：1）经理办公室：总经理1名、副总经理1名、办公室主任1名、文秘档案1人、人事劳资1名、质量控制1名、行政培训1人，合计7人。办公室的职责范围：(1)负责行政、人事、劳资等综合管理事项；(2)负责规章制度的制订与监督执行。 (3)负责各部门ISO9

24、002质量控制。2）财务部：经理1人、会计1人、出纳1人、收费员1人、采购2人、库管1人，合计7人。 (1)负责财务管理，编制物业管理财务预、决算和各类财务报表。 (2)负责各部门物品采购与保管。3）工程部：总经理助理兼工程部经理1人、工程师主管4人、各岗位维修工、值班运行人员43 人，合计48人。工程部职责范围： (1)负责广场内所有机电设备的运行维修、保养； (2)设置维修中心，提供24小时维修服务； (3)处理上下水，燃气管道等突发故障急修； (4)监督电梯等专用设备维保； (5)广场建筑设备大中修方案的制订与施工监理； (6)确保广场内热水和供暖、制冷达到标准。4）客务一部：经理1人、

25、主管2人、服务人员5人、合计8人。 客务一部职责范围： （1）负责广场内公寓楼宇的服务管理； （2）办理入驻、迁出，建立并保管业主（业户）档案； （3）组织社区开展健康文明的业余文化生活，逐渐形成“欢乐在广场”的系列项目活动，促进社区精神文明建设的发展； （4）加强管理者与住户的沟通，增进邻里之间的和睦关系。5）客务二部：经理1人、主管2人、服务人员4 人、合计7人。 客务二部职责范围： （1）负责广场内写字楼及商场的服务管理； （2）办理客户入驻、迁出，建立并保管客户档案资料； （3）提供常规服务和特约服务； （4）走访客户，受理并解决投诉，受理各类服务要求。6）管业部：经理1人、主管2 人

26、、员工47人、合计50人。 管业部职责范围： （1）负责广场的环境管理，构建“干净、整洁、舒适、优美”的生活和工作环境； （2）将“秩序、卫生、绿化”责任融为一体，保持整体环境的统一有序； （3）负责广场公共区域的清洁、垃圾清运，绿地养护。7）安保部：经理1人、主管3人（消防、治安、内勤各1人）、保安员52人、合计56人。 安保部职责范围： （1）负责广场的消防、治安、交通车辆管理，提供24小时安保服务； （2）处理安全突发事件，保证广场业主（业户）、客户、居民的生命、财产、交通安全； （3）协助公安机关处理治安案件； （4）抽调精干力量，设立义务消防队，制定要害部位的灭火应急方案预案，定期组

27、织演练； （5）做好广场内各种技防设施设备的使用管理。均豪公司城市广场物业管理项目部的设立，公司总部将给予全力支持，包括：人力资源的支持、专业技术力量的支持和管理软件建设等方面的支持。充分利用公司系统各方面的资源优势，统筹调配力量，一方面保证项目的服务管理质量，达到业主、客户的满意；另一方面又可降低管理成本，促进管理水平的不断提高。2执总简历姓名： 白伯年性别： 女 学历： 大学本科 职称： 经济师 职务： 项目执行总经理政治面貌：中共党员工作单位：北京市均豪物业管理有限责任公司工作经历：1983年北京长城饭店咖啡厅经理 五星级1986年北京国际饭店值班经理 五星级1990年亮马河大厦餐饮部经

28、理 四星级1995年夏都宾馆、山水宾馆总经理 四星级教育背景：1978年北京旅游学院饭店管理专业1985年赴菲律宾马尼拉饭店培训1994年派往曼谷东方饭店考察1996年美国AHMA教程结业特别说明：有法语语言基础有英语会话能力3人员的选聘、培训及劳资管理1） 人员的选聘：均豪公司总结多年承接物业项目的经验，在新接项目人员的选聘上，采取“以老带新、新老搭配”的原则。项目总经理，主要部门的经理，重点岗位（如财务人员、客务主管、维修主管、采购员、部分技术工人、领班等）由原有项目骨干中抽调；一般岗位人员（如保安员、保洁员等）按行业标准，以严格的条件（基本素质、从业经历、人品等）进行筛选，并实行13个月

