某产品线概况-ppt课件.ppt

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1、万科产品线概况住宅产品线房地产企业的产品线开发住宅：金色系列、城花系列、四季系列、高端系列，幸福系列等住宅：别墅系列、桂花系列、地中海系列住宅：城市海景系列、格林系列、天境系列、世家系列、名仕系列、褐石系列商业：万达广场、万达酒店等；住宅：太湖公馆住宅：香颂系列、老街坊、新里系列、世纪城系列等；商业：“创”系列、绿地中心住宅：华府系列、绿洲、名都、恒大城等；旅游地产：金碧天下系列住宅：滟澜山、蓝湖郡、大城小院；商业：天街系列旅游地产：“山海湖”系列住宅：滨江豪宅系列万科产品线概况传统开发理念：通常都是开发商获取到土地再做产品（住宅）设计，其开发周期以及因此产生的时间成本较大；产品线开发理念：可

2、以基于土地相关属性，在获取土地前就把产品模块制定好，拿到土地后进行快速组装复制，节省成本。住宅产品线概念土地客户产品住宅的三种属性住宅产品线是指基于特定市场预测和研发的、适合目标市场某类消费人群需求的、适合地产企业自身开发能力的、在广大范围内可复制开发的、独特的（相对市场与竞争对手）、相对固化的、以标准化为基础的、多产品（产品模块）组合的项目类型。万科产品线概况澜德咨询公司研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过60%，净利率甚至可提高20%是差异化

3、开发模式下平均净利率的一倍。另外，推行标准化产品线开发更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。住宅产品线意义快速提高开发速度和周转率可快速提高投资决策、产品定位策划、规划设计、招采等环节的效率，使项目开发周期缩短10%以上（周转率可提高10%以上）可成倍提高投资杠杆率特别是前期开发周期缩短后，从项目确权到开盘和实现资金平衡的“两点”时间可提前几个月（杠杆率可从2-3提高到5以上）从根本上提高走姿收益率因为利润率f1、周转率f2和杠杆率f3的提高，因为可从根本上提高收益率f（f=f1*f2*f3）（可提高10个百分点以上）可大幅度降低开发成本和费用标准化设计后，设计费用、部品采购价格、

4、资金成本等都会大幅度降低，进而可形成叠加效应（开发成本和费用顾客降低5%以上）实现规模和质量的快速增长通过推行标准化连锁、复制开发，可以快速扩张，又降低了企业快速扩张风险和资源紧张，可轻易实现规模和质量的双增长可快速跃入一线品牌企业之列随着规模和质量的快速增长，加之独具特色的产品品牌对企业品牌的巨大拉动作用，可助推企业快速跃入一线品牌企业之列万科产品线概况市场研究地块研究客户研究产品研究产品研究 目标客户A 目标客户B 目标客户C 目标客户D 产品设计库 规划设计库 外立面设计库 户型设计库 景观设计库 精装设计库 产品线系列 产品线A 产品线B 产品线C 产品线D 产品使用产品施工产品设计产

5、品线调整信息反馈产品设计库调整成熟产品线设计任务书 规划设计要求 立面设计要求 户型设计要求 景观设计要求 初级产品线指导拿地基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型住宅产品线技术模型万科产品线概况住宅产品线产品线标准化产品标准化项目实践项目后评估产品线标准库产品战略标准化策略产品线标准产品标准开发运营标准产品战略总体指导思想产品理念产品战略目标产品选择与产品定位产品体系与产品结构产品研发与创新产品系列、品牌与产品线规划产品标准化规划设计标准建筑设计标准景观设计标准装修设计标准示范区设计标准设计标准级配标准（成本+部品）营建标准项目获取、投资及风控目

6、标与开发计划基准项目启动规划设计成本控制、招采与工程建设项目营销与招商物业运营与服务项目后评估与标准完善规划阶段推行阶段标准完善产品线标准化是产品线形成的基础，也是快速开发的前提和保证。各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品体系基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程就是统一的，就可支撑产品的快速复制。规模不大的企业一样可以实施产品线标准化战略。万科产品线概况第一级PDF产品简介产品基本信息典型平面资料产品形式资料第二级第三级全套施工图部品清单及样板工程量清单销售资料模型产品基本资料产品全套资料产品基本信息产品平面资料产品形式资料成熟产品成果标准化产品成果住宅产品线产品线标

7、准化万科产品线概况产品线标准化是建立在客户细分研究基础之上，根据消费群体的细分，对其社会角色、家庭角色、个性特征等共性特征进行归纳研究，从而得出这一群体对产品及服务特性组合共性化的偏好、选择动机及需求特征等。万科产品线概况当前大部分房开企业还处在项目开发为主的产品导向阶段和市场细分定位的市场导向阶段，而万科从土地到产品的过程中以客户因素为主导，明确的土地决策为基础，辅以强大的产品设计能力。真正的进入以基于客户细分下的客户价值与需求导向阶段。灵活运用客户定位细分的工作思路，以满足彼此可以识别、彼此之间有差异、贯通所有环节的要求。基于客户细分下的产品线n特征1：客户对房地产需求，是以家庭为单位，而

