物业管理公司招投标书范本.doc

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1、 物业管理公司标 书项目名称：X X X X X X X X年 月 日标书总目录第一部分：投标书 一、投标书 二、投标申请单位概况 三、授权书 四、投标报价五、报价说明与建议六、优惠条件第二部分：综合说明 一、承建该工程的指导思想与目标 二、承建该工程的有利条件与优势 三、工程工期目标与保证措施 四、工程质量目标与保证措施 五、产品和安装质量执行的国家标准 六、服务回访与保修政策 七、驻工地代表与主要负责人简介 八、部分优良工程与在建工程情况第三部分：施工组织设计 一、工程概况 二、施工方案概述 三、编制施工进度和劳力计划 四、保证工程工期的具体措施 五、施工程序与质量控制要点 六、保证工程质

2、量的具体措施 七、安全文明施工的规定和措施八、附图附表第四部分：标书附件 一、资质证明 二、企业相关制度 三、证书与工程图片第一部分：投标书一、投标书：各位领导、各位专家、各位评委： 首先，感贵单位对我公司的信任，使我公司有机会参与贵单位的投标，我们深感荣幸并表示真诚的意。 我公司仔细研究了贵单位工程的招标文件与有关资料，同时对施工现场与周围环境进行了调查了解，经过反复论证、认真分析，愿意承担贵单位所发文件中的各项条款，同时做出了符合该工程工期、质量等各方面的施工安排，组织技术熟练、质量过硬、善打硬仗的施工队伍负责该工程的施工。如蒙信任，由我公司中标承担该工程的施工，我们兑现标书中的所有承诺，

3、为贵单位做出我们应有的贡献。投标单位：法定代表人：单位地址：邮政编码：联系：传 真：公 司 概 况 企业名称企业主管部门开户银行名称开户银行资质证书营业执照技量术状力况职工人数人，其术工人人，高级工程师名，工程师名，助工技术员名，工程监理名，会计师名。大械型设机备型材生产线条；进口四角焊机台；进口焊清自动线台；双角锯台；塑窗清角机台。质状量况ISO9002认证单位，省名牌产品，省同行业唯一免检产品。备注单位（盖章）： 负责人（盖章）：三、授权书 本授权书宣告：在下面签章的法人代表同志代表本公司任命在下面签字的同志为我公司的名义合法代理人，就工程以我公司的名义签署投标书，进行投标、谈判、签署合同

4、和处理与此有关的一切务。授权人：被授权人：投标单位：投标日期：四、投标报价（略）五、报价说明与建议 1、我公司首先考虑用户的不同需求，确定为三种配置价格供用户自由选择。2、改变同类企业从五金配置上做文章的做法，公开透明买卖公道，以保护用户的切身利益。3、针对该工程的建筑规模、建筑标准、建筑风格、地理环境、使用功能与消费群体。我们建议您：“什么地方可设计什么样的门窗”、“什么地方可使用什么配置的五金件”，我们力求使用户在门窗上达到最佳设计和最佳配置。六、我公司承建该工程的优惠条件1、质优奖方面：根据国家规定应计取工程优良奖，我公司决定全部优惠贵方。2、进度方面：非因我公司原因实际工期比计划工期提

5、前或拖延。为此，所发生的抢建费用、呆工窝工费用，不让贵方补偿和赔偿其损失，由我公司自行消化。3、保修服务方面：（1）承诺型材保用30年、辅材保用10年。非正常损坏只收材料费，不收维修和安装费用。（2）建立用户档案，定期回访服务。（3）公司设立800质量监督服务，平日随叫随到、与时维修。将保修终生家喻户晓，将保修终生落实在行动上，叫用户放心，使用户满意。第二部分：综合说明各位领导、各位专家、各位评委： 我公司如若中标，我们将以良好的社会信誉、雄厚的技术实力、优质、热情的服务，感贵单位对我公司的信任。我们将把该工程列为公司重点工程，从各个方面做好充分准备，与时组织产品生产、与时组织安装人员进场，按

