房地产开发全流程解析及工作分解及跨部门业务协同石榴版课件.pptx

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1、房地产开发全流程解析及工作分解房地产开发全流程解析及工作分解及跨部门业务协同及跨部门业务协同主持人：刘 滨目录第一章 房地产项目开发流程框架第二章 论证阶段流程分析与工作分解及业务协同第三章 策划阶段流程分析与工作分解及业务协同第四章 设计阶段流程分析与工作分解及业务协同第五章 施工阶段流程分析与工作分解及业务协同第六章 营销阶段流程分析与工作分解及业务协同第七章 入住阶段流程分析与工作分解及业务协同第八章 房地产项目开发全流程管理的有效执行第一章 房地产项目开发流程框架第一节 流程的基本概念第二节 房地产项目开发价值链模型第三节 房地产项目开发核心流程第四节 房地产项目开发流程框架第五节 房

2、地产项目开发工作分解的原则第六节 跨部门业务协同关系的确定方法一、流程的定义输入输出输入输入输入输出输出输出输出输入输入输出第一节 流程的基本概念创业期成长期成熟期发展阶段衰退期二、流程系统的重要作用规范程度精细化规范化粗放式手工作坊5第一节 流程的基本概念支持活动主要活动服务市场营销外部后勤运营内部后勤一、价值链模型 型(VCM)公司基础建设(一般管理, 会计, 财务、成本,，战略计划)人力资源管理(招聘, 培训, 发展）技术开发(研究和发展, 产品和流程的改进)采购(原材料采购, 设备, 供应)利润第二节 房地产项目开发价值链模型资源投入水平论证阶段策划阶段终点时间施工阶段设计阶段预售入住

3、阶段销售阶段CDEF 二、房地产项目开发的主要活动起点第二节 房地产项目开发价值链模型支持活动主要活动设计策划论证施工入住营销 三、房地产项目开发价值链公司基础建设(战略计划，财务，成本，一般管理)人力资源管理(招聘，培训，发展）技术开发(产品研发， 流程改进，新技术研究)采购，报建(承建商及材料设备采购，报建)利润第二节 房地产项目开发价值链模型支持流程主要流程设计策划管理流程 管理流程论证管理流程施工管理流程入住营销管理流程 管理流程 战略、计划管理流程，成本管理流程，行政管理流程人力资源管理流程产品标准化流程采购管理流程，报建管理流程利润第三节 房地产项目开发核心流程表单模板 一级流程二

4、级流程作业指引与规范第四节 房地产项目开发流程框架项目工作分解结构是项目团队为实现项目目标并创造必要的可交付成果而执行的工作分解之后得到的一种层次结构。每下降一个层次意味着对项目工作更详尽的说明。 工作分解结构确定了项目整个范围；经分解的下一层次内容之和要100%反映上一层的范围。 把项目可交付成果分成较小的、便于管理的工作和可交付成果，既不能太粗，也不能太细。 直至结构最底层的“工作细目”水平，可以可靠地估算费用和持续时间。第五节 房地产项目开发工作分解的原则 通过前置任务实现业务协同逻辑关系（FS）完成对开始（FS+nd或FS-nd）（FF）完成对完成（FF+nd或FF-nd）（SS）开始

5、对开始（SS+nd或SS-nd）（SF）开始对完成（SF+nd或SF-nd）S=Start=开始 ，F=Finish=结束第六节 跨部门业务协同关系的确定方法第二章 论证阶段流程分析与工作分解及业务协同第一节 论证阶段主要工作第二节 论证阶段主要成果第三节 论证阶段流程分析第四节 论证阶段流程深化第五节 论证阶段工作分解及业务协同第六节 论证阶段流程实战工作坊第一节 论证阶段主要工作一筹划年度土地储备和确定项目要求标准二收集土地信息并建立信息库三筛选重点项目并进行谈判和初步论证四对所选项目进行全面的可行性分析五获取土地第二节 论证阶段主要成果一土地储备筹划建议书二市场调研报告三成本调研报告四项