8、非简单的个人需求！n特征2：客户对住房需求有若干层次住房需求层次模型n特征3：与购房行为最关键的指标，家庭支付能力、家庭生命周期、房屋价值观万科产品线概况n首先按客户支付能力，将客户细分为富贵之家、主流市场及务实之家客户划分n再根据市场调研，将主流市场进一步划分，形成富贵之家、望子成龙、社会新锐、健康养老与务实之家五大类型，确定各类型所占比例。n从生命周期角度来看，主流市场客户可进一步被细分为青年之家、青年持家、小太阳等9类9%富贵之家社会新锐29%健康养老6%望子成龙31%务实之家25%万科产品线概况客户划分收入特征n主流市场客户在50岁前，收入随年龄增长而增长，50岁后，随年龄增长而下降。

9、n支付能力体现为积累财富和积累支出的差值，22-60岁为积累财富阶段，45岁左右达到峰值n万科以中高端收入水平为主，位于社会收入金字塔的顶端万科产品线概况n万科将客户细分为5大类、11小类，各细分客户代表不同客户价值价值维度家庭周期维度细分指标详细描述社会新锐青年之家业主年龄、是否父母（老人）同住年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩子、无父母）青年持家年龄25-34岁或者已经结婚的青年+父母（老人）望子成龙小太阳孩子年龄、是否父母（老人）同住0-11岁小孩+业主后小太阳12-17岁小孩+业主老人+业主+18岁以下的孩子孩子三代中年之家业主和子女年龄中年夫妇+18-24岁的孩子健康养老老人一代

10、有老人家庭的直系代数（准）空巢中年或老年老人二代老人+中年夫妻老人三代老人+中年夫妻+18岁以上孩子富贵之家富贵之家家庭年收入收入（包括教育、职务等资源）远高于其他家庭的家庭经济务实务实之家家庭年收入收入（包括教育、职务等资源）远低于其他家庭的家庭客户划分万科产品线概况客群分类客户细分及描述|务实之家p 务实之家务实之家1：收入（包括教育、职务等资源）远低于其他家庭的家庭；务实之家2中年务实：资源相对较少，需求特征不明显的家庭（中年夫妇+18-24岁的孩子）教育程度低、收入水平低、社会地位低的三低人群教育程度普遍为大专和高中家庭年收入仅6万左右大都在企业担任中低等职位，国企员工比例较高，置业等

11、级低等较多休闲活动非常单调，主要是散步基本生活需求突出，也有一定的改善型需求总价大都控制在100万一下，面积需求主要集中在90-120平米；户型主要选择2室1厅1卫和部分3室1厅1卫购房时对价格非常敏刚，对未来生活成本有比较大的顾虑、愿意为其他要求做牺牲价格和方便的公交线路是主要区位选择标准经济务实片区为主实用务实、价格敏感的社会底层人群务实之家万科产品线概况客户细分及描述|社会新锐p 社会新锐青年之家1：年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩子）青年之家2年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩子），老人为子女购房，且不和子女共同居住，称为青年之家2青年持家：年龄25-34岁单身或者已经结婚的

12、青年+父母受教育程度高，以本科和大专为主，60%是本科以上学历家庭年收入中等，集中在10-18万元多数在企业单位工作，职业等级以中等为主休闲活动非常年轻化：上网、健身、球类、唱歌跳舞、国内旅游都十分活跃基本生活需要是主要的购房动机便利和务实是主要的房屋价值总价预算不高，平均为90万面积需求大多在100平米以下，户型以2室1厅1卫和1室1厅1卫为主区位选择标准：离单位近、方便的公交路线，区域发展前景好注重便利和实用的青年家庭青年之家受教育程度低于青年之家，大专学历偏多家庭年收入较高，大多集中在13-22万多数在企业单位工作，职业等级以中等为主休闲活动动静结合：健身、去公园锻炼等改善居住和考虑父母

13、是主要购房动机比较看重交通，生活配套和物业服务总价预算比青年之家高，平均为110万户型需求主要是3室1厅2卫和部分2室1厅1卫区位选择标准：价位合理，交通方便，配套完善考虑父母的青年家庭青年持家客群分类万科产品线概况照顾父母和孩子是主要购房冬季；总价集中在120-150万，面积需求较大，基本都在100-130平米，户型需求主要为3室2厅2卫更加关注房子本身的舒适和周边配套受教育程度高于后小太阳家庭，大专和本科学历为主，家庭年收入偏高，大多集中在20万以上，职业等级高于其他两类家庭，以中高等职业为主；休闲活动比较少，低于平均水平区位选择主要是考虑教育配套和生活配套，人文环境区位选择考虑孩子成长和