6、期开工，优质高效地完成施工任务，兑现我们的所有承诺。现将标书重点容综述如下：一、我公司承建该工程的指导思想与目标 1、指导思想： 我公司秉承集团“以质量求规模、以规模求效益”、“ 让利不让市场”的经营方针，为最大限度地发挥我公司设备先进技术力量雄厚、管理手段现代化的优势，在获取经济效益的同时，力求获取更大程度上的社会效益。我公司承建该工程决心是坚决的，我们的态度是：以积极诚实的态度、优质的服务，为业主建成一个高速、优质的工程项目。 2、工程目标： （1）工程质量：合格率100，定项优良率100。 （2）工程进度：确保门窗分项，积极配合和促进总项计划的实现。二、我公司承建该工程的有利条件和优势1

7、、具有承接该工程的综合实力（1）我公司是XXXX直属核心层企业，XXX省建行“AAA”资信，是生产塑料型材与门窗的专业生产企业。公司引进德国、奥地利专用微机控制的挤出线和真空定型模具，采用德国配方生产“XX”牌塑料型材与门窗。型材符合GB8814-1998标准，并达到国外同类产品先进水平，具有强度高、耐老化、隔音、节能效果显著等特点。生产能力年产型材20000吨、门窗20万平方米。（2）公司自九六年投产运营以来，一直坚持“高起点、高水平”的产品定位和“领先半步”的经营战略，以其优良的产品质量和完善的质保服务赢得了市场，在行业奠定了坚实基础，成为国知名的塑料建材生产基地，并连续获得国家与XXX省

8、授予的多项荣誉称号。99年6月，公司在国务院政府采购中一举中标，成为中央国家机关房屋维修材料指定供应商，进一步巩固和完善了XXXX建材良好的企业形象。在同行业中XXXX建材将以其综合实力列全省首位，产品水平稳居全国前列。（3）近年公司以其雄厚的综合实力，组织专业化安装公司和施工队伍，承建一大批大型、高层、高级和结构类型复杂的建筑，多次分获“优良”、“十佳”、“鲁班奖”等。因此，我公司对干好该工程有充分信心和实力。2、具有先进的管理手段和管理班子我公司若能承建该工程，我们将列入公司的重点工程，从产品门窗型设计、工厂生产制造，到安装施工均采取先进微机化设计和微机化管理。选派优秀的干部和施工经验丰实

9、并主持施工过大型工程的同志组成项目部，具体负责本工程的现场施工与管理。对该工程的计划、劳力、材料、资金、设施实行单列，优先安排。同时，公司定期派出专业与职能部门的有关人员与时处理协调解决施工中出现的各种新情况、新问题。确保工程保质、保量顺利完成。为此，我们决心以更科学、更严谨的施工组织设计，建成优良工程，不辜负贵单位对我公司的信任。3、具有配套专业队伍和成熟施工经验我公司是生产塑料型材与门窗专业生产企业，设备先进、技术力量雄厚、管理手段先进、管理方法严格。在安装施工方面，公司设有专业门窗安装公司。经历多年大中型工程安装施工，积累承建各类、复杂结构、高层施工的经验，总结出一整套较完善施工管理方法

10、。近年，其中团结湖公寓、方庄小区、国务院住房改造、光河小区、山师大公寓、省人大宿舍等进行了施工并获奖。三、工程工期目标与保证措施根据招标单位要求与工程实际情况，我们本着为业主服务，尽最大努力满足业主要求的态度，参照国家定额工期，结合我公司的实际施工能力，确定该工程的施工总工期为 _天，即从年月日开工，年月日竣工。为确保总工期的实现，我们拟采取以下保证措施： 1、组织措施 （1）该工程由我公司承建后，将列为我公司重点工程管理项目推行项目法施工，并充分发挥我公司技术力量强、资金雄厚、管理水平高的优势，全力以赴协调解决施工力量和机具设备。（2）实行公司重点项目指挥部领导下的项目经理负责制。由项目经理

