某房地产营销策略及执行方案课件.ppt

《某房地产营销策略及执行方案课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某房地产营销策略及执行方案课件.ppt（47页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、世界的星河湾世界的星河湾浦东星河湾营销策划执行细案浦东星河湾营销策划执行细案以打造城市豪宅社区为价值核心的综合地产商姿态，星河湾奠定了中国城市豪宅的王以打造城市豪宅社区为价值核心的综合地产商姿态，星河湾奠定了中国城市豪宅的王者地位。今天，星河湾立足上海，将一个胸怀伟大理想的企业与世界对话者地位。今天，星河湾立足上海，将一个胸怀伟大理想的企业与世界对话浦东星河湾项目定位浦东星河湾项目定位浦东星浦东星河湾河湾营销执行策略营销执行策略浦东星河湾项目定位浦东星河湾项目定位一、解读星河湾一、解读星河湾全景园林、精装平层豪宅公寓、超五星酒店、会所、商业，真正意义上的大规模成品豪宅社区。舒适而奢华的设计理念

2、成为社区的“隐性门槛”，实现顶级豪宅真正意义上的身份纯粹而同一。以国际豪宅经营理念在星河湾做到极致，建造产品即整合跨界资源，营造高端的生活与社交平台。ShanghaiShanghaiBeijingBeijing北京：中国的标杆北京：中国的标杆/ /官场官场人居时代革命，中国的星河湾人居时代革命，中国的星河湾GuangzhouGuangzhou广州：华南的门户广州：华南的门户/ /商场商场品质大盘时代，华南的星河湾品质大盘时代，华南的星河湾上海：上海： 世界的窗口世界的窗口/ /洋场洋场星河湾，对话世界星河湾，对话世界二、上海对星河湾的意义二、上海对星河湾的意义n 运作上：规模化开始显形表露n

3、对市场而言，从项目走向品牌化n 资源上：真正从链环到平台化二、上海对星河湾的意义二、上海对星河湾的意义三、浦东星河湾的提升三、浦东星河湾的提升上海豪宅公寓市场分析上海豪宅公寓市场分析市场特征：市场特征： 上海豪宅市场发展动线遵循由西向东的变迁上海豪宅市场发展动线遵循由西向东的变迁 分布上以古北、碧云为代表的圈层型与陆家嘴滨江、新天地等资源型为主分布上以古北、碧云为代表的圈层型与陆家嘴滨江、新天地等资源型为主去化特征：去化特征： 06-0806-08年，在售项目逐年增加，月均去化套数始终保持个位数，；受整体市场环境影响，年，在售项目逐年增加，月均去化套数始终保持个位数，；受整体市场环境影响，20

4、082008年市中心豪宅呈现价格调整特点。年市中心豪宅呈现价格调整特点。 0909年年1-41-4月，月，上海豪宅公寓市场金三银四成交量集中放量，上海豪宅公寓市场金三银四成交量集中放量，3434万元万元/ /项目通过适当降项目通过适当降价带动成交量的上升。价带动成交量的上升。上海豪宅公寓市场分析上海豪宅公寓市场分析n 从成交均价来看，成交均价大于成交均价大于3500035000元元/ /的在售豪宅公寓项目，仅仅1616个个！（世茂滨江花园御翠豪庭嘉利浦江泰府名邸君御豪庭永业公寓经典茂名公寓静安紫苑老西门公馆翠湖天地嘉苑远中风华园兰馨公寓王子晶品新外滩花园财富海景花园翠湖天地御苑）n 从主力面积

5、来看，单套产品主力面积大于单套产品主力面积大于250250的在售豪宅公寓项目，仅仅4 4个！个！（晶品公寓（王子晶品）、兰馨公寓、财富海景花园、万特园二期（独栋、公寓社区，公寓为35套复式）n 从综合推案量来看，单套产品主力总价大于单套产品主力总价大于10001000万元万元、超过150套的在售豪宅公寓项目，无！无！市场经验市场经验历史数据历史数据无参考无参考空白空白千万级豪宅社会千万级豪宅社会定位定位世界的星河湾世界的星河湾目标目标浦东星河湾浦东星河湾n 星河湾很像我在曼哈顿看过的房子n 环境！小环境大环境都要好，到现在为止我还没见过让我满意的n 样板房做的美仑美奂，但是收房时总是打折扣，为