29、的试用期制和工作业绩考核制度。 派到新项目的人员和新招聘人员，上岗之前由公司培训部进行严格的岗前培训，除面授培训外，大部分岗位还要到老项目实习培训一个月左右。培训对象按层级分为高管层、管理督导层、执行层。培训内容大致分为思想理念，管理实务，专业技能三个方面。培训形式包括岗前、岗上、交叉、外委等多种形式。我司总部在培训计划的设计，教师、教材提供，实习场所，考核试卷等诸多方面可提供直接帮助。岗前培训包括物业管理理论、项目介绍、职业道德、服务意识、管理规范、消防安全、商务礼仪、技术技能、形体训练等十七门课程。 劳资管理采用以岗定薪，对员工实行按统一的规章制度和操作规程垂直领导，一级对一级负责，上级对

30、下级的工作实行严格的督导检查并记录在案。均豪公司实行“员工手册”制度和“浮动工资制度”，对员工实行针对性管理。四、计算机在物业管理中的应用 均豪物业管理公司在所管物业已成功应用“物业管理计算机软件”，城市广场物业管理也将应用该软件，主要应用范围包括：1） 办公室：人事管理、劳资管理、规章制度和服务质量检查、文件档案；2） 物业部：业主档案、投诉处理、服务质量记录；3） 工程部：设备档案及总帐、设备及工具管理、维修服务、外包工程、质量记录，突发故障处理记录；4） 安保部：安全档案、车辆管理、服务质量记录，突发事件处理记录；5） 财务部：收支管理、报表、资产管理、物资管理。五、城市广场物业管理规章

31、制度汇编 为做好城市广场的物业管理，特制定规章制度如下，望各部门依照执行。 本规章制度按照均豪物业管理公司已有效实施的ISO-9002质量体系编制，本文仅列出部分管理规程，全部工作依照均豪物业管理公司质量手册、质量管理程序文件和部门工作手册执行。说明：本汇编包括： “公司内部管理机制”中 第4采购制度、成本控制目标、方法； 第5外包工作选择的原则、方法 ； 第五部分中： 第2工程设施与设备运行管理内容、制度； 第六部分社区服务管理中 第3保安、保洁、绿化管理内容、制度； 第4车库车辆及交通管理内容、制度； 第7紧急事态处理方式。 有关章节不再重复，特此说明。(一)城市广场社区治安管理规程1.目

32、的 维护社区秩序和安全,及时有效的防范和处理各种突发事件.2.范围 适用于城市广场项目执行部.3.职责3.1项目执行部所属安保部经理负责制定安全防范制度,并监督执行.3.2安保部经理协助公安部门查处治安案件和侦察工作.3.3安保部领班协助安保部经理做好社区内的保卫工作.4.程序4.1 与当地公安机关和司法机关保持联系,随时掌握社会和社区治安动态.4.2 建立住户和员工档案,掌握物业所辖人员的基本情况.4.3 认真贯彻北京市人民政府令(1993年第9号)发布的治安保卫任期目标责任书.4.4 定期对公司员工进行安全法制教育.4.5 制定突发事件处理程序.4.6 加强巡视及时发现不安全隐患.4.7

33、加强门卫的管理,并认真检查物品进出情况.4.8 加强交通管理,确保交通安全.4.9 组织突发事件的演习.4.10 加强重点部位人员的审查工作.4.11 节假日加强值班力量.4.12 对检查出的安全隐患,填写预防措施报告.4.13 定期向项目部总经理和管委会汇报治安和安全情况.4.14 成立内保组织，做到群防群治及时反馈信息.4.15 做好报案登记记录及各种笔录.5.监督执行 总经理监督执行.6.支持性和相关性文件 北京市人民政府令1993年第9号 北京市企业保卫责任制规定 JC/GZA05-1998(1) 安保部工作手册 JC/GZA06-1998(1) 工程部工作手册(二)城市广场交通服务规

