购物中心资料.docx

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1、购物中心资料 书目 前言 第一章 购物中心招商概述 11 购物中心的发展历史概念及分类 12 购物中心招商的概念 13 购物中心招商的对象 14 购物中心招商业态概述 15 购物中心招商的特点 16 购物中心招商的类型 17 购物中心招商工作的阶段划分 其次章 购物中心招商原理 21 零售、服务、消遣体验科学组合价值原理 22 品牌价值原理 23 2/8价值原理 24开发商、商家双赢价值原理 25招商谈判的价值原理 26总体租金收益中期最大化原理 第三章 购物中心招商执行原则 31 统一经营管理原则 32 商户价值原则 33 商户互动价值原则 34 投资型招商的价值及价值发挥原则 35 招商节

2、奏原则 36 招商可行性原则 第四章 购物中心招商工作的基础 41 主力店招商工作的基础 42 其他商家招商工作的基础 1 第五章 购物中心招商推动安排 51 开发前期招商推动安排 52 开发期（开发至开业前6-9个月）招商推动安排 53 开业（开业前6-9个月）招商推动安排 54 开业后及远期招商推动安排 第六章 购物中心商家选址要素和 61 购物中心商家选址要素 62 购物中心 商家的选址原则 第七章 购物中心典型商家分析 71 消遣类商家分析 72 家居建材类商家分析 73 超市类商家分析 74 百货类商家分析 75 电器类商家分析 76 餐饮类商家分析 77 酒店管理商分析 78 商业

3、街商家分析 第八章 购物中心招商实施 81 形成目标商家组合 82 招商政策制定 83 招商团队建设 84 招商谈判 85 招商方式与渠道选择 86 招商实施细微环节 第九章 购物中心招商典型失误 91 忽视主力店招商 92 只关注主力店招商 2 93 误判主力店商家价值 94 招商时机把握失误 95 招商节奏失误 96 招商政策失误 97 招商洽谈失误 98 招商2/8原理把握失误 第十章 购物中心招商调整 101 市场的动态特点导致的招商调整 102 商业业态的动态特点导致的招商调整 103 项目的自然成长过程导致的招商调整 104 定位失败导致的“二次定位、二次招商” 第十一章 国际购物

4、中心品牌商透视 111 欧美购物中心品牌商透视 112 香港购物中心品牌商透视 附录A 品牌商家开店要求 附录B 招商合同范本 第一章 购物中心招商概述 购物中心是目前零售业的最新业态形式，产生于欧美发达国家，英文名称是：SHOPPING CEN，11ER或MALL(指超级购物中心)，是指集各种零售业、消遣、餐饮及休闲于一体，满意人们各种须要的、对购物者充溢吸引力的购物、休闲场所。 11 购物中心的发展历史、概念及分类 111购物中心发展历史 购物中心最先出现于美国，其时间最早可以追溯到1907年，其次次世界大战后在美国得到充分发展，20世纪60年头中后期才盛行于欧美发达国家。 随着当时美国经

5、济发展进入高涨阶段，艾森豪威尔总统的州际马路安排的实 3 施使美国的高速马路形成网络化；汽车工业的发展，使私人轿车日益增加并得到普及；城市人口追求自然，远离城市的热闹，向郊区迁入，而且乡村的人口也大量迁入郊区，使市郊区得以发展。据统计，从19501960年的10年中，美国郊区人口增加了1700万，其中1200万是从城市中心或农场迁入的。 1910年时，住在城市中心的美国人(占26)比住在郊区的人(占12)多一倍多。而1960年的统计表明，住在郊区的人口已与市中心的人口几乎一样多 (31：32)，因此，美国的购物中心在郊区得到广泛的发展。 购物中心号称是零售商们的天地，在这里聚集着众多的零售商，