6、何不能眼见为实n 园林景观看起来挺美，可是入住后缺总觉得缺点啥n 邻居是谁很重要n 很期待，却总是在期待有钱可以买到奢侈品，却买不到有钱可以买到奢侈品，却买不到“奢侈品奢侈品”级别的。级别的。房子？早已有了自己的豪宅有了无数处城市的府邸，但是，仍然希望找到一处能释放自己的地方只遵从自己的心与梦想不经意间，成就“豪宅收藏家”，无奈下唯有继续寻觅总统套房，日租1-5万不等下榻必住最高级酒店的总统套房；与其说是夜宿地，不如说是没有“家”对于好房子，心里有标准，完美的作品经得起细节的挑剔，中意的居所绝不勉强一旦遇到，顷刻间收入囊中，实非冲动。一旦遇到，顷刻间收入囊中，实非冲动。平面的豪华并非生活的奢华

7、。平面的豪华并非生活的奢华。有内在，空间才值得存在。当别人追求用平方米来衡量成功的同时，少数人早已深谙“豪华”与“奢华”的分别。一切空间只为生活而存在消费者描绘消费者描绘营销执行策略营销执行策略浦东星河湾浦东星河湾20092009年销售目标：年销售目标：300300套套年内销售金额年内销售金额3030个亿！个亿！3030进进1 1法则：法则：以足够庞大的社会高端人士现场到访量，以足够庞大的社会高端人士现场到访量，创开盘即红盘！创开盘即红盘！开传奇，创传记！开传奇，创传记！万人看星河湾万人看星河湾8月8日9月8日,日均300人次，峰值日1200人次逾万名高端阶层蜂拥浦东星河湾星河湾，已经足够优秀

8、星河湾，已经足够优秀地段，不重要；多余的概念包装，不重要我们的任务行业内/老客户上海本地客户江浙客户其他客户重度关心者忠实购买人群对高端品质住宅极具判断能力向上海看齐， 高品质住宅跟随者外籍/港澳台 客户受影响者，盲目跟风，相信神话产品注重品牌形象以及产品性价比（比较香港国外豪宅）浦东星河湾目标客户分类浦东星河湾目标客户分类生理安全归属尊重自我实现生理安全归属尊重自我实现生理安全归属尊重自我实现生理安全归属尊重自我实现行业内/老客户江浙客户上海本地客户其他区域生理安全归属尊重自我实现外籍客户行业内行业内/ /老客户老客户上海本地客户上海本地客户江浙客户江浙客户其他区域其他区域产品信息公布产品信

9、息公布重度关心项目具备鉴别好东西的能力以现场实景震撼以现场实景震撼航机杂志、公关活动配合航机杂志、公关活动配合与上海联系密切追随特点航机杂志、公关活动配合航机杂志、公关活动配合外籍客户外籍客户航机杂志、公关活动配合航机杂志、公关活动配合具备鉴别好东西的能力行业内/老客户上海本地客户江浙客户其他客户外籍/港澳台 客户企划表现逻辑思路保持信息披露与上海联系密切追随挑剔的鉴赏力挑剔的鉴赏力营销总原则营销总原则n 精准制导精准制导/ /集中爆发集中爆发/ /线下配合线下配合n 传奇故事传奇故事/ /产品力产品力/PR/PR事件事件8.88.8核爆核爆二个基本点二个基本点一个中心一个中心概念传播概念传播

10、线下为主线下为主6 6月月-7-7月月8.88.8核爆核爆集中投放全面覆盖轰动事件8.6-8.88.6-8.88 8月月-9-9月月产品力表现产品力表现线上线下线上线下持续推进持续推进传传播播节节奏奏传奇传奇态度态度+ +开盘信息开盘信息产品力产品力+PR+PR事件事件传播诉求营销节点执行方案及工作内容营销节点执行方案及工作内容活动展板/名片DM折页/手提袋礼品/巡展用邀请函高端杂志航机杂志客户通讯区域位置图销售总平图制服7月8月9月6.256.76.16月时间轴阶段目标：1 16月份以物料准备为主，6月1日前公关活动用物料到位，6.25日前部分销售物料到位；此阶段公关活动开始，媒体传播以软性

11、新闻为主，不涉及产品信息。传播手段：配合公关活动，以软性新闻推广为主；此阶段杂志稿完成，以备7月份刊登。杂志稿诉求内容以项目打造的高端圈层为主，覆盖最广客群。通过客户通讯维护关系。公关活动：1、荷兰银行京、广、沪VIP活动 2、上海国际时尚高尔夫俱乐部09-10赛季会员杯赛3、星河湾巡展+推介会4、星河湾产品推介会-高端会所俱乐部/易居钻石会员/基金经理人/星河湾北京业主/星河湾广州业主5、一财会活动2 23 3活动、公关开始CRM系统投入使用拿到预售证一财会活动公关活动排片表物物料料准准备备活动用展板活动用展板5.12-5.145.12-5.145.15-5.205.15-5.205.20-

