律师教您如何购房.docx

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1、 商品房购置流程与风险防范-律师教您如何购房 第一部：购置预售商品房根本流程 商品房预售交易是当事人就正在兴建中之房屋所进展的交易行为开发商负有于一定时内将房屋兴建完成再转移所有权并交付购房人。通常情形在订立合同时购房人据以参考者仅为开发商提供的图纸、模型或者开发商兴建的“样品房。至于房屋完成之实际面积、建筑材料之品质、公共设施之有无等等问题购房人无法预先预或预见。而这些问题往往是购房人是否进展交易时之重要因素。更何况开发商事后亦可变更设计、增加公用面积以致完工时不符合订立合同时之预约定等问题让房主哑巴吃黄连有苦说不出。买房难买房更难。在这一部您可以理解购置预售商品房须知的根本步骤对购置预售商

2、品房形成一个根本轮廓。 购置预售商品房根本流程：1.审查国有土地使用权证、建立工程规划答应证、建立用地规划答应证、建立工程开工答应证、商品房预售答应证 2.签定认购书 3.签定预售合同 4.预售登记 5.过户、领取房产证 6.房地产交付 第二部：详细流程分解近年来随着我国房地产的建立和快速开展商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。商品房预售俗称“卖楼花相对于现房销售而言处于弱势地位的买受人的合法权益更易遭受损害。如虚假广告、面积“缩水、质量低劣等问题屡见不鲜因此而引发的诉讼逐渐呈上升。在这一部我们将对购置预售商品房根本流程进展分解让您知道每一个详细分解步骤的考前须知以防范风险和维护自己的

3、合法权益。 一、审查 为保护购房者的合法权益我国对商品房预售的条件和程序进展了严格的限制。?房地产理法?第44条规定商品房预售应当符合以下条件：一已交付全部土地使用权出让金、获得使用权证书；二持有建立工程规划答应证；三按提供预售的商品房计算投入开发建立的资金到达工程建立总的25以上并已经确定施工进度和开工交付日。四向级以上人民房产理部门预售登记获得商品房预售答应证明。开发商齐备上述证件及批准说明商品房买卖是否属于合法交易的范畴。审查前述时的总原那么是：一定要求开发商提供原件不能仅看复印件。这些大多包含附页和附件表达很多内容。同时复印件也比拟容易被涂改或造假。 1.审查?国有土地使用权证? ?国

4、有土地使用权证?是证明土地使用者已经缴纳土地出让金获得国有土地使用权的法律凭证受法律保护。上海颁发该证的部门应该是上海房地。要注意的是：正式的?国有土地使用权证?应同时加盖人民和行政主部门公章；对于普通商品房土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章；假如土地证上加盖了“临时土地使用证专用章那么说明土地使用者尚未缴足价款会给日后产证带来隐患；土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致；看看土地证上是否有土地使用权抵押记录；是还能要求一下开发商支付土地使用金的收据。 2.审查?建立工程规划答应证? ?建立工程规划答应证?是说明有关建立工程符合城规划要求的法律凭证是建立建立工程的法律凭证。该证的主

5、部门为和区的规划行政部门。注意：没有此证的建立其工程建筑是违章建筑不能领取房地产权证件；开发商在获得建立工程规划答应证后方可开工手续。 3.审查?建立用地规划答应证? ?建立用地规划答应证?是建立在向土地主部门申请征用、划拨土地前经城规划行政主部门确认建立工程位置和范围符合城规划的法律凭证是建立用地的法律凭证。注意：无此证的用地是用地房地产商的销售行为属不能领取房地产权证件；如卖房人没有此证那么说明其开发的土地未经规划；此证不能保证规划不变更开发商有可能申请变更规划获得批准对此的应对是与开发商约定其应当在变更规划获批后一定限内书面买受人并约定不及时时开发商应承当风险购房人有权退房和索赔。 4.