14、教育的太阳家庭孩子三代客户细分及描述|望子成龙p 望子成龙小小太阳：0-5岁小孩+父母小太阳：5-11岁小孩+父母后小太阳：12-17小孩+父母孩子三代：老人+中青年服务+18岁以下孩子受教育程度高，多数为本科以上学历；家庭年收入集中在15万，多数在企业单位工作，也有小规模的私营企业，职业等级不高休闲活动偏年轻化，吃饭、购物、近郊旅游参与的较多为孩子提供良好的成长和教育环境是主要购房动机，同时解决生活基本需求总价集中于90-120万元，面积需求以90-120平米，户型需求为3室1厅1卫和部分2室1厅1卫区位选择主要是考虑教育配套和人文环境、区域整体教育氛围解决居住的太阳家庭小小太阳客群分类通常

15、是二次购房，改善居住条件和为孩子提供良好教育环境时主要的购房动机总价主要集中在100-400万，面积需求大都为100-150平米，户型需求为3室2厅1卫和部分2室1厅1卫购房非常看重房屋品质、周边配套，其次是社区未来生活成本受教育程度偏低，大专学历偏多，家庭年收入高，大都集中在16万以上，职业状况和小太阳家庭相似，中等职业为主；休闲活动比较高端，健身、购物、国外旅游区位选择主要考虑人文教育环境、景观环境和便利设施要素，如离父母近、离学校近改善、提升居住的太阳家庭后小太阳受教育程度高，多数为本科以上学历；家庭年收入集中在15万，多数在企业单位工作，也有小规模的私营企业，职业等级不高休闲活动偏年轻

16、化，吃饭、购物、近郊旅游参与的较多为孩子提供良好的成长和教育环境是主要购房动机，同时解决生活基本需求总价集中于90-120万元，面积需求以90-120平米，户型需求为3室1厅1卫和部分2室1厅1卫区位选择主要是考虑教育配套和人文环境、区域整体教育氛围考虑孩子成长和教育的太阳家庭小太阳万科产品线概况客户细分及描述|健康养老p 健康养老中年之家老人一代：（准）空巢中年或老年老人二代：老人+中年夫妻老人三代：老人+中年夫妻+18岁以上孩子客户细分及描述|富贵之家p 富贵之家富贵之家1：收入（包括教育、职务等资源）远高于其他家庭的家庭富贵之家2投资：收入相对较高，把买来的房子用来出租或再次出售受水平不

17、高，以高中和大专为主家庭收入偏高，平均22万职业等级较高，自家开公司或买卖接近公司规模也大都在10人以上休闲活动活跃，散步、国内旅游、健身不亚于青年人改善住房条件是主要的购房动机提升性改善，使生活更加舒适和休闲购房预算不高，面积需求不大，集中在90100，户型需求主要是2室1厅1卫对周边配套相当看重，强调整体舒适性区位选择上比较看重工作和生活的便利性和景观环境享受和实用并重的中年家庭中年之家受水平不高，以高中和大专偏低，也有部分本科家庭收入中等，平均1215万职业等级中等居多，但有约一半的小私营业主休闲活动比较闲适健康，散步、到公园锻炼、近郊旅游改善住房条件是主要的购房动机对各类面积的2居和3

18、局都有一定的比例需求，面积在100130平米对小区内环境和配套非常看重，还有医疗设备和交通的便利性区位选择时看重绿化景观、空气质量和人文环境更多选择交通主干线附近改善居住，闲适养老的老年家庭孩子三代受教育程度高、收入水平高、社会地位高的三高群体教育水平高，学历都在本科以上家庭平均年收入50万，远远超过平均水平私营企业主居多，且有一定规模，也有部分在私企外企担任高等职位，大都是高等职业休闲活动比较丰富多样，高尔夫等消费活动比较普遍资源丰富，购房的动机涵盖因素很多：老人、孩子、便利、享受投资等都考虑在内标签和品味享受、邻居素质和价值认同非常突出面积大都要求在120平米以上，户型以3居4居为主购房时

19、对各方面都很看重，尤其看重所在的区位地段，高品质物业服务等标签性需求、对各项要素的要求也非常高在区位选择上注重繁华、商务氛围，景观等因素享受品味和标签意识突出的高端人群富贵之家客群分类万科产品线概况客户关注点分析|关注点p 一般而言，购房者对于产品的关注点主要集中在以下几个方面重要产品关注点区位交通周边资源建筑类型价位户型配套环境园林物业管理开发品牌p 通过对客群特征的梳理发现，不同客群经济实力（购买力）的不同，决定了各自的置业目的，并且对产品的关注点也有很大区别社会新锐、望子成龙、富贵之家传统中心城区配套齐全交通便利社会新锐新产业功能集聚区配套齐全务实之家、健康养老城市边缘、卫星城居住环境好