6、目建议书五项目可行性研究报告市场分析及产品定位（初步产品定位）成本可行性研究（标准化成本和经济指标测算表）规划设计可行性研究（概念规划草案）第三节 论证阶段流程分析第四节 论证阶段流程深化一、土地获得管理流程二、可行性研究管理流程三、可行性研究报告编制作业指引第五节 论证阶段工作分解及业务协同一、论证阶段工作分解结构二、论证阶段工作业务协同【案例分享】第六节 论证阶段流程实战工作坊针对以上讲述内容，各小组团队进行实战训练：一制定和完善本企业论证阶段的核心业务流程二对论证阶段的主要工作进行分解，形成工作分解结构三确定工作分解后各部门需要配合的工作内容与要求第三章 策划阶段流程分析与工作分解及业务

7、协同第一节 策划阶段主要工作第二节 策划阶段主要成果第三节 策划阶段流程分析第四节 策划阶段流程深化第五节 策划阶段工作分解及业务协同第六节 策划阶段流程实战工作坊第一节 策划阶段主要工作一项目人力资源配置二确定产品定位报告三制定项目总体开发计划四进行概念规划设计五项目目标成本测算控制六制定项目经营策划报告七编制项目方案设计任务书第二节 策划阶段主要成果一产品定位报告二概念规划设计成果三目标成本（概念版）测算四项目经济指标（概念版）测算五项目总开发计划六项目经营策划报告七项目方案设计任务书第三节 策划阶段流程分析第四节 策划阶段流程深化一、项目产品定位管理流程二、产品建议书编制作业指引三、产品

8、定位报告编制作业指引四、项目报批报建管理流程五、项目报建作业指引第五节 策划阶段工作分解及业务协同一、策划阶段工作分解结构二、策划阶段工作业务协同【案例分享】第六节 策划阶段流程实战工作坊针对以上讲述内容，各小组团队进行实战训练：一制定和完善本企业策划阶段的核心业务流程二对策划阶段的主要工作进行分解，形成工作分解结构三确定工作分解后各部门需要配合的工作内容与要求第四章 设计阶段流程分析与工作分解及业务协同第一节 设计阶段主要工作第二节 设计阶段主要成果第三节 设计阶段流程分析第四节 设计阶段流程深化第五节 设计阶段工作分解及业务协同第六节 设计阶段流程实战工作坊第一节 设计阶段主要工作一项目前

9、期设计1、规划控制要点2、概念规划草案设计3、概念规划设计二方案设计1、编制项目设计指导书2、编写方案设计任务书3、设计单位的确定4、规划方案通过报建5、建筑（单体）方案通过报建6、方案图审图7、景观概念设计8、示范区室内概念设计三扩初设计1、扩初设计通过报建2、基础施工图设计3、扩初及施工图审图4、景观方案设计5、示范区室内方案设计四施工图设计1、施工图设计2、施工图审图3、施工图交底4、景观扩初设计五设计配合1、景观施工图设计2、示范区室内施工图设计3、精装室内施工图设计4、设计变更管理工作第二节 设计阶段主要成果 一、施工图设计任务书二、方案设计任务书三、规划方案设计成果四、建筑方案设计

10、成果五、项目成本目标测算与控制（方案版）六、项目收益测算（方案版）七、营销策划与整合推广报告八、扩初设计成果九、项目成本目标 十、项目收益指标测算十一、工程管理策划书十二、施工图设计成果十三、景观方案设计任务书十四、景观方案设计成果十五、景观成本目标测算与控制要求十六、景观施工图设计成果十七、景观成本目标测算与合约规划十八、示范区及室内精装方案设计成果十九、示范区及室内精装成本目标测算与控制要求二十、示范区工程策划书二十一、示范区及室内精装施工图设计成果二十二、示范区及室内精装成本目标测算与合约规划第三节 设计阶段流程分析第四节 设计阶段流程深化九、设计变更管理流程十、室内装修设计管理流程十一

11、、配饰实施管理流程十二、图纸评审及管理作业指引十三、施工图设计交底作业指引十四、施工现场配合作业指引十五、房屋测绘报告管理作业指引十六、景观施工现场配合作业指引十七、工程图纸管理作业指引一、设计承包商选择与管理流程二、前期设计管理流程三、方案设计管理流程四、施工图设计管理流程五、景观设计管理流程六、材料设备选型定板管理流程七、二次设计管理流程八、户型图管理流程第五节 设计阶段工作分解及业务协同一、设计阶段工作分解结构二、设计阶段工作业务协同【案例分享】第六节 设计阶段流程实战工作坊针对以上讲述内容，各小组团队进行实战训练：一制定和完善本企业设计阶段的核心业务流程二对设计阶段的主要工作进行分解，