6、审查?建立工程开工答应证? ?建立工程开工答应证?是说明建筑施工符合各种施工条件允许开工的批准是建立进展施工的法律证书也是房屋权属登记的主要根据之一。此证由建立行政主部门颁发。注意：要看看房工程开工手续是否齐全无此证的建立工程均属违章建筑不受法律保护。 5.审查?商品房预售答应证?商品房预售答应证?是房地产行政主部门允许房地产开发商企业销售商品房的批准。此证的颁发是上海的房地。注意：该证是否在有效限内是否是所要购置的房产在此证答应销售的范围之内；该证应该在销售现场悬挂；?房地产预售答应证?包括以下内容：一预售答应证编；二开展商名称；三工程名称；四工程坐落地点；五土地使用权出让合同书、地块编；六

7、?房地产证?编、栋数；七批准预售的建筑面积其中包含的各类建筑面积和套数、间数；八发证、有效；九附注内容等。预售答应证：七层以下的到达主体工程封顶；七层以上的主体工程须建到工程总额的三分之二以上层数。 相关的法律、法规及解释都规定了“出卖人未获得商品房预售答应证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效“但是在起诉前获得商品房预售答应证明的可以认定有效。 同时又有规定：假如出卖人成心隐瞒没有获得商品房预售答应证明的或者提供虚假商品房预售答应证明、导致合同无效、或被撤销的买受人可恳求返还已付购房款及利息赔偿损失并可以恳求出卖人承当不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 二、签定认购书 认购书不是购置房产

8、的必须手续。不过理中开发商在购房者有购置意向时都会要求购房者签定认购书。认购书是当事人双方对交易房产有关事宜的初步确认名称较多一般有认购书、定购书、预定书、意向书、许诺书、定金收据、预付款收据等形式。假如购房的心意已决可以将购房合同应具备的主要条款写在认购书中以有利己方；假如还处在可变阶段希望可以有时机随时退出那就不要在认购书中约定过于详细。注意：在签定认购书时一般都会要求交纳定金此定金可以适用定金罚那么因此为保护自己利益应当详细约定双方当事人在一定限内不能达成一致或签定购房合同时的责任条件。如不约定一般来讲是对处于弱势方的购房者的限制或影响较大。 我们经常会碰到这样的情况一旦客户看中某种户型

9、、表现出一点点购房的意向售楼人员就会告诉你说这个户型就只有一套了假如不交付定金别人就会买走要求客户马上交付定金。假如客户说没有带够定金售楼人员就会要求客户先交五百到一千元的“小定签订认购协议书然后要求客户次日交齐“大定。而一旦客户把“大定也交了售楼人员也就完成了把客户套住的任务。因为我们看到的认购协议书经常会有这样的条款：“假如在约定的时间内未能签约所付定金不予退还。有许多客户在签署认购协议书后经过再三考虑不想购置已经认购的房子时考虑到认购协议书约定不签约就不退还定金为了防止定金的损失就会签署自己并不愿意签的合同从而给自己带来更大的损失。 三、签定预售合同 为商品房预售消费有关主部门已施行了示

10、范合同文本的推荐使用制度但即使是这种比拟的合同文本在保障购房益权方面仍不够完好。因此为了维护自己权益把好预售合同签定关有必要坚持的原那么是：合同逐条审查范本不是不能改内容该细化的细化防止模糊约定不清楚处可以要求开发商给予解释对己不利处要力争补充协议修改。 购房人在签定合同时应当注意一些来自开发商并通过合同条款补充来保障自己的权利。 1.广告(包括沙盘、售楼书等) 为了卖掉房子开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对绿化、会馆、学校、幼儿园、泳池、健身房、车位、超、容积率、楼房间距等配套设施做美妙的描绘但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路

11、开通遥遥无等情况买房人要求有一个时开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由推卸责任或以合同约定不清搪塞消费者一般很难得到补偿。房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理瞒天过海。结果发生争议、对簿公堂时法官一般会以合同条款作为根据判断是非曲直而不完全是广告。 2.销售 抓住消费者的盲从心理开发商就给买房人设下了：以小利之在拿到预售证之前搞认购。认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于认购的商品房价格相对较低对那些买房人自然有吸引力。认购的商品房是在开发商未获得?商品房预售答应证?的情况下销售的其销售行为是不合法的因此一旦出了问题购房者的合法权益往往无

12、法受到法律的充分保障。 3.合同 几经斟酌后客户便要购房了因此得与开发商签订?商品房买卖合同?。一般情况下开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同合同会有许多空白的地方有些地方是有待双方确定后注入相关内容的而有些选择性填写处可能还空着。这时购房者往往以为该说的都已注明了合同就算是完成了殊不知就是这些空白处为开发商日后提供了条件。比方合同第十五条迟延产权证的违约金每日按已付房款的万分之三计算但您一不注意开发商(售楼人员)便将此条款设计成按购房全款的万分之三承当违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例：迟延一年多只赔付96元。或者在不能按时好时干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款外表上