11、签订责任状，对项目按工期进行监督、检查，并与施工人员签订单位工程施工合同，与时兑现奖罚，实行单位工程包干施工，保证在控制点的时间完成。2、管理措施（1）加快施工准备。我公司已经做好了承建该工程的各项准备工作，并按工程的需要保证在贵方要求的时间，主要管理人员与时到位，同时编制切实可行的工程总进度网络计划，并做好相应的日、旬、月计划，坚持日平衡、旬调度，狠抓工程进度，保证计划实施。（2）根据确定的工期目标，编制切实可行的日、周、月、季、年计划，运用网络技术、分段流水作业等动态管理和微机优选技术，充分利用作业面，切实做好工序之间的穿插施工，做到工期进度控制点保证总工期。（3）充分协调好关系层与劳务层

12、之间的关系，制定严密的奖罚措施，充分调动各方面的积极性，最大限度地提高劳动生产率。（4）合理安排农忙季节和季节性施工。采取必要的措施，保证工程连续施工。加强与气象部门的联系，根据气候情况，编制切实可行的季节性施工措施，最大限度地减少因气候因素造成的停工。农忙季节决不放假，同时实行优惠的劳务经济政策，调剂稳定劳动力，保证按工程进度计划完成。（5）运用新材料、新工艺、新技术、提高工程质量，加快施工进度，同时加强施工机具的管理，保证机具运转良好，充分发挥其效能，确保施工正常进行。（6）充分协调好外部关系，特别是搞好同建设单位、监理单位的关系，在工作中共同协作，互相支持。四、工程质量目标与保证措施质量

13、目标：定项优良率100，争创“十佳”。为确保质量目标的实现，我们拟采取以下保证措施：1、技术措施(1)我公司依据ISO9002系列质量体系标准，制定并实施了符合我公司实际情况的质量手册和质量体系标准，以此作为公司质量体系的行动纲领和全体员工质量行为的基本准则，也作为对该工程质量保证的主要证实性文件。（2）实行全面质量管理，加强“三检”制。成立以项目经理为核心的现场质量保证体系，在施工过程中自始至终推行TQC活动，建立相应的质量管理体系，真正实现全员管理，确保工程质量目标实现。在施工中严格实行自检、互检、交接检的三检制，实行质量跟踪检查，发现问题与时改正，将质量问题消灭在萌芽状态。2、施工措施（

14、1）推行样板引路。在工程的施工中，严格样板引路，实行质量岗位责任制，使工程质量与经济利益挂钩，加强施工人员的责任心，每道工序大面积施工前都必须做出样板，经有关部门验收合格后再进行大面积施工，并对各项工程实行挂牌制。（2）采用新工艺、新材料、新技术。在工程施工中，采用经过认证的新技术、新材料、新工艺。（3）严把材料关。严格按图纸要求购进材料，进入现场的材料必须合格，必须有产地、生产厂名、规格型号等容的产品合格证，由专人负责验收，不合格的材料坚决不允许进入工地现场。（4）加强成品半成品的保护。在施工中对容易造成损坏的成品、半成品都有保护措施，用塑料布或木制盒子保护下框，减少和避免混凝土等沙石入污染

15、。各工种工序之间穿插施工，要明确责任，相互保护、互相监督。将成品、半成品保护工作落实到专人、落实到施工全过程。（5）实行质量目标与经济效益挂钩考核的办法。平时质量由项目部负责人、质检员、工程监理负责实施现场监督，公司对单位工程进行月、季、年评审，评审结果与项目部工资、奖励挂钩。五、我公司产品和安装质量执行的国家标准1、型材选用XXXX牌塑料异型材，符合GB/88141998标准。2、门窗制作符合JGT3017-94、JGT301894中国人民国建筑行业标准。3、安装施工符合JGJ10396塑料门窗安装与验收规程。六、服务回访与公司保修政策 1、我公司专门设立800质量、服务免费投诉，随时接受用