12、形成工作分解结构三确定工作分解后各部门需要配合的工作内容与要求第五章 施工阶段流程分析与工作分解及业务协同第一节 施工阶段主要工作第二节 施工阶段主要成果第三节 施工阶段流程分析第四节 施工阶段流程深化第五节 施工阶段工作分解及业务协同第六节 施工阶段流程实战工作坊第一节 施工阶段主要工作三主体建安施工1. 地下结构工程施工管理与验收2. 主体结构工程施工管理与验收3. 安装工程施工管理与验收4. 示范区室内和景观工程施工管理与验收5. 审查各分包工程施工组织设计、技术方案和施工计划6. 组织分包工程技术交底与图纸会审7. 各分包工程施工管理与验收四室外工程施工1. 室外配套工程施工管理与验收

13、2. 园建景观工程施工管理与验收五竣工验收1. 组织竣工验收2. 办理工程竣工验收备案证明书一施工准备1. 现场水文地质勘测2. 三通一平施工和现场临建3. 编制工程管理策划书4. 编制示范区工程管理策划书5. 审定监理规划二基坑和桩基施工1. 挡土、土方和支护工程施工管理与验收2. 桩基工程技术交底与图纸会审3. 组织主体工程技术交底与图纸会审4. 审查总承包商施工组织设计、技术方案和施工计划第二节 施工阶段主要成果一 工程管理策划书二示范区工程策划书）三承包商和主要设备材料进场计划四材料设备清单五材料设备选样定板计划六承包商和主要设备材料采购计划七总分包工程工程量清单八监理规划九总分包施工

14、组织设计十. 样板引路清单第三节 施工阶段流程分析第四节 施工阶段流程深化一、施工准备管理流程二、土方施工管理流程三、施工组织设计评审管理流程四、工程管理策划流程五、工程进度管理流程六、工程质量管理流程七、材料设备验收管理流程八、工程检查评估管理流程九、安全文明施工管理流程十、工程竣工验收管理流程十一、卖场装修管理流程十二、交楼标准室内装修管理流程十三、全装修管理流程十四、工程档案管理作业指引十五、工程签证管理作业指引第四节 施工阶段流程深化十六、施工类承包商选择与管理流程十七、材料设备供应商选择与管理流程十八、合同管理流程十九、成本管理流程二十、工程预结算编制及审核管理流程二十一、工程款支付

15、管理作业指引第五节 施工阶段工作分解及业务协同一、施工阶段工作分解结构二、施工阶段工作业务协同【案例分享】第六节 施工阶段流程实战工作坊针对以上讲述内容，各小组团队进行实战训练：一制定和完善本企业施工阶段的核心业务流程二对施工阶段的主要工作进行分解，形成工作分解结构三确定工作分解后各部门需要配合的工作内容与要求第六章 营销阶段流程分析与工作分解及业务协同第一节 营销阶段主要工作第二节 营销阶段主要成果第三节 营销阶段流程分析第四节 营销阶段流程深化第五节 营销阶段工作分解及业务协同第六节 营销阶段流程实战工作坊第一节 营销阶段主要工作三营销准备1. 编制销售推盘方案2. 开盘准备及开盘管理四营

16、销管理1. 营销反馈与分析2. 营销阶段性推广3. 营销工作总结一项目前期营销工作1. 市场调研与项目定位2. 市场分析与产品定位3. 编制产品定位报告二营销策划1. 确定策划和销售合作方2. 制定营销推广方案（示范区要求）3. 进行营销费用预算4. 制定销售工作方案（价格表、销售 手册、营销执行方案、销控方案）第二节 营销阶段主要成果一 产品定位报告二 营销策划报告（营销）三 整合推广报告（广告）四 示范区设计建议五 价格专题报告与执行方案六 预售/销售合同配置标准七 预售/销售合同附图八 预售/出售合同补充协议第三节 营销阶段流程分析第四节 营销阶段流程深化一、营销承包商选择与管理流程二、