34、程1. 目的 确保停车场(库)内的设备、设施和停放车辆的安全，保证车场(库)内整齐有序.2. 范围 适用于城市广场停车库（场）的管理.3. 职责3.1 车库保安员负责指挥车场(库)内的车辆整齐停放、存放、监护和进出记录.3.2 警卫班长负责车库管理及保安员工作.4. 程序4.1 停车库管理4.1.1停车库出入口设保安岗，工作时间为6:0024:00，其余时间由夜班保安员负责.4.1.2 公寓内所有住户的机动车辆要在安保部登记备案.4.1.3 安保部提供停车证，验证放行.4.2 停车管理4.2.1 当有车辆驶入地下车库时，应迅速指引车辆慢行，对号停放的车位上，无停车证的车辆不允许进入车库.4.2

35、.2 提醒司机关锁好车门、窗，并将车内贵重物品随身带走.4.2.3 每隔半小时或临时详细检查车辆的车况，发现漏水、漏油、未关好车门、窗、未上锁等现象及时处理并通知车主，并在停车库值班记录上做好记录.4.2.4发现无关人员或可疑人员到车库要及时令其离开，若有紧急情况按突发事件处理程序处理.4.2.5严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若遇醉酒驾车者应劝阻，并报告班长及时处理，避免交通意外事故发生.4.2.6禁止司机(车主)用消防水源洗车，经劝阻不听者按有关规定处理.4.2.7车辆出库，当有车辆出库时应仔细核停车证，若对出库车辆和驾驶员有疑问时，应立即到车挡面前向司机敬礼，有礼貌地盘问，若是车主的亲友

36、(和车主联系认可)并有驾驶证应放行，若盘问时发现有问题，应立即扣留车辆，并及时通知班长和巡逻保安，机警地做好应急准备，以防不法分子盗车行凶.4.3 地面停车场管理4.3.1 对申请使用地面停车场的住户，凭财务部收费凭据办理停车证.4.3.2认真指挥车辆出入停车场.4.3.3定时巡检地面车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水，刮蹭现象应及时通知车主，并做好记录.4.3.4 协助清洁工人做好地面清洁工作.4.3.5夜间应对停放在大厦停车场内的车辆进行登记,以保证受控车辆的安全状况.4.3.6留意进入大厦车场的车辆情况，对带有危险品车辆，禁止进入社区.4.3.7如有特殊情况及时报有关部门.5. 监

37、督执行 安保部经理.6. 相关性文件 无(三)城市广场消防设施管理规程1.目的 严格贯彻执行“预防为主,防消结合”的方针,确保消防设备、设施完好无损,灵敏可靠.2.范围 适用于城市广场消防设备、设施的管理和控制.3.职责3.1 项目执行部所属安保部负责按安保部工作手册中规定建立健全防设备设施管理制度.3.2 安保部经理督促工程维修人员对消防系统设备设施定期维护、检修.3.3 工程部建立健全消防设备的管理档案,并按照工程部工作手册消防设备设施检查规定进行检查及维护.4.程序4.1 保安员定期检查更换灭火器材,督导值班人员熟悉掌握消防设备的使用,每月进行二次消防设备、设施的检查.4.2 各部门、各

38、公司区域内配备的灭火器和其它消防设施、设备,应指定专人负责保管,不得损坏和丢失.4.3 严禁随意挪动、拆除、遮档消防器材及设施、设备.4.4 要勇于监督、制止、检举他人损坏消防器材、设施的行为.4.5 消防器材、设施除自然损耗外,当发现损坏或丢失后,要及时上报,由肇事者赔偿损失,并酌情扣罚管理人员的浮动工资.4.6 不得随意触动消火栓内的报警盒.4.7 不得乱动、拆除安装在墙壁的报警机.4.8 不得故意用烟头去熏报警探头,消防喷淋头上严禁悬挂任何物品.4.9 如发现消防设施、设备故障或损坏时,应及时报修.5.监督执行 项目执行部安保部经理监督执行.6.支持性文件和相关文件 JC/GZA05-1