16、户咨询和维修服务。2、工程交付使用后，三天组织第一次质量回访，指导用户合理使用和保养，与时了解和处理在使用上存在的不足，向用户发放“用户手册”。平时随叫随到，一年再次进行质量回访，征询用户意见。3、建立用户档案。包括用户名称、地点、工程面积、交工时间、易损件产地、维修记录，在向用户发放“用户手册”同时，都输入电脑储存，随时可调档查询。4、承诺型材保用30年、辅材保用10年。非正常损坏只收材料费，不收维修和安装费用。5、较大工程或连片工程，在交付使用一年，我们将在附近设立常年维修服务小组，随叫随到。凡属于施工原因造成的质量问题，包修包换不留隐患。七、驻工地代表与主要负责人简介职务职称主要工作简历

17、八、部分优良工程与在建工程情况一览表工程名称面积竣工时间定量等级评比情况第三部分：施工组织设计一、工程概况1、 工程名称2、 施工地点3、 建筑面积4、 塑钢面积5、 墙体结构6、 类型7、 高度8、 层数二、施工方案概述工程质量为：保证优良、争创“十佳”。工程工期：开工时间 年 月 日，竣工时间 年 月 日，总日历天数 天。我公司将把该工程列为重点工程，公司将选派精干的管理班子，成立该工程项目部。选派素质好、创优能力强的施工人员，装备优良施工机具，以确保该工程质量和工期。三、编制施工进度和劳力计划 1、施工进度计划编制依据： （1）开工日期、完工日期、总工期天数。（2）单窗、阳台窗、异型窗、

18、门连窗、推拉门数。（3）土建主体验收时间、框安装至完工时间、外 粉饰时间、扇安装至完工时间。2、劳力计划编制依据：（1） 根据计划工程量（m2）和计划工期（天）要求， 计算该工程总体需要多少个工，才能按量按期完 成。（2） 框安装至完工，计划需多少劳力、扇安装至完 工，包括细部处理打胶等，计划需多少劳力。四、保证工程工期的具体措施 1、强化项目管理，推行项目法施工，实行项目经理负责制，做到全面计划，统一组织，协调劳动力调配。 2、编制切实可行的工程总进度网络计划，并做好相应的月、旬、日施工作业计划，使生产上、下协调，长、短计划衔接。坚持日平衡、旬调度，狠抓形象进度的完成，保证计划实施。3、认真

19、做好施工前的准备工作，与时组织人员、材料、机具进场，搞好各项临建设施，保证工程顺利进行。4、根据气候情况编制切实可行的季节性施工技术措施，最大限度地减少因气候因素造成的停工。 5、加强施工生产调度，合理组织分配段流水施工，立体交叉作业，充分利用作业面，切实安排好工序之间的穿插施工。 6、使用先进的机具，加快施工进度。同时加强施工机具的管理，保证具有运转良好，充分发挥其效能，确保施工正常进行。 7、协调好管理层与劳务作业层的关系，制订严明的奖罚措施，充分调动各方面积极性，最大限度的提高劳动生产率。 8、协调好各种外部关系，特别要密切搞好与建设单位、监理公司的关系，在工作中互相理解、互相支持，为本

20、工程按期优质完成共同努力。 9、农忙期间正常施工的措施： （1）农忙期间认真做好职工思想工作，一线职工应坚持正常生产，不准放假。 （2）认真安排好农忙期间的生产进度计划。（3）对农忙期间出全勤的一线工人给予补贴。（4）随时抽查工人的生产考勤，对农忙期间不严格遵守劳动纪律、旷工的职工进行批评教育，并进行罚款。（5）认真安排好农忙期间职工的休息，不能过分延长职工的工作时间。（6）一线工人在农忙期间有特殊情况的可根据总公司规定，经工作协调领导小组同意，可以准假。（7）建立外出工地请假制度，所有人外出必须由队长向项目经理汇报批准。五、施工程序与质量控制要点1、施工程序按以下步骤进行：抹灰后框验收内外粉