12、5.315.20-5.316.16.16 6月后大型活动使用月后大型活动使用资料及图片搜集整理资料及图片搜集整理创意设计及调整创意设计及调整打样制作打样制作成品完成成品完成 名片名片5.15-5.195.15-5.195.20-5.215.20-5.215.21-5.315.21-5.316.16.1活动及销售使用活动及销售使用创意设计创意设计调整调整打样制作打样制作成品完成成品完成DMDM折页折页5.15-5.195.15-5.195.20-5.215.20-5.215.21-5.315.21-5.316.16.1活动及销售使用活动及销售使用创意设计创意设计调整调整打样制作打样制作成品完成成

13、品完成手提袋手提袋5.15-5.195.15-5.195.20-5.215.20-5.215.21-5.315.21-5.316.16.1活动及销售使用活动及销售使用创意设计创意设计调整调整打样制作打样制作成品完成成品完成巡展用邀请函巡展用邀请函5.22-5.255.22-5.255.265.265.26-6.15.26-6.16.56.5巡展各地通用版巡展各地通用版创意设计创意设计调整调整打样制作打样制作成品完成成品完成礼品礼品5.15-5.225.15-5.225.23-5.265.23-5.265.26-6.055.26-6.056.116.11活动及开盘使用活动及开盘使用创意设计创意设

14、计调整调整打样制作打样制作成品完成成品完成巡展用展板巡展用展板5.12-5.135.12-5.135.14-5.155.14-5.155.14-5.185.14-5.185.185.18本次招聘会及今后巡展通用版本次招聘会及今后巡展通用版8-128-12个个资料及图片搜集整理资料及图片搜集整理创意设计及调整创意设计及调整打样制作打样制作成品完成成品完成创意设计创意设计调整调整打样制作打样制作成品完成成品完成区位交通图区位交通图生活机能图生活机能图5.20-5.315.20-5.316.1-6.146.1-6.146.15-6.206.15-6.206.256.25用于临时会客厅用于临时会客厅创

15、意设计创意设计调整调整完稿完稿成品完成成品完成销售总平图销售总平图5.20-5.315.20-5.316.1-6.146.1-6.146.15-6.206.15-6.206.256.25活动及销售使用活动及销售使用创意设计创意设计调整调整完稿完稿成品完成成品完成制服制服5.20-5.265.20-5.265.275.275.285.286.116.11活动及销售使用活动及销售使用创意设计创意设计设计定稿设计定稿打样制作打样制作成品完成成品完成广广告告高端杂志硬广高端杂志硬广5.25-5.285.25-5.285.29-6.45.29-6.46.56.56.56.5一般杂志需要提前一般杂志需要提

16、前1515天天-30-30天截稿，每天截稿，每月只有一期或两期，需提前完成月只有一期或两期，需提前完成创意设计创意设计调整调整完稿完稿完成完成航机杂志硬广航机杂志硬广5.25-5.285.25-5.285.29-6.45.29-6.46.56.56.56.5同上同上创意设计创意设计调整调整完稿完稿完成完成需需6 6月完成的工作月完成的工作7 7月份执行方案及工作内容月份执行方案及工作内容7月8月9月7.16月时间轴阶段目标：1 1项目亮相、概念传播、不涉及详细信息。销售物料到位。传播手段：户外高炮、概念楼书、网络广告、TVC第一波（7.15投放）、杂志、账单直投及新闻软文公关活动：2 23 3

17、概念楼书/户外高炮媒体新闻稿/网络广告TVC第一波投放专业杂志/高端杂志/航机杂志/生活手册销售夹/杯垫/胸牌/激光笔/光盘套/信封信纸/销控板/司徽/账单直投7.157.251、星河湾巡展+推介会2、星河湾产品推介会-高端会所俱乐部/易居钻石会员/基金经理人/星河湾北京业主/星河湾广州业主3、梁上燕副总裁电视专访物物料料准准备备概念楼书概念楼书5.20-5.275.20-5.275.28-6.125.28-6.126.13-6.196.13-6.196.19-7.16.19-7.1活动及销售使用活动及销售使用资料及图片搜集整理资料及图片搜集整理文案撰写、创意设计文案撰写、创意设计调整及完稿调

18、整及完稿打样制作成品完成打样制作成品完成生活手册生活手册6.25-7.16.25-7.17.2-7.57.2-7.57.6-7.107.6-7.107.257.25内容：生活机能图、金钥匙服务、酒店内容：生活机能图、金钥匙服务、酒店会所、园林知识、建材介绍会所、园林知识、建材介绍创意设计创意设计调整调整打样制作打样制作成品完成成品完成销售夹、销控板销售夹、销控板6.25-7.86.25-7.87.9-7.157.9-7.157.16-7.207.16-7.207.257.25活动及销售使用活动及销售使用创意设计创意设计设计定稿设计定稿打样制作打样制作成品完成成品完成纸杯、杯垫、胸牌、纸杯、杯垫

