两标杆企业比较分析研究课件.ppt

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1、两标杆企业比较两标杆企业比较分析研究分析研究 组织架构、管控模式及决策机制 土地获取两标杆企业比较研究 企业背景：民企VS国企 战略定位及市场表现 产品 标杆企业研究借鉴建议万达集团万达集团华润置地华润置地国资背景的民营企业央企资本一直是发展的核心限制因素母公司雄厚的资金、资源突出的商业模式、执行力房企中战略、资源驱动的成功典范结论：结论：两家资源背景的特点，决定了在商业模式、产品运做等一系列模式选择上的差异。总结而言，万达更加突出的是市场竞争力；华润更加注重战略、资源导向，由此在借鉴性上也有所差异。企业背景企业背景 万达集团万达集团华润置地华润置地资本模式资本模式以销售回款为核心的“短债长投

2、”集团资本+证券市场融资资金来源资金来源开发贷款+销售回款+股权融资+抵押贷款集团资金+股权融资+销售收入+境外长期贷款资金定位资金定位快速周转解决扩张需求侧重集团资本的增值、保值总总 结结资本是华润竞争优势，资本是万达限制因素集团沉淀资金的有效使用上，华润是成功典范资金利用效率万达更具借鉴性资本的本质差异，造成两家企业在发展模式上的不同，并贯穿各开发环节。资资 本本 组织架构、管控模式及决策机制 土地获取两标杆企业比较研究 企业背景：民企VS国企 战略定位及市场表现 产品 标杆企业研究借鉴建议万达集团万达集团华润置地华润置地发展定位发展定位国际最大不动产商之一国内领先房地产企业商业模式商业模

3、式“现金流滚资产”阶段集团孵化+租售并举+证券市场操作竞争力竞争力全产业链竞争力“新增值服务”的差异化竞争力盈利模式盈利模式高周转率模式高毛利模式总总 结结华润：高效利用母公司资源，借助集团资本和证券市场推动，稳扎稳打，做大做强房地产业务。万达：聚焦商业地产，通过商业模式、产业链竞争力，突破发展限制，迅速做大做强，在发展中解决问题。战略定位战略定位年年年年营业利润率营业利润率万达1515.9华润2622. 9市场表现对比市场表现对比万达集团万达集团华润置地华润置地建成面积（万平方米）30068租金收入（亿元）10.349.67项目储备（万平方米）500269万达与华润置地持有型物业指标比较 华

4、润集团“孵化模式”，外生性的提高了置地公司的资产规模，净资产回报率偏 低。因此，置地公司的高毛利模式对应“孵化模式”有其必要性。 万达集团采取快速开工、快速销售的“高周转”模式，同时项目内包含高溢价 的商铺部分，单体项目租售结合，对销售形成促进。 万达的“高周转”模式定位，加之执行力支撑的开工能力；对应华润置地注重 土地储备模式、开工能力较弱，造成了两家企业在销售营收上的差异。 在销售部分、持有部分的利润表现方面，华润均优于万达。这种差别的原因 在于：资本差异、商业模式差异、开发能力的差异等。 华润的持有型物业在营收中的占比在10%左右，万达在5%左右，从营收结构的 稳健性角度，华润优于万达。

5、同时也显示出，万达所处的高速扩张的“跑马圈 地”阶段，地产补商业经营的特点显著。市场表现的差异原因市场表现的差异原因 组织架构、管控模式及决策机制 土地获取两标杆企业比较研究 企业背景：民企VS国企 战略定位及市场表现 产品 标杆企业研究借鉴建议万达集团万达集团华润置地华润置地职业经理人制度、军事化管理风格科学管理体系、稳健管理风格高度注重企业文化、制度建设注重企业文化、培训体系高福利待遇+职业空间国企风格行业突出的执行力稳健推进结论：结论：在执行力上，万达具有行业内突出的竞争力在管理风格上，华润在国企中具有领先性管理风格管理风格 万达集团万达集团华润置地华润置地股股 东东民营控股华润集团绝对

6、控股组织结构组织结构高度集权、扁平化华润集团的主业之一“集团公司与华润置地+城市公司”两级结构特特 点点规划、招商、自营商业产业、开发等各个环节由副总裁负责，副总裁直接向王健林汇报工作。 华润集团主要决策人，为华润置地董事会成员，主要体现在资本控制层面。不参与具体经营，但对华润置地发展情况有深入了解。 华润置地的核心决策人员，为集团核心决策者，具有丰富房地产行业经验。 华润置地核心管理团队，结构精炼仅4人，由集团领导人与北京、成都城市公司领导构成。总总 结结 华润在房地产业务领域的组织结构：集团总部的主要负责人均为置地公司领导，置地核心决策者也为集团领导，形成了对华润置地业务发展和决策的支撑。