21、饰推扇框安装验收样板制作验收施工前准 备第一步 第二步 第三步 第四步 第五步交付使用竣工验收与时提供资料清理内外打胶清膜安五金件第六步 第七步 第八步 第九步 第十步52 / 522、施工质量控制要点一览表：控制阶段控制环节控制要点主要控制人参与控制人主要控制容工作依据工作见证施工准备阶段一设计交底图纸会审1文件自审项目经理工程监理图纸资料齐合设计意图明确图纸表达完整图纸与技术文件自审记录、设计交底记录、图纸会审记录2设计交底3图纸会审二制定施工工艺文件4施工组织设计项目经理工程监理按工程实况和企业标准要求编制会审JGJ10396批准的施工组织设计5专题施工方案三机具安装材料进场6提机具安装

22、材料计划项目分管监理材料员审检审批施工规材料定额机具计划材料预算7安装材料验收四技术交底8技术交底项目经理工程监理组织参加图纸施工方案交底记录施工阶段五样板间制作验收9样板间制作验收项目经理工程监理封样图纸施工方案验收记录六隐蔽工程验收10隐蔽工程验收项目分管工程监理稳固方式与填嵌施工规标准隐蔽工程验收记录七框安装验收11框安装验收项目分管工程监理对角线、垂直度、水平、标高施工规规程验收记录八扇五金件安装验收12扇五金件安装验收项目分管工程监理搭接量、平行度、五金件施工规规程检验记录九密封胶质量13清理、外打胶项目分管工程监理顺直均匀、平滑施工规检验记录工程交工验收阶段十工程质量评定14单位工

23、程项目经理工程监理评定表容施工规评定表十一报检资料15各项资料整理项目分管工程监理按工程要求当地质检站要求报验资料十二工程验收16质检站验收项目经理工程监理门窗分项图纸施工规验收结论十三工程交工17交工报告资料项目经理工程监理组织验收交工资料归档竣工报告十四用户回访18质量与使用功能回访售后服务主管维修人员了解用户意见，落实整改措施。企业保修服务规定用户档案服务记录六、保证工程质量的具体措施 1、建立健全技术质量保证监督体系。按国家GBT19002ISO9002质量体系生产和安装的质量模式。使预防控制与检验相结合。2、项目经理部设质量监督部门，各专业施工队设专职质量检查员，班组设兼职质检员。对

24、职工加强质量管理的宣传教育工作，强化职工的质量意识，以工种和施工技术难点为对象，成立QC质量攻关小组。3、做好各种原材料、半成品与设备进场前的检查工作，把好质量关，不合格的材料一律不准进场使用，应提前组织业主、土建、监理三方看样定货。4、加强质量监督检查，抓好“三检”制，实行质量跟踪检查，发现问题与时改正，将质量事故消灭在萌芽状态。把住分段工程验收评定关，做到上道工序达不到要求下道工序不施工。5、坚持样板引路，实行质量岗位责任制，使工作质量与个人的经济利益挂钩，加强操作人员的责任心。6、加强土建、水、电、装饰各工种间的配合，做好中间验收工作。搞好成品保护，制定切实可行的措施，杜绝后道工序污染损

25、坏前道工序的成品。7、加强技术管理，完善技术复核制度。施工前技术人员应对施工班组做好技术交底，明确施工方法和技术要求，施工中发现问题应先办洽商后施工。七、安全文明施工的规定和措施 1、成立安全施工领导小组，专人负责落实安全生产责任制和公司制定的“现场安全管理企业规”，保证安全措施的实施。 2、认真做好安全检查，公司每月检查一次，项目经理每周检查一次，现场安全员、施工员每日进行检查，与时发现不安定因素，并立即整改。 3、强化安全意识，树立安全第一的观念，并制定安全管理目标，对工程进行全面管理，加强安全防意识，重大事故为零。 4、现场施工用电由专门电工进行操作，严格按程序施工，其他任何人不得乱拉乱