20、价格适中社会新锐、富贵之家商务中心城区交通便利配套齐全客户关注点分析|区位客户关注点分析|置业目的客户关注点分析|交通富贵之家、望子成龙、社会新锐道路通达度城市干道、支路组成的交通网络健康养老、务实之家公交便捷度社会新锐、富贵之家对外交通便利度机场、城际高速公路及快速铁路地铁、轻轨、公交车经济实力度假享受性居住，投资舒适性居住解决基本生活价格、交通的通达性户型、环境与配套、交通位置，繁华程度、保值与增值服务、娱乐设施、自然景观客群分类万科产品线概况客户关注点分析|建筑类型客户关注点分析|户型客户关注点分析|价位客户关注点分析|配套客户关注点分析|环境园林客户关注点分析|物业管理客群分类万科产品

21、线概况客群分类p 从客户生命周期存在两条主要演变路径生命周期划分生命周期划分p 与市场相比，万科客户偏向年轻，青年之家占53%青年之家（单身，立足）青年之家（单身，立业）青年之家（丁克，成家）青年持家（父母同住）小太阳（小孩出生）孩子三代（双向照顾）后小太阳（小孩长大）青年三代（变老）中年之家（长大）老年二代（变老）活跃空巢单亲（夫妻离异）22-24岁25-29岁30-34岁35-50岁45-55岁55岁以上万科产品线概况p 由此，五种客群的关注点可以归纳如下社会新锐健康养老望子成龙富贵之家务实之家风格，地理位置与娱乐导向型生活配套与医疗条件导向型教育配套与生活便利设施导向型品质与身份导向型偏

22、重价格导向型万科产品线概况划分产品线根据客户需求研发产品，划分产品线p 提炼共同的核心特征，首置-单核心，首改-双核心，再改-多核心p 根据客户的家庭结构提供与之匹配的产品p 根据客户细分，寻找共性，进一步规整客户需求p 根据客户的家庭结构提供与之匹配的产品万科产品线概况 3房2卫、3房1卫、2房1卫是主要的选择。 对于富贵之家， 3房2卫、4房2卫为主流选择 青年持家、孩子三代对3房2卫的选择比例更高，孩子三代同时对3房1卫也需求较高样本量总体526青年之家69青年持家127小太阳90后小太阳67孩子三代76老人之家11中年之家46富贵之家28目标客群对户型的选择以广州客群为例万科产品线概况

23、 被访者预期的住房面积在8090M2左右，并呈正态分布。 富贵之家显然需要更大的面积，平均达130平米，19要求144平米以上。此外，青年持家、孩子三代因家庭人口数多而相对略大的面积，大约大10平米左右。总价总价总体总体青年青年之家之家青年青年持家持家小太阳小太阳后小后小太阳太阳孩子孩子三代三代老人老人之家之家中年中年之家之家富贵富贵之家之家样本量52669127906776114628%60M2以下1 2 60-70M2136141761815 70-80M22813192313920 80-90M223292823213633 90-100M21623151022181714100-110

24、M27121415149918110-120M2711778 44120-130M2 5 410 236130-144M2321 6 7144-160M23 4160-180M2 4180-200M2 7200-250M2 4250-300M2 4Total100100100100100100100100100均值（M2）91.985.994.186.886.895.889.084.3130.7目标客群对面积的选择以广州客群为例万科产品线概况总体而言，消费者对8-12层的小高层没有抗性，对13-17层的中高层以及18层以上的高层也基本没有抗性。富贵之家则更倾向于高层住宅及少量别墅。目标客群对单

25、体类型的选择以广州客群为例样本量总体526青年之家69青年持家127小太阳90后小太阳67孩子三代76老人之家11中年之家46富贵之家28万科产品线概况品类90平米以下90-125平米125-144平米144-180平米180平米以上G1商务公寓产品线G2首置产品线首改产品线再改1产品线（功能型改善）再改2产品线（舒适型改善）再改3产品线（享受型改善）G3CT1T2第二居所1产品线（公寓产品）、第二居所2产品线（别墅）TOP1高端产品线TOP2主流4大品类涵盖集团80%项目衍生p 从产品研发逻辑到最终的市场销售有错位p 为统一认知市场，采用面积段作为划分产品线方式用产品线认知市场划分产品线p