19、、胸牌、激光笔、光盘套、激光笔、光盘套、信封信纸、雨伞、信封信纸、雨伞、司徽等司徽等VIVI应用应用6.25-7.86.25-7.87.9-7.157.9-7.157.16-7.187.16-7.187.19-7.257.19-7.25活动及销售使用活动及销售使用创意设计创意设计设计定稿设计定稿打样制作打样制作成品完成成品完成广广告告户外高炮户外高炮6.15-6.216.15-6.216.22-6.266.22-6.266.26-6.296.26-6.296.306.30创意设计创意设计调整调整完稿完稿画面完成画面完成TVC ATVC A版（第一波）版（第一波）目前目前-5.25-5.255.

20、26-7.55.26-7.57.7-7.107.7-7.107.157.151 1分钟概念形象篇分钟概念形象篇脚本调整脚本调整拍摄、制作、后期拍摄、制作、后期制作完成、审片制作完成、审片投放投放新闻稿（媒体）新闻稿（媒体）7.17.17.1-7.157.1-7.157.1-7.157.1-7.157.157.157.1-7.157.1-7.15媒体记者北京、广州之行，期媒体记者北京、广州之行，期间对两地星河湾进行新闻报道间对两地星河湾进行新闻报道活动开始活动开始撰写稿件撰写稿件发稿发稿完成完成专业杂志专业杂志7.1-7.97.1-7.97.10-7.147.10-7.147.157.157.2

21、57.25硬广形式：类开盘稿，项目信息露出，硬广形式：类开盘稿，项目信息露出，可选上海楼市、租售情报等可选上海楼市、租售情报等创意设计创意设计调整调整完成完成投放投放框架传媒系列硬广框架传媒系列硬广7.5-7.197.5-7.197.20-7.247.20-7.247.257.258.68.6一夜之间，全市高端社区电梯内框架媒一夜之间，全市高端社区电梯内框架媒体全部发布，体全部发布，4 4张稿件张稿件创意设计创意设计调整及完稿调整及完稿完成及截稿完成及截稿全城投放全城投放高端杂志硬广高端杂志硬广6.25-6.286.25-6.286.29-7.46.29-7.47.57.57.57.5一般杂志

22、需要提前一般杂志需要提前1515天天-30-30天截稿，每天截稿，每月只有一期或两期，需提前完成月只有一期或两期，需提前完成创意设计创意设计调整调整完稿完稿完成完成航机杂志硬广航机杂志硬广6.25-6.286.25-6.286.29-7.46.29-7.47.57.57.57.5同上同上创意设计创意设计调整调整完稿完稿完成完成网络广告网络广告6.25-6.286.25-6.286.296.296.306.307.17.1通栏广告、首页旗帜等网络硬广通栏广告、首页旗帜等网络硬广创意设计创意设计调整调整完稿完稿完成完成直投账单广告直投账单广告7.6-7.107.6-7.107.11-7.157.1

23、1-7.157.16-7.187.16-7.187.207.20创意设计创意设计调整调整完稿完稿完成完成需需7 7月完成的工作月完成的工作7月8月9月8.106月时间轴阶段目标：1 1围绕8.8开盘，8.6-8.8进行立体式、全方位广告轰炸。8.8后持续跟进，产品力表现。传播手段：开盘当天沪上主流媒体头版（晨报、晚报、东早、解放）、开盘后纸媒竖1/2三联版、TVC第二波、第一财经、网络、专业杂志公关活动：1、千人地产CEO看星河湾 2、波士堂周年庆星光会活动（暂定）3、上海国际金融论坛 4、千位业主包机看星河湾5、星河湾体验日,易居钻石会员答谢会 6、基金理财研讨会7、上海市青年企业家09晚餐

24、会8、星河湾新品亮相-暨杭州江南会1001红酒会开张酒会9、澳华节-经济文化交流系列活动2 23 38.68.20全市主流媒体全市框架传媒TVC第二波户型图册开盘活动邀请函专业杂志8.20开始-9.18 竖1/2联版报纸媒体 8.8开始-10.15 产品楼书制作 8.88 8月份执行方案及工作内容月份执行方案及工作内容物物料料准准备备8.88.8活动邀请函活动邀请函7.10-7.197.10-7.197.20-7.317.20-7.318.18.18.48.4创意设计创意设计打样制作打样制作完成完成使用使用一财会活动邀请函一财会活动邀请函7.10-7.197.10-7.197.20-7.317

25、.20-7.318.18.18.48.4根据具体活动时间调整，并以一财根据具体活动时间调整，并以一财会为主会为主创意设计创意设计打样制作打样制作完成完成使用使用产品楼书产品楼书8.88.88.288.289.159.1510.1510.15拍摄实景照片拍摄实景照片设计稿完成设计稿完成定稿定稿制作完成制作完成户型图册户型图册7.25-7.287.25-7.287.29-7.307.29-7.307.31-8.27.31-8.28.68.6活动及销售使用活动及销售使用创意设计创意设计调整调整打样制作打样制作成品完成成品完成广广告告TVC BTVC B版（第二波）版（第二波）-5.25-5.255.