26、接，所有用电设备都必须按规定接地，实行三级保护。 5、开展安全教育，做好安全技术交底，进行标准化现场管理，工完场清，文明施工，定期检查，消除隐患。 6、建立现场管理总平面与文明施工责任制，划分责任区。 7、严格按现场平面图堆放物品，不经同意，不得随意堆放，违者罚款。 8、现场材料堆放要成垛成方，明确分类，不得占用道路和作业区。 9、有关质量安全与其它标准、标牌齐全，悬挂位置醒目。 10、坚持文明执勤，节约用电、节约用水，每月对现场进行检查评比。 11、对噪音大的机械，尽量避免夜间使用，以免影响生活区周围居民的休息。八、附图附表 1、工程管理组织系统图 2、施工进度计划网络图 3、工程质量管理体

27、系图 4、施工程序与质量控制要点一览表 5、安全文明施工体系图1、工程管理组织系统图：施工队长施工队长施工队长施工队长工程监理若干计划调度项目经理技术质量2、施工进度计划网络图：3、工程质量管理体系图： 施 工 队 质 检 施 工 队 质 检 施 工 队 质 检 施 工 队 质 检 施 工 队 质 检工程监理 技术质量负责人项目经理公司质监政府质监甲方质监4、施工程序步骤：第一步 第二步 第三步 第四步 第五步 第六步 第七步 第八步 第九步 第十步5、质量控制要点一览表：控制阶段控制环节控制要点主要控制人参与控制人主控制容工作依据工作见证6、安全文明施工体系图： 施 工 队 长 施 工 队

28、长 施 工 队 长 施 工 队 长 施 工 队 长工程监理 项目安监项目经理甲方安监政府安监公司安监第四部分：标书附件一、资质证明 1、营业执照（副本）注册号：XXXXXXXXXXXX 2、税务登记证：XXXXXXXXXXX 3、全国工业产品生产许可证XXXXXXXXXX 4、产品准用证：编号01040 5、XXX市建设工程材料准用证XXXXXXXXX 6、质量体系认证证书：注册号XXXXXXXXX 7、XXX省名牌证书 8、检验报告：检（建机）字（98）第C004二、企业相关制度 1、公司质量手册。 2、公司保修服务承诺制度。三、证书与工程图片（略）物业管理标准化手册(第二版)第一编 物业业

29、务管理作业指引第一部分 物业新项目接管入住作业指引2一、新项目前期介入2第一章物业新项目管理服务机构筹建2第二章物业费测算8第三章 新项目前期介入作业指引13二、新项目承接查验16第一章 承接查验的准备与实施16第二章承接查验重点与原则17第三章 验收标准17第四章 注意事项20第五章区域公司应移交的资料22三、新项目入住管理26第一章入住管理的准备工作26第二章入住手续的办理27物业新项目接管入住作业指引一、新项目前期介入第一章物业新项目管理服务机构筹建一、机构设置（一)物业新项目管理服务机构筹建人员应根据物业管理方案确定的机构设置与人员编制，筹建项目管理部。（二)机构设置原则：根据物业项目

30、经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能与设施配备、周边环境，以与区域公司对物业管理服务的要求等实际情况，本着规管理、精干高效的原则设置项目管理部。（三）物业项目架构设置图在每个物业项目设立一个项目管理部，管理部下设四个部门，如图：项目管理部环境管理组保 安 组工程维修组客服组二、管理层级项目管理部管理结构分为：经理、主任、操作层三个管理层级。三、岗位编制(一)编制原则：1、岗位设置：经理、主任（工程主任、客服主任、环境主任、保安主任）、管理员（客服、前台、收费、行政、人力）、主管、操作人员（维修工、保安员、绿化员、保洁员）。2、人员 结合管理类型、管理面积、服务标准、硬