26、首置、首改产品市场份额不断缩小；再改、高端产品份额逐渐增加；p 再改类产品市场份额成为当前市场主流万科产品线概况以城市配套、土地位置、交通条件、自然与人文环境等土地属性将地块划分为四大系列，再以项目位置、客户需求分为8个产品品类共八种品类，全生命周期。TOP系列高档住宅城市配套土地位置交通条件自然与人文环境GOLDEN系列城市住宅CITY系列城郊住宅TOWN系列郊区住宅城市住宅城郊住宅郊区住宅高档住宅万科产品线概况地块性质品类土地属性项目价值TOP系列（高档住宅）TOP1（城市私享） 位于城市稀缺地块或占有城市稀缺景观资源占有稀缺资源销售价格在市区均价2倍以上TOP2（郊区私享） 位于郊区，占

27、有稀缺景观资源GOLDEN系列（城市住宅）G1（商务住宅） 地块商务属性高，周边写字楼密集，交通高度发达，享受市中心级别配套 地块可能有不利因素影响，如交通噪音干扰大以及周边人群复杂的情况 商业价值高 居住价值一般便捷的城市生活注重工作便利，关注产品服务及品质G2（城市改善） 周边配套完善，交通便捷，通常较为安静 适宜居住追求居住改善和品质G3（城市栖居） 要求公共交通密集，站点在步行距离内 周边有较完善的生活配套 居住价值一般低总价优势CITY系列（城郊住宅）C（城郊改善）交通便捷，可快速到达；离城市成熟区域比较近相对市中心居住密度低地块所在区域居住氛围良好（水质、空气质量好）舒适居住第一居

28、所，追求舒适居住TOWN系列（郊区住宅）T1（郊区栖居） 距离目标客户原有居住（工作）地点较远 交通部便利，公交线路缺乏或基本没有 项目周边通常无配套，依赖小区内部解决 要有小区环境 地块条件通常只有三通（水、电、路）低价格价格务实T2（郊区享受） 有自然资源 距离城市较远，但有快速道路可达 没有完善生活配套，但地块周边可能由休闲配套（或有条件可做到）舒适居住第二居所，考虑父母养老或休闲万科产品线概况根据地块品类与客群特点的细分结果以及聚类，即可确定相应的产品类型，而产品类型的具体指标包括不同客群的比例、主力户型、建筑类型与核心价值点等内容地块品类客群特点l 商务住宅l 城市改善l 城市栖居l

29、 城郊改善l 郊区栖居l 郊区享受l 城市私享l 郊区私享l 青年之家l 青年持家l 小小太阳l 小太阳l 后小太阳l 孩子三代l 中年之家l 老年一代l 务实之家l 富贵之家产品类型万科产品线概况TOP系列|品类的划分地块品类主力细分客群构成产品代表案例客户比例客户细分主力户型建筑类型产品核心价值点家庭生命周期年龄购买动因TOP系列（高档住宅）TOP1（城市私享）100%富贵之家改善、投资三房（120以上）三房（160以上）四房（160以上）高层、别墅资源占用俊园TOP2（郊区私享）100%富贵之家改善、投资160-400别墅资源占用17英里GOLDEN系列（城市住宅）G1（商务住宅）100

30、%设计新锐2535栖居、投资单房（25-35）一房（35-45）高层商务服务海晟名苑100%富贵之家栖居、投资二房（160-170）三房（180-200）高层US联邦公园G2（城市改善）10%孩子三代3545改善四房（180-220）小高层、高层大家庭生活金色家园系列40%后小太阳4045改善三房（150-180）功能完善40%小太阳3539改善三房（150-180）凸显主人功能10%中年之家4550改善二房（100-120）凸显自我功能G3（城市栖居）70%青年之家2535栖居一房（30-50）二房（65-80）高层功能紧凑蚂蚁工房15%青年持家2535栖居三房（80-90）功能紧凑15%小

31、小太阳3035栖居三房（80-90）功能紧凑CITY系列（城郊住宅）C（城郊改善）10%孩子三代3545改善四房（150-190）四房（200-240）情景洋房、TOWNHOUSE享受功能假日风景系列20%后小太阳4045改善三房（130-150）三房（180-200）情景洋房情趣功能TOWNHOUSE30%小太阳3539改善三房（130-150）三房（180-200）情景洋房炫耀展示TOWNHOUSE5%中年之家4550空巢二房（90-100）多层、小高层凸显自我功能5%青年持家3035改善三房（110-130）注重父母30%小小太阳3035改善三房（110-130）功能合理TOWN系列（郊

32、区住宅）T1（郊区栖居）50%青年之家2535栖居二房（75-85）多层、小高层、高层功能使用四季花城系列20%小小太阳2530栖居二房（75-85）功能使用10%青年持家2530栖居三房（90-110）功能使用10%孩子三代2530栖居三房（90-110）功能使用10%老年一代45以上空巢二房（75-85）功能使用T2（郊区享受）50%孩子三代3545空巢三房（200-240）TOWNHOUSE资源拥有西半岛50%后小太阳3545空巢一房（50-90）二房（50-90）情景多层资源拥有万科产品线概况项目名称项目名称系列类型系列类型物业类型物业类型规划特点规划特点建筑风格建筑风格园林风格园林风