7、 万达的组织结构扁平化，缩短了管理和决策链条。组织结构组织结构决策机制决策机制万达集团万达集团华润置地华润置地定定 位位 集团决策战略导向，城市公司影响力小“6S+EVA+BSC”体系模模 式式王健林的经验和影响力突出授权内的自主决策权+投资建议程程 序序投资决策委员会华润集团、置地“投资决策委员会”特特 点点快速决策 快速决策，兼顾风险 华润集团与置地总公司的核心决策者，具有深厚的房地产行业经验，能够快速形成投资决策。 华润集团房地产业务的操作，主要由于置地团队负责，适合集团孵化的项目，提请支持。 华润的拿地决策中，地方公司负责地块跟踪与市场调研，在过会前与决策者有充分沟通，使地块决策的过会

8、时间大大缩短。总总 结结华润的决策机制，在“6S+EVA+BSC”体系下兼顾风险与效率。在具体操作中，强调效率优先；通过管理决策层的人事安排、工作方式，提高效率、支持快速发展。万达的决策体系，集团战略导向显著，地方公司的话语权较小。管控模式管控模式万达集团万达集团华润置地华润置地模模 式式连锁发展模式集团管理支持、强城市公司特点特特 点点“强集团、弱城市公司”集团、置地与城市公司三层结构，两级管理，强城市公司特点集团负责集团负责核心环节均由集团控制：土地、资金、产品规划、商业资源、招商和后期运营、战略伙伴选择(建筑和商家)、开发流程和管理规范华润集团和置地上市公司负责：投资决策权、集团资金支持

9、、置地总部技术支持城市公司城市公司负责负责工期、建筑品质、销售、地方政府关系维护地块跟踪、土地市场调研、产品本土化设计建议、开发链条资源的整合。结结 论论 万达管控模式的执行力与效率显著，代表行业实践主流，对高速扩张形成有力支撑。 华润管控模式，与其集团背景有直接关系。同时，与华润置地历史发展沿革的特点有密切联系（华润集团通过并购模式进入房地产行业，阶段性整合的目标实现程度）。 在管控模式的整体借鉴性上，万达模式更具有领先性。 从国有集团公司管控的角度，华润的6S+BSC+EVA模式具有借鉴性。 土地获取 组织架构、管控模式及决策机制两标杆企业比较研究 企业背景：民企VS国企 战略定位及市场表

10、现 产品 标杆企业研究借鉴建议万达集团万达集团华润置地华润置地产品对地方政府吸引力极强具有一定土地优势“不参与竞价”原则，地价折让30%左右集团拿地资源优势、内部资源、市场竞价集团决策集团战略导向、区域公司具体工作快速开发土地升值模式总结：总结：城市综合体项目相对住宅竞争优势显著地价上万达更有优势土地决策上各有优势土土 地地 土地获取土地获取万达集团万达集团华润置地华润置地获取途径获取途径“不参与竞价”原则，地价折让30%以上多渠道：市场高价竞地、集团背景资源拿地、土地一级开发、集团内部土地资源整理获取优势获取优势城市综合体产品对地方政府的吸引力全产业链竞争力快速开发对地方政府 的吸引力雄厚的

11、资金实力央企政府资源背景土地类型土地类型城市综合体项目为主，纯住宅项目只占极小比例住宅项目为主住宅占70%，持有型占30%城市综合体项目土地开发模式土地开发模式快速开发模式“屯地升值”模式关注城市关注城市新增土地以二、三线城市为主在一线城市核心位置的竞争力有所降 低以城市新兴区域、副中心和郊区大 型地块为主开始进入部分经济发展较好的四线城 市住宅用地储备主要分布在一二线城市当前注重增加一线城市土地储备快速扩张阶段，所增加土地储备在二线城 市为主城市综合体项目在东部二线城市的城市较 好位置综合体项目综合体项目宗地要求宗地要求重视城市经济和消费支撑、宗地开发条件、地价水平看重城市经济和消费支撑、项