26、26-7.55.26-7.57.7-8.17.7-8.18.68.61 1分钟生活篇分钟生活篇脚本调整脚本调整拍摄、制作、后期拍摄、制作、后期制作完成、审片制作完成、审片投放投放媒体新闻稿媒体新闻稿7.1-7.107.1-7.107.11-7.257.11-7.257.26-7.307.26-7.308.18.1具体与活动、专访等相关的新闻稿具体与活动、专访等相关的新闻稿需要根据实际情况有所变化需要根据实际情况有所变化撰写大纲撰写大纲撰写正文撰写正文调整调整完成完成开盘报纸稿开盘报纸稿7.1-7.247.1-7.247.25 -7.307.25 -7.308.18.18.6/8.78.6/8.

27、7上海各大主流媒体头版：小全版或上海各大主流媒体头版：小全版或半版半版创意设计创意设计调整调整完成完成投放投放专业杂志专业杂志7.12-7.247.12-7.247.25-7.317.25-7.318.18.18.108.10上海楼市、租售情报等：别刊形式上海楼市、租售情报等：别刊形式创意设计创意设计调整及完稿调整及完稿完成完成投放投放报纸稿报纸稿（热销、产品系列稿）（热销、产品系列稿）7.15-7.317.15-7.318.1-8.148.1-8.148.158.158.20-9.188.20-9.18竖竖1/21/2三联或二联版，出三联或二联版，出2 2套系列稿，套系列稿，每套每套4 4张

28、画面，开盘后自张画面，开盘后自8.208.20开始，开始，连续投放连续投放5-65-6周周创意设计创意设计调整调整完成完成每周四或五投放每周四或五投放需需8 8月完成的工作月完成的工作总体预算分配：总体预算分配：52005200万元万元报纸报纸户外（含户外（含分众）分众）电台电台活动活动广告广告公司公司6.17.18.19.1重要时间重要时间节点节点8.8开盘核爆日拿到预售证活动、公关开始CRM系统投入使用10.1执行原则：集中优势媒体资源和时间段核爆式投放，在短期内形成全城知名和品牌形象影响每阶段目标：推广费用预算比例： （10月后预留10%）10%10%45%45%25%25%10%10%

29、全国性高端杂志投放，为项目正式亮相做前期铺垫开盘后乘热打铁，配合项目提升调性形象与销售此阶段公关活动开始，媒体传播以软性新闻为主，不涉及产品信息。项目亮相、概念传播、不涉及详细信息。销售物料到位。传播手段:杂志稿诉求内容以项目打造的高端圈层为主，覆盖最广客群。通过客户通讯维护关系。媒体组合： 户外高炮、概念楼书、网络广告、TVC第一波（7.15投放）、高端杂志、账单直投及新闻软文围绕8.8开盘，8.6-8.8进行立体式、全方位广告轰炸。8.8后持续跟进，产品力表现。开盘当天沪上主流媒体头版（晨报、晚报、东早、解放）、开盘后纸媒竖1/2三联版、TVC第二波、第一财经、网络、专业杂志分众框架传媒6

30、.16.17.18.19.1重要时间重要时间节点节点8.8开盘核爆日拿到预售证活动、公关开始CRM系统投入使用10.1执行原则：1、走出去，利用其他资源渠道嫁接2、全球路演，塑造项目国际形象1、8月8日以第一次大型场活动创造“开门红” 2、中国星河湾大会拉开序幕，启动万人看星河湾。1、活动不断。大小活动相互穿插，现场保持持续人气2、配合销售 荷兰银行京、广、沪VIP活动 上海国际时尚高尔夫俱乐部09-10赛季会员杯赛各阶段 主要活动： 星河湾亮相巡展活动 星河湾产品推介会(各行业、各城市) 千人地产CEO看星河湾 波士堂周年庆星光会活动（暂定） 上海国际金融论坛 千位业主包机看星河湾 星河湾体

31、验日,易居钻石会员答谢会 基金理财研讨会 上海市青年企业家09晚餐会 星河湾新品亮相-暨杭州江南会1001红酒会开张酒会 澳华节-经济文化交流系列活动 陆家嘴金融俱乐部 亚太国际金融论坛 星河湾群星璀灿重阳慈善夜 外服CEO星河湾酒会 第十一届上海国际艺术节 张江国际电子商务论坛 时尚奥斯卡颁奖晚会 未来创想中外儿童涂鸦大赛 时装新品发布会 奢侈品新品发布会 高级钻石珠宝VIP客户年会一财系例活动一财系例活动 易居中国09第一财经商界精英高尔夫挑战赛 CBLA中国最佳商业领袖评选+颁奖典礼 星河湾产品推介会（港澳台、境外）月度月度编号编号活动名称活动名称规模规模形式形式主办方主办方城市城市.