33、格户型特点户型特点相对优势、弱势相对优势、弱势无锡万科东郡GOLDEN（都市）花园洋房，高层住宅，多层住宅西高东低，因地制宜超奢华现代主义“绿”为主，以”蓝“为辅大阳台，大面宽位于区域核心，生活配套齐全，坐立后CBD与CLD之间，自然景观资源相对缺乏深圳万科清林径TOWN（近郊）独栋别墅、公寓、高层因地就势南法与客家风格融合 自然生态的延伸高层合并户型临近稀缺景观资源（清林径森林公园），交通相对不便深圳万科第五园（第五期）CITY（大型组团）公寓工业化简洁、现代共享“岭南园林”家具一体化大型社区，产品类型丰富，周边配套成熟需要时间上海万科翡翠园TOP（别墅）独栋别墅九宫格与意大利宫廷结合意大利

34、新古典主义意大利风貌双套房，双玄关产品尊贵，身份的象征，离市中心和CBD则较远万科产品线概况万科的产品线发展历程00009999万科建筑研究中心成立0101万科部品战略采购0202万科建筑研究中心研究大楼落成0303万科标准化项目启动0505万科一号实验楼落成0404万科工厂化中心成立万科PC技术研究开展0606万科产业化基地项目立项0707万科获得国家住宅产业化基地称号上海新里程20、21号楼万科二、三号实验楼落成深圳第五园公寓0808上海中林上海新里程北一期万科四号实验楼落成东丽湖万科城五期阅湖苑0909万科五号实验楼落成上海宝山四季花城上海新里程北二期北京假日风景三期B3、B4落成C I

35、TY系列【大城丰盛生活】从1992年开始形成城郊住宅CITY（城市花园）系列T OWN系列【山水悠然生活】从 1 9 9 9 年 开 始 形 成 郊 区 住 宅TOWN（四季）系列G OLDEN系列【都市时尚生活】90年代末形成城市住宅GOLDEN（金色）系列TOP系列【墅庭高尚生活】2003年开始形成高档TOP（自然人文）系列万科住宅工业化发展历程万科产品线发展历程万科产品线概况上海万科的产品线住宅产品线三大住宅产品线首次置业万科幸福系改善型住宅万科国际系高端住宅万科翡翠系万科悦城万科梦想派万科金色梦想万科金色华亭万科金域蓝湾万科金域缇香万科有山万科南桥项目万科城万科城万科海上传奇万科虹桥源

36、墅万科琥珀墅万科翡翠公园万科翡翠滨江万科翡翠别墅注：近年来，随着“城市深耕战略”的实施，同城项目数量越来越多，万科在项目命名上趋于多元化，例如在北京有蓝山、公园5号、长阳半岛、新里程等。但产品设计更加标准化，例如长阳半岛和新里程的户型几乎一样万科产品线概况住宅产品线万科幸福系幸福系产品特征：为首次置业客户量身打造，总价更经济、空间更实用、专修更贴心；新一代标准版城市主流住宅幸福系产品线特点p 第一，该系产品为首次置业客户量身打造，通过空间布局的合理规划，有效控制面积，以更经济的总价让更多人买得起。p 第二，空间更实用、装修更贴心。以玄关、厨房、卫生间以及卧室的收纳系统为突破重点，通过人性化设计

37、，使空间的使用更符合青年客群的生活习惯，提升空间生活的宜居性。p 第三，社区内“万科金街”或“万科红”多重商业配置，第五食堂、四点半学校等万科自持服务品牌，轻松解决客户开门七件事。p 第四，交通系统临近地铁或其他公共交通，快速对接市中心，实现了不同生活场所的快速切换。总而言之，万科幸福系将大大提升青年群体的生活舒适度和幸福感。万科悦城万科梦想派万科金色梦想万科金色华亭万科金域蓝湾万科金域缇香万科幸福系产品主力面向25-35岁家庭主力家庭结构：青年之家（新上海人、上海人）和小太阳客户价值需求更专注成长性及儿童适居具体价值关注重点1.合理控制空间尺度，保证房间采光、通风等功能基本完善2.满足家庭成

38、员变化的需求3.关注儿童安全、健康和成长4.充分使用空间，保证合理的居家收纳5.延长室外活动时间6.社区专有物业服务万科产品线概况住宅产品线万科幸福系万科产品线概况住宅产品线万科幸福系万科产品线概况住宅产品线万科幸福系万科产品线概况住宅产品线万科幸福系万科产品线概况住宅产品线万科幸福系万科产品线概况住宅产品线万科幸福系万科产品线概况规模化社区，多元化国际生活。万科国际系，为年轻人打造宜居的生活之外，上海万科还始终践行着“造城”的使命。以万科海上传奇、万科城为代表的国际系产品，致力于为居住者打造功能齐备、接轨国际的成熟生活社区，丰富的产品线，覆盖家庭全生命周期，辅以成熟完善的商业配套及教育资源，