6、不仅包含多种零售行业，而且也包含同一种行业的多个商家。在满意消费者各种须要的同时，也充分给消费者供应比较、选择的空间。正是如此，形成了购物中心占地面积大，供应的零售空间规模巨大的特点。人们常常用“GREATER、GI ANT形容它。国外有的购物中心(大型购物中心，SHOPPING MALL)零售面积达40万平方米。虽然各个国家的购物中心零售空间有所不同，但从占地面积上看，基本上都在60600亩以上。 购物中心占地面积的大小也和购物中心的类型有关。从美国购物中心的状况看，商圈规模大小确定着购物中心的占地面积。 从第一家购物中心问世，到遍及世界各国经济较发达的国家，购物中心也经验了一个发展的过程。

7、起初购物中心还只是建立在满意人们购物与服务的功能上。20世纪80年头以后，购物中心的功能渐渐从商品流通功能向休闲消费功能转移，更加突出了购物之外休闲消遣的主题。购物中心足以让消费者花一天的时间去消费，去享受。这里有很多的消遣活动可参与，如看电影、参观自然奇迹馆、溜冰，甚至可以观赏到迪斯尼乐园的某些场景；也可以观看赛马并且下赌注中彩；当你就餐的时候，不仅有很多的风味可选择，而且可以体验到不同餐厅特定的文化场景或过去的历史底蕴。如美国的GREATER WOODFIFLD购物中心，就有多达65家饭店，其中包含表现中世纪文化特色的餐馆。购物中心也为远道而来的顾客供应住宿，设有几十家旅馆，人们在满意休闲

8、消费的须要后，再购买所需商品回家。这样，兼有休闲消遣与购物等多功能的购 4 物中心在世界上快速发展了起来。 中国购物中心产业的发展相对滞后：20世纪80年头中后期起先在北京、上海等大中城市出现的“购物中心”，目前已经扩展到中小城市，严格来讲属于百货店；90年头中期，这些“购物中心”有些在百货店的基础上，将餐饮、消遣等设施小规模引入，真正成为名副其实的购物中心，大多数规模较小，许多香港地产商在北京、上海、深圳等大城市开发了很多香港特色的购物中心，一度引领市场潮流；90年头末期，一些城市中心SHOPPING MALL起先登陆上海、北京，预示着购物中心在中国崭新的姿态；21世纪初，郊区SHOPPIN

9、GMALL的开发热潮在中国兴起，中国购物中心业进入高速发展的阶段，目前全国各地在建及开业的购物中心数量大约有300多个。但是依旧处在购物中心行业的探究期，所以不少项目或者面临开发资金制约，长期无法启动开发进程，或者开发完成后无法良性运行。 112购物中心的概念 根据美国购物中心协会的定义：“购物中心系由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，拥有大型的主力店多元化商品街和宽广的停车场，能满意消费者的购买需求与日常活动的商业场所。” 日本购物中心协会对购物中心的定义为“购物中心是由一个单位有安排地开发、拥有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，配备有停车场，按其选址、规模、结构，具有广泛选择性、

10、便利性和消遣性等特征，并供应适应消费须要的社交空间，发挥肯定的城市功能。” 我国国家质量技术监督局于2000年5月发布的国家标准零售业态分析中，对购物中心的定义为“企业有安排地开发、拥有、管理运营的各种零售业态、服务设施的集合体。”其业态结构特点为“由发起者有安排地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣扬等公共活动，实行统一管理。内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、消遣设施构成。服务功能齐全，集零售、餐饮、消遣为一体。依据销售面积：设相应规模的停车场。选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。商圈 5 依据不同经营规模、经营商品而定

11、，设施豪华、店堂高雅、宽敞光明，实行卖场租赁制。目标顾客以流淌顾客为主。” 113购物中心分类 购物中心可以根据规模、结构形式、经营特点以及开发主题等进行分类。 1根据规模分类 1)近邻型(小型)购物中心出租面积平均为7000平方米，入驻商户10.20家，商圈内人口为5万一10万人，商圈半径在10分钟车程以内，主要经营日用品和一般食品，停车位约100个。 2)社区型(中型)购物中心出租面积平均为13万平方米，入驻商户20100家，商圈半径在30分钟车程以内，主力店为大型超市或从事批发的商店，停车位约500个。 3)区域型(大型)购物中心出租面积在15万7万平方米，入驻商户数量为100家以上，主