32、.地点地点预算预算6、7月NO.1荷兰银行京、广、沪VIP活动600人/场*1场VIP讲座荷兰银行上海.喜来登太平洋大饭店60,000.00NO.2上海国际时尚高尔夫俱乐部09-10赛季会员杯赛150人/场*1场俱乐部活动上海国际时尚高尔夫俱乐部上海.旭宝高尔夫球场50,000.00NO.3星河湾亮相巡展活动 /巡展+推介会/杭州.西湖国际高尔夫乡村俱乐部+高档会所60,000.00苏州.太湖国际高尔夫俱乐部+高档会所60,000.00温州.东方仰义乡村高尔夫俱乐部+高档会所60,000.00宁波.启新高尔夫俱乐部+高档会所60,000.00无锡.太湖国际高尔夫俱乐部+高档会所60,000.0

33、0北京鸿华国际高尔夫球场+丽池会所60,000.00太原辰憬高尔夫俱乐部60,000.00南通.俱乐部+高档会所60,000.00NO.4星河湾产品推介会-高端会所俱乐部100人/场*2场推介会/上海.高级酒店120,000.00NO.4星河湾产品推介会-易居钻石会员100人/场*2场推介会/上海.高级酒店120,000.00NO.5星河湾产品推介会-基金经理人50人/场*2场推介会/上海.高级酒店80,000.00NO.6星河湾产品推介会-星河湾北京业主300人/场*2场推介会/北京.星河湾现场30,000.00NO.7星河湾产品推介会-星河湾广州业主300人/场*2场推介会/广州.星河湾现

34、场30,000.00NO.8梁上燕副总裁电视专访/栏目专访第一财经频道上海一财打包费（以下费用会视星河湾酒店现场硬件设施提供条件而相应调整）（以下费用会视星河湾酒店现场硬件设施提供条件而相应调整）月度月度编号编号活动名称活动名称规模规模形式形式主办方主办方城市城市. .地点地点预算预算8月NO.1千人地产CEO看星河湾1000人易居论坛易居中国/CRIC星河湾现场300,000.00NO.2波士堂周年庆星光会活动（暂定）庆典、宴会第一财经星河湾现场2,800,000.00NO.3上海国际金融论坛300-500人/场国际性论坛上海市社科院金融研究中心等星河湾现场1,000,000.00NO.4千

35、位业主包机看星河湾200人产品推介+晚宴/星河湾现场1,000,000.00NO.5星河湾体验日,易居钻石会员答谢会500人VIP活动易居中国星河湾现场500,000.00NO.6基金理财研讨会100人论坛易居中国/CRIC星河湾现场200,000.00NO.7上海市青年企业家09晚餐会120人宴会上海市青年企业家协会星河湾现场300,000.00NO.8星河湾新品亮相-暨杭州江南会1001红酒会开张酒会100人酒会江南会杭州150,000.00NO.9澳华节-经济文化交流系列活动400人友好交流会澳中友好交流协会 等星河湾现场4,500,000.00月度月度编号编号活动名称活动名称规模规模形

36、式形式主办方主办方城市城市. .地点地点预算预算9月-12月NO.1陆家嘴金融俱乐部/系列活动/星河湾现场待商定NO.2亚太国际金融论坛500人论坛中国民主促进会中央委员会、世界华人商务中心联合总会星河湾现场待商定NO.3星河湾群星璀灿重阳慈善夜200人电视现场演播+宴会/星河湾现场1,920,000.00NO.4外服CEO星河湾酒会50组研讨+活动上海市对外服务有限公司星河湾现场280,000.00NO.5第十一届上海国际艺术节200人文化交流活动中国上海国际艺术节中心星河湾现场3,800,000.00NO.6张江国际电子商务论坛500人论坛 张江高科园区星河湾现场100,000.00NO.