39、助长成长型家庭及精英商务群体，享受多元化的国际生活。同时，万科国际系通过集约利用和创造资源，使得家不再是90平方米的概念，而是整个住区，万科项目所在之处，区域发展快速成长，区域魅力绚丽绽放，真正实现造福上海的城市梦想。住宅产品线万科国际系国际系产品特征：为居住者打造功能齐备、接轨国际、高品质、高科技含量的成熟生活社区万科有山万科城万科海上传奇万科虹桥源墅万科琥珀墅万科产品线概况上海万科高端翡翠系产品覆盖三个项目。针对国际化高端人群的万科翡翠公园，将打造一个凸显国际主流精英文化的综合性大社区；翡翠滨江系为全球高净值人群度身定制，成为国际高端客户在陆家嘴中心安家或进行优质投资的绝佳之选；万科翡翠别

40、墅则倡导了大家族的生活方式，打造了满足高端人群全家共享的多元化、个性化功能空间高端系以不凡的内心，引领城市的品味占据城市核心或稀缺资源为讲究高素质生活的国际化精英或名流阶层精心打造满足其非凡生活享受的高端产品住宅产品线万科高端系国际系产品特征：凸显国际主流精英文化的综合性大社区万科翡翠公园万科翡翠滨江万科翡翠别墅万科产品线概况高端系国际系幸福系住宅产品线万科物业上海分布万科产品线概况万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域确实动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科20

41、49四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心，商业面积达150万平方米。万科的产品线商业地产四大商业产品线购物中心万科广场写字楼万科大厦社区商业万科红高端社区商业万科2049万科产品线概况万科产品线概况商业地产发展历程时间事件简介1997年福景大厦深圳市万科福景大厦位于福田区，其裙楼为三层建筑，总面积12887平方米。项目类型属社区商业。2000年深圳万科金色家园万科金色家园项目分三期，其中一期占地30000平方米，总建筑面积220000万平方米，集住宅、商业、酒店一体，是万科地产在特区内开发的最大项目。项目类型属社区商业。2001年万科四季花园四季花城作为第一个开放式街区商业，适合人们

42、交流、行走和逗留，让生活和商业有机地互动起来，项目总建筑面积为30万平米，定位高端居住社区。项目类型属社区商业。2005年万科城万科城，丰富的商业业态结合，获得商业部颁发中国社区LIVING mall示范工程，并与城市互动共享。项目类型属社区商业。2009年万科大厦万科新总部大楼占地面积61729.7，总建筑面积80200。项目类型属写字楼。2010年成立商管公司2010年底成立深圳市万科商业管理有限公司，重回商业地产领域。2011年正式进军商业地产2011年6月28日正式宣布进军商业地产。发布三大产品线6月28日，深圳万科公布三大商业产品线：万科广场、万科红、万科大厦。2012年产品线发布【

43、万科2049】2012年4月26日，上海万科打造的“万科2049五玠坊”招商发布会举行，意味着万科又新增一产品线。【蜂巢商街】万科将推出新社区商业品牌“蜂巢商街”，万科社区商业新产品“蜂巢商街”是北京金域缇香项目中商业街，将打造独具情调的社区第三空间。万科产品线概况万科广场万科广场定位为城市级中高端购物中心，其目标消费人群面向全客层，并以家庭消费人群为重点，坚持“以家庭型综合消费为主，以快速流行时尚为特色，以餐饮休闲娱乐为亮点”的商业原则规划。作为一站式家庭型购物中心品牌，万科广场将以“挚爱”为主题，力图从最初商业规划、设计细节、商家的组合到服务设施环节等全面体现万科一贯人文关怀。该业态自己持

44、有。万科红万科红系列以生活配套和餐饮为主，旗下包括“万科红生活中心”和“万科红新街坊”两个子品牌。作为“精品社区生活全案”的万科红生活中心是具有较大规模的社区集中商业，位于布吉罗岗的首个万科红生活中心体量达3.6万平方米，将于今年年底开业。而作为社区底商及街铺的“万科红新街坊”，将在住宅配套建成后直接销售。该业态出租合作。万科大厦万科大厦写字楼系列定位于区域地标办公中心，目的在于提升周边区域整体办公品质和环境。目前，第一个万科大厦项目已经在龙岗破土动工。据相关负责人介绍，龙岗万科大厦建成后将成为区域内建设标准最高、配套最完善的写字楼。其第二个项目已随盐田万科广场一同进入了前期规划设计阶段，不久