31、件配置等因素，合理配置各岗位人员。3、合并满负：提倡精简高效，一专多能、分工不分家，各岗位工作量应尽可能饱满。（二）定编程序1、遵照安联集团的“三定”方案，根据区域公司提供的物业类型、物业面积和规划方案、物业服务要求，制定物业服务方案、人员编制和成本预算，依据成本预算确定物业服务费标准。2、人力成本占总预算的比例因物业类型、南北差异、项目大小、含不含公共区域能源费等多方面因素，约在30%-80之间。注：物业类型、南北差异、项目大小、项目规划、施工质量等因素均影响较大，(三)岗位编制要求：按需编制。1、保安岗的定编应综合考虑社区特点：如出入口的多少、智能化程度、封闭开放式管理模式、周边的治安状况

32、等因素。常见岗位归纳如下：岗位性质岗位类别工作场所现场需求编制方法固定岗门岗和大堂岗人行出入口控制行人进出按岗定编，全天轮岗控制中心岗(含消防)控制中心控制中心监控按岗定编，全天轮岗形象岗大门或大堂展示形象、接待引导按岗定编，部分日间岗巡逻岗巡逻岗楼外治安工作量按楼栋设置车场岗车场门岗车辆出入口控制车辆进出按岗定编，全天轮岗车场巡逻岗停车场车场巡逻工作量按地形设置机动岗检查岗现场全程监控临时替补班组长兼任2、保洁岗的定编应根据物业类型综合考虑，常见岗位划分如下：岗位类别工作场所现场需求编制方法楼岗楼道、大堂、电梯、地下室等楼保洁工作量按单元或楼层设置楼外岗楼外公共区域庭院保洁工作量按面积或区域

33、设置垃圾清运岗楼外指定区域生活垃圾收集、清运按照当地情况设置3、绿化岗的定编应根据绿化面积与园林复杂程度，一般按人均养护面积约4000平方米分配（华北区域）。例如：绿化面积2.7万平方米，配备绿化工6人、绿化主任1人，人均养护面积为3900-4500平方米。4、工程技术岗的定编应根据项目配套设施、设备的数量和复杂程度、工程施工质量的需求，综合进行考虑。四、岗位培训(一)对新到岗人员进行上岗培训和考核，确保其熟悉岗位职责、专业技能、服务礼仪、规章制度，达到上岗要求。(二)较为切实有效的岗位培训是以老带新的入职引导人和接班人制度。(三)培训容与效果参考如下，具体培训工作由人力资源与行政部统一制定实

34、施。培训容效果要求企业文化与管理制度了解企业文化，遵守企业各项制度物业管理概论了解公司主营业务与专业知识员工通用礼仪掌握员工礼仪规要求职业安全与急救常识掌握职业安全、紧急救护的知识和要求物业管理法规常识了解行业的法律法规，尽快掌握与岗位相关的各项政策法规品质管理基础了解公司质量管理体系和品质控制制度，掌握各自岗位的操作程序和管理规专业技能熟悉本岗位工作要求与操作规。五、规建设(一)筹备人员应根据集团、公司相关管理规，完成项目管理部规章制度的起草、编制，包括：1、安信联行物业管理标准化手册、安信联行物业视觉识别系统手册等（手册在物业公司品质管理部保管，根据业务需要运用到项目管理部）的运用。2、项

35、目管理部组织架构、岗位职责等。3、项目管理部部运作制度等。(二)筹建人员应根据项目新增业务、设施与其它情况负责相关作业规程、支持性文件的补充编写，(三)项目筹建人员应负责了解并收集有关物业行业的法律法规、地方行政规章等，包括（不限于）：1、国家有关物业管理的法律法规和规性文件要求，2、所在地的政府、行业主管部门和立法机构颁发的有关法规、条例、规定等规性文件要求。包括从业资质、承接查验、装饰装修管理、房屋修缮养护、住宅社区管理、服务收费、维修基金、业主委员会、房屋租售代理、绿化环境管理、消防、特种设施设备、岗位培训等。(四)物业筹建人员应负责完成与业主（用户）的权利、义务、行为、活动相关的，各类