37、7时尚奥斯卡颁奖晚会200人宴会联合会星河湾现场待商定NO.8未来创想中外儿童涂鸦大赛300组互动活动/星河湾现场待商定NO.9时装新品发布会100人酒会/星河湾现场待商定NO.10奢侈品新品发布会100人酒会/星河湾现场待商定NO.11高级钻石珠宝VIP客户年会50人/场*4场巡展+宴会钻石协会长三角地区杭州,苏州,温州,宁波等地1,000,000.00一财系例活动NO.2CBLA中国最佳商业领袖评选+颁奖典礼评选+颁奖第一财经北京星河湾一财打包费上海星河湾太原星河湾北京星河湾礼品建议礼品建议黑檀木艺术品高级手帕用于赠送开盘当天购房客户礼品用于活动期间大量派发星河湾卡8月8日前各类活动礼品礼

38、品建议礼品建议“围围” “” “追追” “ ” “ 堵堵” “” “截截”Step1Step1：圈定客户：圈定客户Step2Step2：追寻客户：追寻客户Step3Step3：积聚客户：积聚客户Step4Step4：销售目标达成：销售目标达成目标客户名单数据库搜寻与建立目标客户名单数据库搜寻与建立建立客户建立客户CRMCRM系统系统行销模式的建立行销模式的建立培训工作的展开培训工作的展开广州、北京星河湾宣传点建立（广州、北京星河湾宣传点建立（09.6.809.6.8）资源类公关活动的参与（上海资源类公关活动的参与（上海& &长三角）长三角）数据库名单的邀约和更新数据库名单的邀约和更新客户通讯的

39、建立（活动邀约、信息互动）客户通讯的建立（活动邀约、信息互动）数据库名单的更新与筛选数据库名单的更新与筛选客户小圈层的融入客户小圈层的融入平台类活动的参与（邀约已累积客户）平台类活动的参与（邀约已累积客户）包机体验广州、北京星河湾包机体验广州、北京星河湾业主包机看浦东业主包机看浦东星河湾星河湾业主业主/ /内部客户预约销售内部客户预约销售8.88.8核爆开盘销售核爆开盘销售围：围：Step1Step1：圈定客户：圈定客户 时间时间2009.5.182009.5.18星河湾老业主名单星河湾老业主名单1 1易居会钻石级会员易居会钻石级会员2 2易居（中国）高端物业业主名单易居（中国）高端物业业主名

40、单3 3沪上高端物业业主名单（外部数据库资源）沪上高端物业业主名单（外部数据库资源）4 4沪上沪上CLUBCLUB、车友会、奢侈品、车友会、奢侈品CLUBCLUB会员名单（外部数据库资源）会员名单（外部数据库资源）5 5终端运营商终端运营商VIPVIP顶级客户名单，如：银行、中国移动等（外部数据库资源）顶级客户名单，如：银行、中国移动等（外部数据库资源）6 6EMBEMB等商学院名单（外部数据库资源）等商学院名单（外部数据库资源）7 7开发商名单（易居中国开发商名单（易居中国周董资源）周董资源）8 8星河湾高端资源平台涉及的资源名单星河湾高端资源平台涉及的资源名单9 9The othersTh

41、e others1010圈定客户名单圈定客户名单内容内容动作动作2009.52009.5下旬下旬CRMCRM系统的建立（客户名单的导入）系统的建立（客户名单的导入）追：追：Step2Step2：追寻客户：追寻客户 时间时间2009.6.82009.6.8分别设立分别设立2 2个小组（各精选个小组（各精选3 3人）进入人）进入广州、北京星河湾销售现场，设立联广州、北京星河湾销售现场，设立联络络/ /宣传点，向当地业主介绍浦东宣传点，向当地业主介绍浦东星星河湾项目进展等信息传递；河湾项目进展等信息传递；广州、北京星河湾广州、北京星河湾宣传点建立宣传点建立内容内容动作动作配合配合/ /动作动作广州、

42、北京星河湾销售点协调（星河湾）广州、北京星河湾销售点协调（星河湾）名片、宣传物料等（名片、宣传物料等（PPTPPT概念楼书概念楼书+ +展示）展示）（策划天机）（策划天机）接待流程说辞（销售）接待流程说辞（销售）2009.6.252009.6.25此类资源性平台公关活动的参与，起此类资源性平台公关活动的参与，起到宣传介绍星河湾，获取客户资料，到宣传介绍星河湾，获取客户资料，加入客户资源库；加入客户资源库；荷兰银行荷兰银行/ /上海国际上海国际GOLFGOLF俱乐部等俱乐部等活动参与活动参与配合销售客户积累公关活动的尽快确定配合销售客户积累公关活动的尽快确定（公关）（公关）接待流程说辞（销售）接