45、的将来在深圳东部也将崛起一座新的旗舰地标。万科2049万科2049，上海万科顶级体验式商业品牌，引入国际先进理念，重新定义高端社区商业消费模式，每个商业项目都配置了专门的运营团队同时由声名远播的上海万科物业担纲物业管理，矢志建立万科高端商用物业运营新标准。2049不是一个独立的社区商业，它是由万科培育、保护并将长期爱护的品牌，他有统一的规划、专业的宣传及后期营运管理团队，他致力于将高端社区商业标准化并不断复制。蜂巢商街蜂巢商街是万科推出的新商业社区品牌，是北京金域缇香项目中的商业街，将打造独具情调的社区第三空间。从规划图上看到，整个商业街由一栋栋类似于蜂巢的建筑物构成。万科产品线概况类型产品线

46、购物中心万科广场万科广场定位为城市级中高端购物中心，其目标消费人群面向全客层，并以家庭消费人群为重点，坚持“以家庭型综合性消费为主，以快速流行时尚为特色，以餐饮休闲娱乐为亮点”的商业原则规划。作为一站式家庭型购物中心品牌，万科广场将以“挚爱”为主题，力图从最初商业规划、设计细节、商家的组合到服务设施环节等全面体现万科一贯人文关怀。购物中心产品为自持。社区商业万科红万科红系列以生活配套和餐饮为主，旗下包括“万科红生活中心”和“万科红新街坊”两个子品牌。作为“精品社区生活全案”的万科红生活中心是具有较大规模的社区集中商业，位于布吉罗岗的首个万科红生活中心体量达3.6平方米，为作为社区底商及街铺的“

47、万科红新街坊”，将在住宅配套建成后直接销售。社区商业味出租合作。生活广场根据每个城市不同的情况，产品线名称亦有所差异。以佛山万科为例，在社区商业方面就有“生活广场”及“商业金街”两大品牌，而在生活广场旗下还涵盖“水晶坊”、“金域坊”两个子品牌。商业金街高端社区商业万科2049万科2049，上海万科顶级体验式商业品牌，引入国际先进理念，重新定义高端社区商业消费模式，每个商业项目都配置了专门的运营团队同时又声名远播的上海万科物业担纲物业管理，矢志建立万科高端商用物业运营新标准。2049不是一个独立的社区商业，它是由万科培育、保护并将长期爱护的品牌，它有统一的规划、专业的宣传及后期运营管理团队，它致

48、力于将高端社区商业标准化并不断复制。写字楼万科大厦万科大厦写字楼系列定位于区域地标性办公中心，目的在于提升周边区域整体办公品质和环境。目前，第一个万科大厦已经在龙岗破土动工。据相关负责人介绍，龙岗万科大厦建成后将成为区域内建设标准最高、配套最完善的写字楼。其第二个项目已随盐田万科广场一同进入了前期规划设计阶段，不久的将来在深圳东部也将崛起一座新的旗舰地标。万科的产品线商业地产万科产品线概况万科广场是万科意欲打造的一站式购物中心品牌，面积一般在10万平米以上，定位为城市级中高端购物中心。以“挚爱”为主题，全面体现万科一贯的人文关怀。商业产品线万科广场万科广场定位为城市级中高端购物中心，其目标消费

49、人群面向全客层，并以家庭消费人群为重点，坚持“以家庭型综合性消费为主，以快速流行时尚为特色，以餐饮休闲娱乐为亮点”的商业原则规划。作为一站式家庭型购物中心品牌，万科广场将以“挚爱”为主题，力图从最初商业规划、设计细节、商家的组合到服务设施环节等全面体现万科一贯人文关怀。购物中心产品为自持购物中心万科广场万科广场品牌的系列产品，将由万科自己持有经营。商业管理公司的运作模式为：前期定位（商业管理公司）-招商贯彻和实施（招商中心）-负责所有的运营管理（运营中心）-企划、推广和落实（推广中心）-物业管理中心万科广场规划的业态分布以餐饮、时尚服饰为主，兼顾精品超市及高档影院和娱乐休闲与一体。在业态组合方

50、面，类似于万达广场模式，并没有太多创意。但就目前来看，万科推出的购物中心系列针对社区家庭消费为主，以区域CBD为核心。决定了其高端定位或许面临消费不足的难题。万科产品线概况商业产品线万科广场区域项目名称/楼盘名称所在省市（预计）开业时间商业面积（）深圳区域：6个总体量约42万平方米龙岗万科广场（万科天誉）广东深圳2013年12月10.5万深圳南山项目广东深圳-8.43万盐田万科广场广东深圳-4.2万东莞长安万科广场广东东莞2013年7.5万南海万科广场广东佛山2014年5.5万佛山万科广场广东佛山2014年6.8万北京区域：4个总体量约46万平方米北京金隅万科广场北京2013年8.5万北京旧宫