13、貌似公平实际不公平。例如：约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40的违约金。这实际上只是限制购房人开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。 所以签订购房合同时一定要慎重对待因为您的权利和义务都表达在内了。另外一旦将来与销售方发生纠纷购房合同可是解决的重要根据和凭证。在合同中要充分行使法律赋予的权利在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原那么。不要轻信开发商(售楼人员)的花言巧语买房人必需要把全部有疑惑的问题落实下来您希望得到的一切承诺和双方业已形成的协议内容务必以书面形式记录下来以免日后空口无凭。通常开展商会将一些承诺印在宣传品中或由售楼人员口头容许但是等到实际交付的时候很可能就会出

14、现问题而引起纠纷。开展商会把先前的承诺说合同中没写。所以您千万不要忽略大意任何值得注意的问题都要落实在合同里。 要有强烈的法律意识。您假如对签订合同没有把握可以委托律师来协助律师可以帮助您起草补充协议、审查税费表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。 签定合同时还要注意以下方面的内容： 1?建筑法?及相关法律、法规中针对建筑工程质量问题都进展了明确规定。其中包括：勘察、设计、施工质量必须符合有关建筑工程平安要求；建筑物在合理的使用寿命年限内必须确保地基根底工程和主体构造的质量建筑工程开工时屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷对已发现的质量缺陷施工企业应当修复；交付开工验收

15、的建筑工程必须符合建筑工程质量；建筑工程实行质量保修制度等。建立部规定开发企业向用户交付销售的新建商品住宅时必须提供?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?。 ?住宅质量保证书?的内容有：工程质量监视部门检验的质量等级、地基根底和主体构造在合理使用寿命年限内承当保修的承诺；用户报修的、答复和处理的时限；正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修的最低限。房地产开发企业应当按照?住宅质量保证书?的约定承当保修责任。?住宅质量保证书?可作为商品房买卖合同的补充内容实际是商品房的书。其中质量保证书中应当标明正常使用情况下各部位、部件保修内容和保修。商品房整体工程及其设施的保修限各有不同按照?建立工程质量

16、理?第40条的规定商品房的保修限从开工验收交付使用日算起。详细限如下：A.根底设备工程房屋建筑的地基根底工程和主体构造工程为设计规定的该工程的合理使用年限；B.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；C.供热与供冷系统为两个采暖、供冷；D.电器线、给水排水道、设备安装和装修工程为2年；其他工程的保修限由发包方与承包方约定。?住宅使用说明书?的内容有：住宅的构造、性能和各部件部位的类型、性能、等说明并提出使用考前须知装修、装饰考前须知有关设备、设施安装预留位置的说明和安装考前须知；门窗类型、构造类型、配电负荷、承重墙、保温墙、防水层、台部位的考前须知及其他需要说明的问题等。

17、同时指出如因用户使用不当装修等造成质量问题开发商不承当保修责任。 2购房时房屋的建立进度和资金的落实情况。购房人有权知道预付楼款是否确实被用于所购房屋的建立。作为预售工程开发商拒不提供预售答应证的原件那么应在合同中注明开发商最迟应在一个月之内到房地产理部门做好预售登记否那么买方有权退款、退房。假如开发商不容许此项约定那么可能该工程存在缺陷可能是开发商并没有完全获得该工程的预售答应或者别的其他原因。 3建立部制定了?商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规那么?质量技术监视理部门也制定了?商品房销售面积测量与计算?对商品房的建筑面积、套内建筑面积及应合理分摊的公用建筑面积销售面积的测量计算及测量偏

18、向都作了相应规定。公布的?商品房销售理?与?商品房买卖合同示范文本 ?均规定商品房可以按照套内建筑面积或建筑面积计价。商品房建筑面积是指层高在2.20米含2.20米以上的房屋外墙程度面积。套内建筑面积由套单元内的使用面积、套内墙体面积、台建筑面积三部组成。 3.1计算全部建筑面积的范围：3.11永久性构造的单层房屋不其高度均算一层按其外墙勒脚以上外围程度面积计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。3.12穿过房屋的通道、房屋内的大、门不其高度均按一层计算。3.13楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、道井均按房屋的自然层计算。3.14封闭的台、挑廊按其外围程度面积计算。 3.2计算一半建筑面