43、待流程说辞（销售）2009.62009.6中旬中旬借助异地公关活动，拓展长三角客户借助异地公关活动，拓展长三角客户资源，加入客户资源库；资源，加入客户资源库；异地高尔夫活动异地高尔夫活动八个城市（长三角）八个城市（长三角）参与参与活动尽快确认，便于销售动作开展（公关）活动尽快确认，便于销售动作开展（公关）宣传物料、礼品的到位（策划天机）宣传物料、礼品的到位（策划天机）2009.62009.6中旬中旬星河湾星河湾星志星志刊物建立，与数据刊物建立，与数据库客户通过电话库客户通过电话CALLCALL客、上门拜访、客、上门拜访、短信联络、小型派对等多种渠道方式短信联络、小型派对等多种渠道方式与数据库客

44、户建立沟通；与数据库客户建立沟通；客户通讯建立客户通讯建立电话电话callcall客户（销售）客户（销售）信息刊物（策划销售）信息刊物（策划销售）可嫁接活动（销售公关）可嫁接活动（销售公关）堵：堵：Step3Step3：积聚客户：积聚客户 时时间间内容内容动作动作配合配合/ /动作动作2009.7.2009.7.上旬上旬例如：法拉利豪门夜宴类活动，邀约例如：法拉利豪门夜宴类活动，邀约已建立沟通客户参与，体验星河湾社已建立沟通客户参与，体验星河湾社交平台，并进入其交平台，并进入其“圈子圈子”；平台类资源活动平台类资源活动客户邀约参与客户邀约参与公关活动组织的确定（销售公关）公关活动组织的确定（销

45、售公关）客户梳理邀约（销售）客户梳理邀约（销售）2009.72009.7中旬中旬尝试性将尝试性将“广州、北京、上海广州、北京、上海”三地三地公关活动资源信息共享，联动业主公关活动资源信息共享，联动业主/ /客客户；户；三地互动三地互动三地沟通，活动安排（星河湾公关）三地沟通，活动安排（星河湾公关）客户梳理邀约（销售）客户梳理邀约（销售）2009.72009.7下旬下旬根据客户积累情况，邀约已积累意向根据客户积累情况，邀约已积累意向客户客户/ /内部客户前往广州、北京参加当内部客户前往广州、北京参加当地活动并体验酒店、会所以及园林等，地活动并体验酒店、会所以及园林等，加深购买欲望，并使其成为星河

46、湾加深购买欲望，并使其成为星河湾“特种兵特种兵”包机体验广州、北京包机体验广州、北京星河湾星河湾客户梳理（销售）客户梳理（销售）广州、北京联络沟通（星河湾销售）广州、北京联络沟通（星河湾销售）活动安排及包装（策划公关）活动安排及包装（策划公关）截：截：Step4Step4：销售目标达成：销售目标达成 时时间间内容内容动作动作配合配合/ /动作动作2009.8.82009.8.8前前通过通过2 2个月广州、北京宣传点积累组个月广州、北京宣传点积累组织业主组团至上海提前参观选购；织业主组团至上海提前参观选购；业主包机业主包机看浦东看浦东星河湾星河湾业主包机活动的组织确定（销售公关）业主包机活动的组

47、织确定（销售公关）业主优惠方案操作流程（销售）业主优惠方案操作流程（销售）2009.8.82009.8.8邀请前期积累意向客户、业内客户等，邀请前期积累意向客户、业内客户等，共享公开盛宴，推出限量房源（商榷）共享公开盛宴，推出限量房源（商榷）核爆日核爆日活动现场组织（销售公关策划）活动现场组织（销售公关策划）销售方案确认（销售）销售方案确认（销售）四维营销执行细表四维营销执行细表6月7月8月9月10月5月8.8开盘核爆日拿到预售证活动渠道事件广告销售梁上燕副总裁电视专访荷兰银行京、广、沪VIP活动上海国际时尚高尔夫俱乐部09-10赛季会员杯赛星河湾亮相巡展活动星河湾产品推介会千人地产CEO看星

48、河湾波士堂周年庆活动上海国际金融论坛千位业主包机看星河湾星河湾体验日澳华节-经济文化交流系列活动星河湾群星璀灿重阳慈善夜第十一届上海国际艺术节奢侈品新品发布会一 财 系 例 活 动（高尔夫挑战赛、商业领袖评选）万人看星河湾高端杂志高端杂志概念楼书户外高炮账单直投TVC第一波网络广告新闻软文主流媒体主流媒体TVC第二波分众框架传媒专业杂志第一财经目标客户名单数据库搜寻与建立建立客户CRM系统行销模式的建立培训工作的展开广州北京星河湾宣传点建立6.8资源类公关活动参与:上海长三角数据库名单的邀约和更新客户通讯的建立:活动邀约信息互动数据库名单的更新与筛选客户小圈层的融入平台类活动的参与（邀约已累积客户）包机体验广州、北京星河湾业主包机看浦东星河湾业主/内部客户预约销售8.8核爆开盘销售