39、998(1) 安保部工作手册 JC/GZA06-1998(1) 工程部工作手册(四)城市广场消防值班员处理火灾、火警报告规程1.目的 确保确认火警及时准确,处理及时.2.范围 适用于城市广场火灾、火警的报告及处理.3.职责3.1 中控值班人员严格遵守跑火警程序、报告火警程序的标准，确保灭火预案的实施.并在中控室工作值班日志上做好记录。3.2 安保部经理负责现场指挥.4.程序 4.1 值班员处理火灾、火警报告流程：报警点中控室中控室人员到达现场确认 灭火后中控室复位中控室 电话 通知 总经理 安 物 工 办 财 保 业 程 公 务 部 部 部 室 部 4.2 现场确认4.2.1 人工现场确认4.

40、2.2 监视器现场确认:当报火警后(1)先消音(2)确认报点点位,楼层、房间、位置(3)一人用监视器确认,一人前往现场确认,同时确认报警点位.中控留守人员与现场确认人员保持联络,及时反馈监视器中现场的情况4.2.3 使用工具：对讲机或对讲电话，手电4.3 消防中控人员确认火警后,应立即通知如下部门报告火警.4.3.1 电话或对讲机通知安保部经理、消防主管火情.安保部经理、消防主管前往火场指挥灭火,内保主管做好内部保卫工作,做好迎接消防车准备.4.3.2 电话或对讲机通知警队,副队长带领警戒组加强大厦外围的安全保卫，把守各个出口.4.3.3 电话向大厦最高领导者报告,由大厦最高领导者赶到消防中控

41、室,做临时灭火总指挥,成立临时灭火指挥中心.4.3.4 电话通知工程部经理,前往消防指挥中心,部门人员做好准备。4.3.5 总办接到灭警后,即通知工程部、物业部做好准备.5.监督执行 安保部经理监督执行6.相关性文件 无(五)城市广场突发事件控制规程1.目的 规范突发事件的处理,确保快速、稳妥处理突发事件,保证住户和公司生命财产安全.2.范围 适用于项目执行部对突发事件的紧急的处理和控制.3.职责3.1 项目执行部所属安保部及中控室负责处理安保部突发事件及与外界的联络和协调,物业部协助做好住户的安抚与协调.3.2 项目执行部所属工程部负责处理工程部突发事件,物业部协助做好住户的安抚与协调.3.

42、3 项目执行部所属各部门及现场作业人员负责对突发事件现场秩序的维护、抢救及疏导工作.4.程序4.1 突发事件的分类：4.1.1 安保部负责处理的突发事件主要指:A.打架斗殴、盗窃等治安事件;B.交通事件;C.不可抗力事件(地震、火灾等事件);D.恐吓、人质绑架和自杀案件.4.1.2 工程部负责处理的突发事件主要指:A.突然停水、跑水;B.大范围断电事件;C.电梯事故;D.燃气管道泄漏;E.其他设备意外.4.2 突发事件的处理:4.2.1 各部门在班最高领导必须及时赶赴现场,组成临时指挥班子,了解事发原因,及时采取有效措施,进行妥善处理;4.2.2 安保部、工程部按照安保部工作手册、工程部工作手

43、册中突发事件的处理方法进行处理.4.2.3 参与处理突发事件的人员都必须做好参与事件处理的工作记录;4.2.4 各部门要对参与事件的情况上报公司总经理,同时建立事件档案,以备查询和调查;4.2.5 发生火灾时,参照消防管理程序执行.5.监督执行 项目执行部总经理监督执行.6.支持性和相关性文件 JC/GZA05-1998(1) 安保部工作手册 JC/GZA06-1998(1) 工程部工作手册 JC/CX4.9-08-1998(1) 消防管理程序附：各类紧急事态处理方式：l 火灾1 接到或发现火警时，立即向主管、经理及管理处报告。2 保安部经理接到火警通知后，立即到现场指挥灭火救灾工作。3 指派一名主管协同管理人员负责楼内客户的安全疏散工作。4 消防、监控中心立即通知有关人员到指挥部集合待命。5 大堂的保安人员立即控