19、积的范围：3.21与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊按其围护构造外围程度面积一半计算。3.22柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等永久性建筑按其上盖程度面积的一半计算。3.23未封闭的台、挑廊按其程度面积的一半计算。 3.3不计算建筑面积的范围：3.31凸出房屋墙面的构件、配件、挑檐、半园柱、勒脚、台阶等。3.32半园柱的雨篷。3.33房屋的天面、挑台天面上的花园、泳池。 3.4应分摊的共有建筑面积：3.41各产权户共有的电梯井、道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门、过道、地下室、值班警卫室以及为整幢房屋效劳的共有房屋和理用房均作为共有部位计算建筑面积。3.42套单元

20、与公用建筑空间之间的隔墙以及外墙包括山墙墙体程度面积的一半为共有建筑面积。 3.5不应分摊的共有建筑面积：3.51附属于人防工程的地下室、半地下室。3.52供出租或的固定车位或专用车库。 4假如开发商同意在房屋开工交付之日起两年内能获得房屋所有权证并将其写在合同中那么买方的风险可能会减少。因为按照正常的合法的房地产开发程序自房屋开工交付之日起一年左右应该可以获得房屋所有权证最多不会超过两年。要求开发商将获得房屋所有权证确实切、时间写在合同中、假如到不能获得房产证那么买方有权退房、或者逾不能获得房产证那么按日、按一定比例支付违约。 四、预售登记 ?城房地产理法?第四十四条第二款规定：“商品房预售

21、人应当按照有关规定将预售合同报级以上人民房地产理部门和土地理部门登记备案。只有经过预售登记备案买受人对预购商品房的恳求权才具有一定的排他效力这是因为预售合同的登记备案是将物权手段运用于债法上的恳求权使买受人对预购商品房的恳求权具有对抗第三人的效力从而具有保全买受人恳求预售人交付商品房的债权实现的作用。签完购房合同后买卖双方应到房屋所在地的区、房屋理交易理部门预售(预购)登记手续。预售登记对保护房屋交易双方的权益非常重要只有在完预售(预购)登记后购房合同生效。 根据?上海商品房销售合同网上备案和登记?的规定在获得商品房预售答应证或房地产权证后房地产交易中心应将商品房证照信息、价格信息、部位、构造

22、、面积等详细的楼盘信息以及经房地资源、工商结合制定的商品房销售合同、定金合同示范文本在网上房地产备案登记系统以下简称网上操作系统予以公布。房地产开发企业和购房人根据合同示范文本拟订条款合同经双方确认后通过网上操作系统传送至房地产交易中心备案和进展房地产登记申请。 五、过户、领取房产证 预售商品房的房地产开发企业应当在依法新建商品房初始登记并获得房地产权证书后与购房人向房地产交易理机构提出过户申请房地产权利变更登记。注意：在预售间转让当事人就预售合同约定的事项有变更的如建筑设计变更、建筑面积变更等应当签定补充合同。补充合同是预售合同的组成部交易过户手续应当一并向房地产交易理机构提供。 在上海根据

23、规定预售合同已进展网上备案的由房地产开发企业和购房人按以下规定通过网上操作系统房屋交接手续： 1房地产开发企业在获得大产证后的七个工作日内向房地产交易中心申报由房地产交易中心通过网上操作系统及时公布大产证、商品房实测面积、“房屋交接书示范文本等信息；假设该商品房工程尚未全部预售那么还应公布商品房合同示范文本。 2经申报后房地产开发企业书面购房人商品房交接并由商品房销售当事人双方根据网上公布的示范文本订立“房屋交接书 。“房屋交接书经当事人双方确认后由房地产开发企业通过网上操作系统将“房屋交接书文本传送至房地产交易中心。 3房地产交易中心及时完成网上传送的“房屋交易书文本的校核给予编并通过网上操

24、作系统发送房地产转移登记申请受理书。 4房地产开发企业打印“房屋交接书和房地产转移登记申请受理书并与购房人共同在“房屋交接书上签名盖章。 5商品房预售的购房人在房屋交接后的内持“房屋交接书、房地产转移登记申请受理书和其他规定的登记材料到房屋所在地的区房地产登记机构过户登记、申领房地产权证小产证。 六、房地产交付房地产开发商须在房屋开工后按商品房预售合同的要求及时房屋交付手续购房人凭合同及房屋交付凭证相关的房地产过户手续并交纳有关费用。注意：在房屋交付之前你首先要查阅一下预售合同有关房屋交付的约定条款其次是房屋的验收。房屋验收是一项具有专业知识和的操作程序其涉及上水、下水、房屋构造等你可以在验收

