物业管理调查报告.docx

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1、物业管理调查报告 小区物业管理状况调查报告 物业管理问题是加强社区建设，构建和谐社会的重要内容之一。综合市长公开电话每年受理状况看，物业管理方面的投诉始终居高不下，年年都是热点、难点之列。仅今年上半年，我办就接到此类投诉890余件，主要是房屋质量不好、高层供水难、卫生状况差、亮化徒有虚名、被盗现象严峻、地下室或车棚挪作他用、乱搭乱建、油烟噪音扰民、强制指定消费太阳能等涉及物业管理工作的问题。就此，我办于近日进行了调研。 一、小区物业管理基本概况 我市物业管理自1998年起步，现已有物管企业61家，其中二级资质企业3家，三级资质企业48家，暂定级企业10家，从业人员3000多人。已交付运用的住宅

2、物业管理项目118个，总建筑面积668.69万平方米，其中已成立业主委员会的有81个小区；在建住宅物业管理项目实施前期物业管理27个，总建筑面积480万平方米。这些管理项目中，荣获物业管理部优称号的1个，省优称号的20多个。 二、小区物业管理存在的问题及缘由 随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理冲突也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新状况。详细表现在以下几方面： 一业主对权利义务的相识不对称。 随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增加，对物业管理企

3、业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应担当的义务相识不清。表现为:一是房屋修理养护责随意识不强，“产权归己，修理自理”的观念没有树立；二是不听从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广阔业主也深受其害。最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的鸳鸯一村业主与新雨物业纠纷，最终两败俱伤。据了解，目前我市已有 七、八家物业管理企业因收费难，物业管理工作难以为继，无奈撤出，涉及1

4、3个小区,50多万平米住宅。四是业主委员会流于形式。许多小区业主主子翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参加物业管理冷眼旁观。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的冲突和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。 二企业对管理服务的定位不精确 我市物业管理企业从业人员文化层次普遍较低，素养不高，很难树立科学的管理和服务理念，加剧了业主和物业企业之间的冲突。主要表现在：一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务看法不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正值要求不能满意，更谈不上主动帮助业主排忧解难。特

5、殊是由于物业企业造成的问题也不能得到刚好解决，干脆影响物业管理服务水平的提高和客户满足度的提升。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。日常 修理是物业管理一项重要工作，修理不刚好、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现冲突。三是部分物业管理企业从自身经济利益动身，出租车棚、地下室等，用于经营谋利，产生的各种污染等负面影响干脆侵害了业主的利益。 三老旧小区基础条件不配套 我市物业管理住宅小区分为三类：一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区，占全市物业管理住宅区面积40%；二是实行半封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的21%；三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区，占

6、全市物业管理住宅小区面积的39%。其中，老旧住宅区面广量大，建设标准普遍不高，历史欠账多，硬件环境、公建配套、区内公共秩序、居住对象的弱势群体、管理运转等各种冲突突出。详细表现在：一是可用于小区管理与服务的物业管理用房、车库配套设施数量低，无法建立市场化管理运作机制。二是平安防范设施匮乏，大多是放开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱，治安案件时有发生。三是小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严峻。四是地下管网不畅，常常出现下水堵塞或雨天积水问题。五是小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年削减。六是收费率低

7、，每月每户在410元，且只能收到50%，物业企业基本上只是对小区进行维持型管理。 四开发商遗留问题的解决不到位 开发商遗留问题突出，相关部门没有按规定进行验收，严峻影响了物业管理。一是新建住宅小区交付运用条件不明确，对交付运用环节缺乏有效监督，一些项目交付运用时往往绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业服务收费冲突，也制约了物业管理的顺当开展。二是有些公建配套设施，如：车库、地下室、架空层、活动中心、会所等权属界定不清，易引发纠纷。有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓“运用权”，侵害了业主利益，留下了隐患，加大了后期管理难度。三是房屋质量问题。新区交付运用一段时间后，