12、目位置、宗地开发条件总总 结结 城市综合体项目相对住宅竞争优势显著 土地获取与地价方面，万达更有优势 土地价值挖掘方面，华润更有优势 产品 组织架构、管控模式及决策机制两标杆企业比较研究 企业背景：民企VS国企 战略定位及市场表现 土地获取 标杆企业研究借鉴建议产产 品品万达集团万达集团华润置地华润置地产品形态产品形态综合体项目为主，极少量纯住宅项目项目租售结合持有物业以项目盈利沉淀为主良好的市场效应与互动项目跨越式增加投资中：住宅70%：商业30%租售并举（分离）持有物业以“集团孵化”形式为主抗风险能力强大举拿地、城市综合体投资增加开发模式开发模式连锁发展模式总部支持+区域公司综合体项目综合

13、体项目综合体项目注重资金周转率开发序列：1、早期先住宅后商业； 2、先步行街、持有型持有型物业经营收益：1.5元/平方米/天综合体项目注重价值挖掘高利润率开发序列：先持有型、后住宅；销售部分占比小持有型物业经营收益：3.9元/平方米/天结结 论论 1. 城市综合体项目的市场竞争优势突出 2. “集团孵化”在资本上的支持实现高水平的商业经营 3. 万达“高周转率”模式降低持有型物业投资强度 4. 住宅后期价值挖掘成共识城市综合体产品城市综合体产品万达集团万达集团华润万象城华润万象城开发模式开发模式综合体项目“现金流滚资产”开发模式，注重资金周转率综合体项目注重价值挖掘资产增值、高利润率产品开发序

14、列产品开发序列早期先住宅、后商业开发模式；当前购物中心18月工期上限，以进行 经营性物业抵押贷款当前室外步行街快速回款住宅部分仍以快速销售为主项目规模扩大，住宅占比提升持有型物业面积占比适度缩减先持有型、后住宅；销售部分占比小雄厚资本支撑，注重资产的增值注重销售部分的价值挖掘商业定位商业定位中档商业为主，支持快速扩张城市新区综合体高档商业定位，注重价值挖掘城市高端综合体建设周期建设周期购物中心12-18个月建成整体项目2-3年建成购物中心24个月建成深圳万象城整体8年建成总体物业经营水平总体物业经营水平持有型物业经营收益：1.5元/平方米/天 持有型物业经营收益：3.9元/平方米/天 总总 结

15、结 城市综合体项目的市场竞争优势突出 “集团孵化”的资本支持实现高水平商业经营 万达”高周转率“模式盘活持有型物业投资 注重销售部分的价值挖掘成为共识 标杆企业研究借鉴建议 组织架构、管控模式及决策机制两标杆企业比较研究 企业背景：民企VS国企 战略定位及市场表现 土地获取 产品战战 略略华润“集团孵化”模式，有效整合母公司资源，快速做大地产业务规模华润“集团孵化”的母子公司双赢华润“集团孵化”模式与证券市场操作的结合借鉴万达“现金流滚资产”模式，降低商业地产投资强度万达盈利模式：土地溢价、销售溢价、资产溢价、租金收入产产 品品产品形态：“城市综合体”的优势产品定位产品组合：万达第四代产品商业

16、经营：华润万象城借助外部资源进行设计、招商、经营管管 理理万达团队建设、提高执行力举措母子公司关系华润模式；集团与城市公司关系万达模式投资决策华润组织结构对快速决策的支撑万达区域公司明确的目标责任制开发模式开发模式万达程序前置模式万达内部资源配置：规划设计院、招商部门万达“租售结合”，优于华润“租售分离”万达资金高周转率模式，以及多方共赢模式土土 地地万达综合体产品与地方政府的契合点华润母公司土地资源的整理资资 本本万达商业地产“短债长投”模式万达降低投资强度的举措：室外步行街快速销售、经营性物业抵押贷款华润长期资本结构标杆企业研究借鉴建议标杆企业研究借鉴建议 虚拟标杆借鉴体系虚拟标杆借鉴体系

17、 程序前置程序前置 (万达万达) 土地土地 (万达万达) 开发开发模式模式商业经营商业经营 （华润）（华润） 资本资本（华润）（华润） 资源配置、资源配置、 高周转率高周转率折让折让 分期分期 万达：万达： 地产补商业地产补商业 降低投资强度降低投资强度 外部资源外部资源 经营水平经营水平 集团资金集团资金 证券市场证券市场 长期资金结构长期资金结构孵化、注资孵化、注资 （华润）（华润）华润华润: 高毛利高毛利证券市场证券市场杠杆杠杆产品产品: 城市综合体城市综合体 万达模式万达模式: 租售结合、产品形态租售结合、产品形态发展战略发展战略: 华润集团孵化模式华润集团孵化模式管理管理 ： 华润：华润： 快速决策、市场优化快速决策、市场优化 万达：万达： 连锁模式、团队激励连锁模式、团队激励 人才引进人才引进