25、之前咨询有关工程理方面的专家。 1.在情况下房地产开发工程可以交付使用 房地产开发工程开工经历收合格后方可交付使用；未经历收或者验收不合格的不得交付使用。房地产开发工程完工后房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监视、城建、燃气和民房等有关主部门进展专项验收并按专项验收部门提出的整改完毕获得合格证明或准许使用并组织设计、施工和监理等进展开工验收。 2.在交付时与样板房不一致时该如何处理 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的实际交付的商品房应当与样板房一致不一致的按合同违约处理。 3.在房屋交付时开发商应提交哪些 在

26、房屋交付时房地产开发企业应当根据?商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定?向买受人提供?住宅质量保证书?、?住宅使用说明书?。 4.未经历收或验收不合格就交付使用的开发商该承当责任 房地产开发企业将未组织开工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的按照?建立工程质量理?的规定处分。 5.在房屋交付使用后在质量保修方面有哪些规定 房地产开发企业应当对所售商品房承当质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修限、保修责任等内容做出约定。保修从交付之日起计算。商品住宅的保修限不得低于建立工程承包向建立出具的质量保修书约定保修的存续；存续少于?商品住宅实行质量保证书和

27、住宅使用说明书制度的规定?以下简称?规定?中确定的最低保修限的保修不得低于?规定?中确定的最低保修限。非住宅商品房的保修限不得低于建立工程承包向建立出具的质量保修书约定保修的存续。在保修限内发生的属于保修范围的质量问题房地产开发企业应当履行保修义务并对造成的损失承当赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏房地产开发企业不承当责任。 第三部：购置预售商品房纠纷解决途径 在购置预售商品房的过程中总会因为各种原因出现一些纠纷解决这些纠纷我们可以采取的途径有：协商、仲裁和诉讼。协商是房产买卖双方自主积极解决纠纷的；仲裁是当事人双方达成自愿协议把纠纷提交仲裁机构裁决；诉讼是当事人在纠纷发生后为维护自己

28、的合法权益向提交诉状寻求公权利的保障。 下面我们应该注意以下几个方面的购置预售商品房纠纷的解决。一、在以下情形下购房者的利益遭受了重大损害可允许购房者解除预售合同： 1开展商迟延交楼在购房者起诉要求解约时起1年内不能开工交楼的。此种迟延交楼严重违约且1年内都不能交楼购房者无法入住严重损害订约目的应依法解约。 2开展商货不对板所交付的房屋楼层与原约定严重不符此时可予解除合同。但对于朝向有所变更应视情况而定。如改变的朝向更有利于居住通风采光更好那么合同目的尚可到达缺乏以构成根本违约可通过违约金给付等手段加以调整不宜解约。对于开展商交付的房屋面积缩水或面积加大如超过原约定面积3的视为严重违约可予解约

29、但如购房人已入住从实际出发也不宜再解除。可通过调解让开发商承当责任对少面积那么退还价款多面积那么由开展商主动放弃该部价款或以本钱价收取。未超过原约定面积3的应视为建房过程中存在的正常误差可通过调整购房款项加以解决。对于交付的房屋中提供的装修与约定不符的鉴于装修是房屋的附合物并非房屋主体装修不符可通过评估后予以补偿以给付违约金方式调整不宜解除合同。3房屋质量存在问题应视不同情况加以认定：如房屋仅存在细微瑕疵如漏水、凹凸不平等问题可通过修补、给付违约金方式补偿业主损失不应仅因违背合同中的一般性条款就解除合同。对于房屋存在严重质量问题将足以影响居住者的人身平安经有权鉴定确认后可视为其不能满足居住目的

30、可予解除合同。 4开展商以提供银行按揭为优惠指定按揭银行为购房者提供贷款嗣后又无法办妥按揭手续提供贷款。此时鉴于按揭贷款是购房者购房的先决条件款项的交付是合同的重要条件不能提供贷款将导致购房者给付不能且购房者对按揭银行无选择权其无过错故应视为合同目的不能到达可以解除合同。但假如是购房者自行选择按揭银行那么开发商对按揭贷款不能办妥无过错不应解除合同应给购房者一定宽限来缓解资金困难。 5对于购房者主张开发商所建房屋环境与广告宣传不符而要求解约的应区分不同情况来对待。如广告用语只是用“鸟语花香、“人间仙境等一般描绘性用语应视为对环境的感性宣传无实际约束力不应因此予以解约；如广告用语使用明确承诺如“附