12、力店为大型百货公司或批发店，商圈人口在20万人以上，停车位10005000个。 4)超区域型(超大型)购物中心出租面积在7万平方米以上，入驻商户数量150200家，主力店如大型百货公司或批发店有35家，商圈人口在50万人以上，停车位数量在5000个以上。 5)超级型(SHOPPING MALL)购物中心出租面积在10万平方米以上，入驻商户数量在250700家，主力店如百货公司、超市、家居主力店等36家，商圈人口辐射几百万人，甚至千万人不等，停车位数量在1万个左右或更多。如1989年开业的世界第一大SHOPPING MALL，加拿大的West Edmonton和1992年开业的美国第一大SHOP

13、PING MALI。，Mall 0f America就是超级购物中心的典范。 2根据结构形式分类 一 购物中心也可以根据结构形式分为平面式购物中心和垂直式购物中心。其中，平面式购物中心主要指结构上采纳单层建筑，建筑覆盖范围大，便于购物者逛街购物；垂直式购物中心结构上实行多层结构，建筑覆盖范围小，节约土地资 6 源，便于提高开发土地的利用效率，但开发成本较高，购物便利程度不够。 3根据开发主题分类 不同的购物中心有着完全不同的开发主题，所以也可以根据项目的开发主题分为： 1)节庆型购物中心。以创建生活的乐趣与活力，并使之与购物功能相结合为经营理念，打造节庆氛围，让购物者在浓郁的节日庆祝气氛中轻松

14、消费购物。比如，位于美国波士顿的Faneil Hall：Marketplace就属于节庆型购物中心，拥有不少餐饮店及纪念品店等。 2)景观型购物中心。购物中心将基地周边的自然景观进行系统性开发，将诸如海景或湖景融入购物中心的建筑空间里，为购物者创建既可以观景，又可以轻松购物消费的氛围。景观型购物中心吸引市场的核心点就在于项目的景观效果。例如，位于美国纽约的Pier 17等。 3)城市再开发型购物中心。由于美国郊区购物中心的发展日趋饱和，而城市里面可以干脆用于开发建设的土地资源越来越有限，有些发展商实行对城市里出名的建筑进行再开发的方式进行购物中心开发建设，这类购物中心就属于典型的再开发型购物中

15、心。这类购物中心的开发建设往往受到周边地域现状的限制，在规模、规划布局等方面只能量体裁衣。 4)休闲消遣型购物中心。通常是区域型、超区域型或超级购物中心加上主题谷园、电影城等消遣设施组成。这种购物中心在亚洲地区得到市场的广泛认可。随着人们生活水平的提高，休闲消遣概念日趋被市场广泛关注并接受，这无疑将引起商业地产机构的广泛重视，并在项目运作过程中，加以有机结合。 12 购物中心招商的概念 购物中心招商对于绝大多数从事购物中心开发、经营的业者来讲明显属于耳熟能详的词汇，但是绝大多数人对招商的理解仅停留在浅显的层面，对于购物中心招商内在的东西普遍缺乏足够的了解和理解。也正因为对招商相识不够，所以才对

16、招商普遍感到困惑。 购物中心的招商指购物中心的开发商在开发阶段以及管理商在管理运营阶 7 段引入零售、体验消遣、餐饮及其他服务商家到购物中心里面开设店铺，进行商业持续经营的过程。因为招商关系到购物中心能否合乎商业运营成本架构进行建设、能否根据项目的定位形成商业环境、能否胜利开业并且永续经营等阶段性目标，所以大家对此普遍关注，并且投入极大的精力，这完全符合购物中心项目的特征。 大家可能会提出这样的问题，“不同类型的商业地产的招商有什么不同吗?”结论是确定的，购物中心、商业街、社区商业、底商、市场商铺等的招商存在显著的不同。假如开发商或管理商实行商业街或专业市场招商的方法进行购物中心招商，犯错误好