36、房屋使用与公众制度等物业管理规定的编制，包括：1、前期物业服务委托合同。2、临时管理规约（或管理规约）、业主手册。3、社区公共部位、公共设施使用管理规定。4、装修管理规定。5、消防管理规定。6、停车场管理规定等。(五)项目管理部应根据国家考评标准，结合当地物业管理规定、物业运营服务需要编制文档分类目录。保证文档资料完整，易于查找和识别。(六)筹建人员应统一对项目管理部各类纸质/电子文档进行编号。(七)编号规则应按规定的编码原则执行。(八)项目管理部应按安联集团档案管理规定对档案收集、整理、分类、保管、查阅、交接、销毁等进行档案资料管理。并在文件夹（盒/袋）封面或侧面应有标识，上面注明目录号、文

37、档标题等。文件夹（盒/袋）应有卷目录，详细列明卷的文件资料。(九)文档目录执行安联集团“档案资料明细”的规定。六、物资装备项目管理部筹建人员应根据制订的物业管理方案与项目配套确定所需的物资种类、性能、级别、数量等，制订购置计划，并按相关规定，经过询价、评估、报批等手续后，进行相应的采购、配置工作，包括：办公用品：办公桌椅、文件柜、钥匙柜、文具、信笺、白板等。(一)办公设备：打印机、复印机、 机、保险柜、验钞机、饮水机、空调、电视机、音响等。(二)后勤服务设施：餐具、厨具、灶具等食堂用品，宿舍桌椅、衣柜、床架、被服、排气扇、热水器等。(三)网络设备：电脑等。(四)清洁与绿化设备和工具：洗地机、吸

38、尘器、喷雾器、垃圾筒、剪草机、绿篱剪、高枝剪、花铲、铁锹、手推车、水管等。(五)安全设备和工具：岗亭、对讲机、电警棍、手电筒、消防器材与工具等。(六)维修设备和工具：电焊机、切割机、冲击钻、应急灯、管道疏通机、维修梯等设备，与相关家庭维修用工具物品。(七)工作服：保安员、保洁、维修、会所、管理人员等工作服装，数量和配置可根据项目档次、类型自行拟定，服装款式、颜色须可参照安信联行物业视觉识别系统手册相关规定执行。七、物业管理用房(一)筹建人员应根据国家或当地物业管理法规的规定，结合项目规划与管理规模，与区域公司确定管理用房面积与位置分布。(二）筹建人员应科学规划、合理布置各类功能的管理用房，管理

39、用房功能涵盖：办公室、会议室（培训室）、档案室、客户服务中心、监控中心、仓库、员工宿舍、食堂、洗手间等。(三)筹建人员应关注食堂、员工宿舍等后勤用房的安排、装修和配置。八、标识系统的配备筹建人员应根据项目情况系统规划现场标识，关注所有标识的设计、制作和安装，详见安信联行物业视觉识别系统手册。九、公共关系的建立(一）筹建人员应积极、主动对外建立、协调各类与本项目业务相关单位、部门的公共关系。(二）与工商、税务、物价部门建立良好的公共关系，办理项目工商注册登记、物价申报工作。(三）与公用事业单位建立良好的公共关系，包括：自来水公司、供电局、燃气公司、有线电视、电信局、邮政局、供暖公司等，办理水、电

40、、煤气、有线电视、网络、通邮、供暖等的开通手续与相应的抄表到户业务。(四）与辖区派出所、街道办事处、居委会、市容环卫、交管、消防部门等建立良好的往来联系，协调理顺项目周边系列关系：协调项目治安外援方案，咨询外来人员管理办法和宠物管理办法；理顺项目所属街道、户籍管理、计生工作等关系；协调落实项目自有垃圾堆放清运与周边环卫责任围等事宜；协调项目商铺管理、装修管理违章处理程序，争取对住户违章、纠纷行为的制止和执法支持；规项目道路与主出入口各类交通标识、安全运作规则。(五）与消防部门取得联系，参与消防的接管，取得消防部门对物业的技术支持和指导。十、印鉴证照的办理筹建人员应与时办理项目管理部正常经营所需的各类证照，证照名