31、近一百米内有名校等等那么如未符合一般情况只应视为违约不应解除合同因合同的居住目的尚能到达；但如该广告要约非常明确如“可入上海户口却又未能履行而购房者的购房目的不仅为居住还因受广告内容吸引有强烈意愿要求满足广告要约的内容此时应视为合同目的不能到达对此种情况可以解除合同。 二、2003年通过的?解释?在第八、第九条规定了惩罚性赔偿责任为商品房买卖合同纠纷案件提供了明确的法律根据且力求限度的保护购房者的权益。其目的在于对商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈致使买受人无法获得房屋的交易行为予以超出违约责任范围的民事责任追究。对此?解释?第八、第九条规定了五种情形：商品房买卖合同订立后出卖人未告知买受

32、人又将该房屋抵押给第三人第八条；商品房买卖合同订立后出卖人又将该房屋出卖给第三人；成心隐瞒没有获得商品房预售答应证明的或者提供虚假商品房预售答应证明；成心隐瞒所售房屋已经抵押的；成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的第九条。凡属上述五种情形从而导致商品房买卖合同目的不能实现或导致合同无效、撤销、解除时买受人可以恳求返还已付购房款及利息赔偿损失并可恳求出卖人承当不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 三、根据相关的法律、法规及该?解释?的规定：一如因房屋主体构造质量不合格不能交付使用或者商品房交付使用后购置人认为主体构造质量不合格可以向工程质量监视申请重新核验经核验确属主体构造质量不

33、合格的买受人恳求解除合同和赔偿损失的应予支持。二因房屋质量问题严重致使房屋使用功能受到影响严重影响正常居住使用的买受人恳求解除合同和赔偿损失的应予支持。三交付使用的房屋存在其他质量问题在保修内出卖人应承当修复责任；出卖人回绝修复或者在合理限内拖延修复的买受人可以自行或者委托别人修复修复费用及修复间造成的其他损失由出卖人承当。但对“严重影响正常居住使用的范围等该解释过于不利于操作仍需要进一步明确。 四、如今有不少房产开发商在房屋面积上做文章往往会有实测面积少于图纸上住房面积的情况出现。这些开发商常用的手法有：1增加每套住宅应分摊的公用面积将不应计入每套销售面积的部计入销售面积；2以建筑面积计价承

34、诺一个较高的使用系数但又不把使用系数写入合同在实际交付时使用系数大打折扣；3以使用面积计价时混淆建筑面积与使用面积的区别扩大使用面积的概念；4利用购房者无法确切测量、无法确知整栋楼建筑面积的弱点成心小幅度夸张使用面积和建筑面积在有关部门实地测量后因差额较小不再重新结算差价。还有一种欺诈行为表现为在预售房时以相对小的面积、相对小的总价引购房者要求购房者预付房款并约定建成后比预售面积增加10或更多购房者却又无由退房只能多付房价款从而到达开发商增加销售量的目的。 由于购房金额宏大这样会使买受人造成不少的损失。因此购房时应在合同中写明销售房屋包括套内面积和公摊面积在内的暂测总建筑面积并明确约定：“预售

35、时根据甲方暂测面积付款最终以房地认定的实测面积为准。以及实测面积与暂测面积误差比及其处理原那么。 如合同无约定或者约定不明确?解释?第十四条明确规定了处理原那么：一面积误差比绝对值在3以内含3按照合同约定的价格据实结算买受人恳求解除合同的不予支持。二面积误差比绝对值超过3买受人恳求解除合同返还已付购房款及利息的应予支持；如买受人同意继续履行合同房屋实际面积大于合同约定面积的面积误差比在3以内含3部的房价由买受人按照约定的价格补足面积误差比超出3部的房价款由出卖人承当所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在3以内含3部的房价款及利息由出卖人返还给买受人面积误差比超过3部的房价款由出卖人双倍返还买受人。 ?解释?将面积误差比界定为3比人民?审理房地产开发经营案件假设干问题的解释?建议稿规定的5进步了二个百分点既增强了当事人的合同意识也突出表达了对买受人这一弱势群体利益的保护。