17、像是不行避开的，终归购物中心所针对的终端消费者和其他商业地产形式是存在差别的，这种差别干脆确定购物中心的特定特点。违反规律进行各种商业地产招商是有风险的。当然，购物中心的招商和商业街、社区商业、底商等的招商也有共性。 须要特殊提出的是，购物中心招商包括了两个阶段的招商，即开发商在开发阶段的招商和管理商在管理运营阶段的招商，这两个阶段的招商须要解决的招商目标不同，发挥的作用不同，相互制约也相互影响。假如购物中心的开发商在招商过程中，忽视了以上两个阶段的招商的区分，那么招商工作的效率会大打折扣，不仅事倍功半，而且会导致项目经营的失败。绝大多数国内购物中心的开发商并没有有效解决开发阶段招商的问题，于

18、是把大量的招商压力留在项目开业后的管理运营阶段的招商上。更可怕的是开发阶段的招商因为定位失误等缘由导致二次定位、二次招商或者管理运营阶段的招商。任何探究和尝试都须要付出代价，有些购物中心付出的代价可能会使项目胎死腹中。 13 购物中心招商的对象 购物中心的招商简洁地理解就是将零售、体验消遣、餐饮及其他服务商家引入到购物中心里面开设店铺，但我们必需同时清晰零售、体验消遣、餐饮及其他服务商家存在着显著的档次、品牌、经营特点、经营规模等的区分，为了让招商工作的目标更加清楚，我们须要对购物中心招商的对象有更深化的了解。 为了有利于大家对招商对象的理解，我们根据几种方法对购物中心招商的对 8 象进行分类

19、介绍。 1根据经营主体的类型划分 根据经营主体的类型划分，购物中心的招商对象包括：百货类，大型百货商店、小型百货商店；食品类，超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉店、水果店、乳品店、便利食品店、饮料店、健康食品店、作料和调料品店；服饰类，女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿装店、童鞋店、休闲服店、沙滩装店、布店；家具和装饰类，家具店、窗帘店、灯具灯罩店、瓷器和玻璃器皿店、地板和地毯店、古玩店、现代艺术品店、陶器店、室内装修公司、特制家具店；五金类，壁画、墙纸、家用五金、低压电器类门店；药店，药房；餐饮店，小吃店、快餐厅、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅店；其他商店

20、，礼品店、电器店、音像制品店、珠宝店、戏装店、工艺品店、花店、布料店、白酒店、皮箱店、化妆品和香水店、烟店、报纸店、毛衣店、摄影器材店、金店、文具店、玩具店、邮票和纪念品店、运动器材店、保藏品店、健身器材店、热带鱼店、宠物店、汽车配件店、轮胎和电池店、园艺用品店、纪念品店；服务类，餐饮、酒吧、美容店、理发店、修鞋店、洗衣店、干洗店、眼镜和验光店、减肥沙龙、配钥匙店、出租书店、照相馆、旅行社、裁缝店、加油站、机票代售点；机构类，银行、邮局、信贷处、股票代理、医疗机构和牙医诊所、保险公司、房地产公司、会计师事务所、公共展厅；文化消遣设施，剧场、影院、KTV、会议室、保龄球馆、儿童乐园等。 针对不同