17、销售前管理流程三、销售进程管理流程四、销售手续完善管理流程五、广告发布管理流程六、销售收款管理流程七、销售总体计划作业指引八、整体营销方案编写作业指引九、销售手册编写作业指引十、项目阶段性营销方案编写作业指引十一、营销费用管理作业指引十二、销售价格管理作业指引十三、售中事务办理作业指引十四、销售代理公司管理作业指引十五、样板房管理作业指引十六、销售总结编写作业指引第五节 营销阶段工作分解及业务协同一、营销阶段工作分解结构二、营销阶段工作业务协同【案例分享】第六节 营销阶段流程实战工作坊针对以上讲述内容，各小组团队进行实战训练：一制定和完善本企业营销阶段的核心业务流程二对营销阶段的主要工作进行分

18、解，形成工作分解结构三确定工作分解后各部门需要配合的工作内容与要求第七章 入住阶段流程分析与工作分解及业务协同第一节 入住阶段主要工作第二节 入住阶段主要成果第三节 入住阶段流程分析第四节 入住阶段流程深化第五节 入住阶段工作分解及业务协同第六节 入住阶段流程实战工作坊第一节 入住阶段主要工作一入住前验收1. 成立入住协调小组2. 入住前联合验收3. 整改4. 移交二入住管理1. 入住资料准备2. 入住过程控制3. 客户投诉处理第二节 入住阶段主要成果一 入住工作计划（执行方案）二 楼宇使用说明书三 楼宇质量保证书四 业主手册五 项目后评估报告第三节 入住阶段流程分析第四节 入住阶段流程深化一

19、、入住前内部验收管理流程二、入住过程管理流程三、工程维修管理流程四、客户投诉处理流程五、工程质保金支付管理流程六、物业移交作业指引七、客户满意度调查作业指引八、危机事件处理作业指引第节五 入住阶段工作分解及业务协同一、入住阶段工作分解结构二、入住阶段工作业务协同【案例分享】第六节 入住阶段流程实战工作坊针对以上讲述内容，各小组团队进行实战训练：一制定和完善本企业入住阶段的核心业务流程二对入住阶段的主要工作进行分解，形成工作分解结构三确定工作分解后各部门需要配合的工作内容与要求小结 基于房地产开发价值链设计流程系统 分清主要流程和支持流程 确定各流程的责任单元和配合单元及权责关系 描述主要工作和

20、成果的操作方法和关联配合 深化流程形成下级流程和作业指引实现精细化管理 形成流程文件、流程图和表单 形成工作分解结构 确定工作业务协同关系第八章 房地产项目开发全流程管理的有效执行第一节 选择流程导向的工作方式第二节 流程管理的前提和执行要点第三节 将流程落实到计划中执行第一节 选择流程导向的工作方式一任务导向的工作方式二流程导向的工作方式三成果导向的工作方式一任务导向的工作方式优点：任务本身执行信息沟通直接及时，具管理力度。缺点：业务线隔离，容易出现部门间和上下级沟通不畅工作脱节。前提：任务分解时符合系统性控制的要求。二流程导向的工作方式优点：业务线交叉，多方联动，可复制性强，符合运营管理要

21、求。缺点：完成标准参差不齐，对主动意识和协调能力要求高。前提：流程合理，指引详尽，培训入模。三成果导向的工作方式优点：专业协作紧密，标准明确，容易实现阶段目标。缺点：部门平级，力度不够，对协同意识和综合组织能力要求高。前提：每项成果具有共同认定的职责、检验标准及时间/工作质量要求。612017/8/17第二节 流程管理的前提和执行要点前提：管理层参与，自上而下进行有效执行的要点：1.组织上的保障2.系统建立、重点突破3.充分培训4.定期审核监控5.绩效驱动6.持续的改进和优化第三节 将流程落实到计划中执行一、流程内容落实到计划中二、明确业务协同与时间约束三、主要流程的落实与执行一、流程内容落实到计划中规范化流程的工作要求执行部门责任人完成时间和完成质量的跟踪与评估二、明确业务协同与时间约束1.2.前置任务的合理确定标准工期的正确使用1.2.3.4.5.设计计划的流程落实与执行报建计划的流程落实与执行施工计划的流程落实与执行营销计划的流程落实与执行采购计划的流程落实与执行三、主要流程的落实与执行小结通过流程分解成具体的行动落实到各级组织和个人身上通过逻辑关系协调/搭接各部门工作统一的工作深度要求、成果标准统一、客观的时间标准，标准工期/工作周期通过时间节点的确定，保证各部门/业务的工作节奏同步体现上下级或部门间的要求与承诺，实现沟通与配合