8、房屋质量问题接连暴露出来，物业公司难逃其咎。此外，物业管理市场竞争机制未建立,有些物业管理企业为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。 五热难点问题影响物业管理正常运作。 1、供水、供电设施移交不到位。一些开发建设单位没有将小区的供水、供电设施移交专业部门，而是交由其子公司，即属下的物业企业管理，留下隐患：一是水、电是专业设施，物业企业维护实力不足；二是出了故障后，与专业部门相互推诿扯皮；三是开发企业一旦改制，先天不足的物业企业又担当不了相关责任。 2、新建高层住宅供水困难。高层用水难问题始终 是投诉热点，涉及牡丹园小区、正棱山庄、康乐家园、金汇城市花园、

9、九缘城市花园、采秣小区、站北村、康嘉花园等。主要缘由是小区建设时，内部管道口径小，且部分地区地 势高。近几年，我市东南成片开发了很多小区，管道压力更大。高层供水缺乏系统的改造方案，只有在小区新建加压泵房才能彻底解决，而其所需资金却又难以落实。 3、私搭乱建、违章装修、油烟噪音污染是困扰物业管理的三大难题。依法制止这些问题的发生，物业公司有畏难心情，也苦于没有惩罚权，无法尽责，只得放任自流。 4、公共照明设施的正常运用不能得到保证。一是老旧小区公共照明设施的电费和修理标准偏低，调整艰难，严峻影响了正常运用；二是部分物业企业人员工作责任心不强，主动维护小区照明设施的意识淡漠，只有等到市民投诉、电话

10、办交办后才被动修理。 六现行物业法规操作困难。 1、现行法规与监管体制不顺。如房屋管理由房产部门负责，但房屋性质变更却由建管处和装饰办监管，责任主体不明确。 2、行政监管力度不大。如珍宝西园地下室出租给人居住，租户接水、气，存在平安隐患，居民反映剧烈。而港华燃气公司和首创水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理运用手续。而作为主管部门的房产部门却无法干预。 3、现行法规中关于房屋修理基金的运用规定，脱离了我市市情，难以操作。 4、成立业主大会的规定过于繁杂，又缺少行政的辅导与帮助。 三、解决物业管理问题的几点建议 1、加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设。在已制定的物业管理条例和

11、安徽省物业管理条例基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权利和义务；深化宣扬相关法律法规，让广阔业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，主动协作物业企业做好管理工作，同时也要擅长运用法律武器维护自己的合法权益；进一步规范物业企业工作行为方式，完善招投标制度建设，引入竞争机制，把优秀物业管理企业引进来，以变更物业从业人员素养差，服务不规范，专业性不强，企业运作透亮度不够的落后状况。 2、提高业办法识，加快业主委员会制度规范化。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有肯定学问水平的人员主持、参加业主委员会工作，能够在物业

12、管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理托付服务合同，细致斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费运用状况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。 3、严格把好小区验收关，努力推动老旧小区改造。开发商遗留问题日渐成为新建小区的物业管理难点。小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物业管理企业承接物业时必需履行的程序，坚决避开一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管，为日

13、后正常运转和自我发展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区物业管理规划和投资力度，努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物业管理企业要与社区紧密协作，加强对弱势居民的扶助。 4、实行重大事项报告制度，主动探究新的管理方式。上海市房地资源局提出了物业管理区域重大事务报告制度和应急预案，明确规定了房地产行政管理部门和物业管理企业在应对这类事务时应付的职责，还设立了全市统一的报告重大突发事务特服电话，24小时受理物业管理重大事务报告，各区县房地产行政管理部门和物业管理企业也分别设立重大事务报告专线电话，落实专人值班。将重大事务报告制度的执行状况和应急预案体系的建立状况列入区县房地产局，物业管理企业

14、和小区经理的工作考核内容，对未按规定报送通报，公布有关突发事务信息，不听从管理部门统一应急指挥和处置以及未刚好应急处置的单位和干脆责任人将依法查处。我市有关部门要主动创建条件，借鉴上海市和全国其它先进物业管理城市阅历和做法，主动探究多样化物业管理方式，不断改进和完善物业管理工作，努力为人民群众创建和谐的社会环境。 物业管理调查报告 物业管理调查报告 物业管理调查报告 物业管理调查报告 城市物业管理调查报告. 社区物业管理调查报告 物业管理状况调查报告 小区物业管理状况调查报告 物业管理调查报告.成型稿 售后公房物业管理调查报告 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第10页 共10页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页