21、的购物中心项目，以上招商对象并非完全适合，开发商或者管理商须要结合项目的类型、定位等进行微观的推断。 2根据商家对整个购物中心经营的影响度划分 根据商家对购物中心项目经营的影响度，可以将购物中心的招商对象作以下划分： 1)主力店：包括百货主力店、家居DIY主力店、超市、工厂式折扣店、消遣主力店及电影城等。 2)半主力店：服装旗舰店、电脑、音响店、书店、运动品店等。 3)专卖店：国际一线、国际二线及一般品牌店。 4)餐饮：美食广场、中西餐厅、各式快餐、特色餐厅等。 5)消遣：诸如多屏幕影院、虚拟现实消遣中心、儿童消遣中心等高端、现代消遣。 6)文化：多种特定文化类型公共空间。 14 购物中心招商

22、业态概述 141百货店 百货店有很长时间的发展历史，基本上属于从街市商业向室内商业延长后的最基本的商业店铺形式，当然最起先的规模也比较小，商品品类及种类也会少一些。满意人们各种生活需求是百货最基本的特点，商品往往以服装、化妆品、珠宝、皮具、鞋帽为主导。 到了现代，百货的商品结构更加多样化，品牌特点更强，化妆品、珠宝、服装、皮具的品牌档次往往成为百货店品牌档次的标记。 1百货店的概念 百货店是指在一个大建筑物内，依据不同商品门类设销售区，开展进货、管理、运营，满意顾客对商品多样化选择需求的零售业态。 1)选址在城市繁华区、交通要道。 2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。 3）商品结构以

23、经营男、女儿童服装，服饰，衣料，家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。 4)商店设施豪华，店堂布置高雅、明快。 5)实行柜台销售与自选(开架)销售相结合的方式。 6)实行定价销售，可以退货。 7)服务功能齐全。 2百货店分类 百货店可以根据多个角度进行分类，比如根据经营档次分类以及根据经营特色分类。根据经营档次可以分为高档百货店，比如北京赛特、燕莎购物中心、上 10 海恒隆广场等，中高档百货店如太平洋百货、新世界百货、崇光百货等，中档百货如王府井百货、北京华联等。根据经营特色可以分为时尚百货店，比如北京中友百货、崇光百货等，精品百货店，如太平洋百货等。 虽然百货店这种传统的零售业态在全球来说

24、都受到其他新的零售业态崛起的威逼，如品牌旗舰店或主题主力店等，以致于有减弱的趋势。在中国零售市场，百货店仍占零售业态的主导地位，很受消费者欢迎。 142超 市 针对日常生活消费品的业态在过去十几年保持了相当高速的发展，无论是规模浩大的综合超市，还是超级市场，乃至便利店，都得到了世界范围内消费市场的普遍认同。从沃尔玛、家乐福、特易购等超市卖场，到便利店71 1的胜利，就可以看出超市业态行业的爆发力和市场空间。它一方面具有人性化、便利化及品质化的商业特点，另一方面具有良好的可复制性，这两个方面奠定了超市业态的商业价值。 之所以把便利店、超级市场和综合超市放在一起进行分析，是因为它们都属于超市的范畴

25、，只是规模有差距。它们之间好像不存在竞争，属于独立性比较强的业态，但实际状况恰恰相反，其间存在着明显的市场竞争和补充关系。假如商家及开发商不能了解这些因素，势必发生定位及选址的失误。 1超市的概念及分类 超市根据其规模大小以及经营模式的差别，分为超级市场、大型综合超市和便利店等，至于量贩式超市事实上也属于综合超市的范畴，只是增加了特性化经营的概念。下面分别对上述概念进行说明。 (1)超级市场 根据国家商务部的相关定义，超级市场指实行自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满意顾客每日生活需求的零售业态。 1)选址在居民区、交通要道、商业区。 2)以居民为主要销售对象，10分钟

26、左右可到达。 3)商店营业面积在1000平方米左右。 4)商品构成以购买频率高的商品为主。 5)实行自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。 6)营业时间每天不低于11小时。 7)有肯定面积的停车场地。 (2)大型综合超市 根据国家商务部相关定义，大型综合超市是指实行自选销售方式，以销售大众化好用品为主，满意顾客一次性购足需求的零售业态。 1)选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。 2)商店营业面积2500平方米以上。 3)商品构成为衣、食、日用品等，重视本企业的品牌开发。 4)实行自选销售方式。 5)设与商店营业面积相适应的停车场。 (3)便利店(便利店) 便利店是以满意顾

27、客便利性需求为主要目的的零售业态。 1)选址在居民住宅区、主干线马路边以及车站、医院、消遣场所、机。 关、团体、企事业所在地。 2)商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。 3)居民徒步购物57分钟可到达，80的顾客为有目的的购买。 4)商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。 5)营业时间长，一般在16个小时以上，甚至24个小时，终年无休日。 6)以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。 以上关于超级市场、大型综合超市和便利店的概念，从目前市场发展的状况看，超级市场和大型综合超市的定义和规模好像已经不能精确描述全部的超市品牌，尤其在规模的界定上。

28、现实中的超级市场规模已经大大超过2500平方米，规模两三万平方米的大型综合超市已经司空见惯，所以势必用动态、改变的思维关注超市业态。 从目前超市业态的实际发展状况看，便利店的市场状况和商务部相关定义基本一样。规模在10002500平方米的超市基本上属于生鲜超市、生活超市的范畴；规模更大的超市，包括美国沃尔玛、法国家乐福、英国17ESCO、法国欧尚、万客隆、泰国易初莲花、乐购、旺市百利、世纪联华、物美、京客隆等，其规模普遍超过5000平方米，最大的规模可以达 到两三万平方米。这些大型超市的经营模式以及竞争力架构很明显有别于2500平方米规模的综合超市，从开店选址的角度看，它们之间存在很微小的市场

29、补充及竞争问题。 超市的经营是以最实惠的价格，供应最齐全的商品及家居用品给消费者。基于其受市场欢迎的程度，我认为在全国范围内这种业态都将是重要的市场角色，尤其大卖场这种主力店可确保有固定的客群定期重复地到访，特殊是旁边商圈的居民可为项目带来稳定的客源。 143家居大卖场 伴随国内房地产市场的发展，装修、装饰、家具的市场需求巨大，家居、建材大卖场的发展成为满意这一市场需求的重要业态。 家居、建材大卖场主要指以满意消费者家庭装修、装饰、家具须要为目的，实行自选式经营的现代业态，单店规模通常在1万平方米以上，经营的商品种类几乎覆盖装修、家饰、家具相关的全部商品品类。 和家居、建材大卖场产生显明对比的

30、就是传统的建材市场、建材街等。家居、建材大卖场营造的13万平方米的一站式卖场空间，以及“每天平价、一站购齐、自由选购、明码实价”的经营理念，还有其先进的管理模式、科学的经营格局和在建材、家具流通行业积淀的丰富阅历，都提升了家居、建材大卖场的竞争力。与全国各地沿街建材、家具店面、摊位制的建材、家具市场相比，拥有比较明显的特色与优势，也给人耳目一新的感觉尽管新型的家居建材大卖场有其优势，在国内一些地方也对传统市场形成了肯定程度的挑战，但这并不意味着现有的传统市场会失去生存的空间。终归，大卖场与传统摊位制市场是两种不同的经营模式，各自有自身的特色和优势，也有各自的客户群体，谁也不行能百分之百 13

31、地满意全部消费者的需求。大卖场的优势是价格的透亮和一站式的服务，其生命线则是全国统一的选购体系。卖场干脆选购数量的多少确定了其产品的价格水平，假如过分依靠当地经销商供货，则会大大增加中间成本，卖场就会失去固有的生命力。相比而言，传统摊位制市场实行的是品牌联手专卖店的方式，可以为消费者供应特别特性化的服务，这一点对须要供应非标准化服务需求的产品和高端客户而言，显得尤为重要。 家居大卖场中的白行组装家具店主要销售床上用品、家居用品、灯饰、电器及自助式的装修材料。相应的商家如宜家(瑞典)、B&Q(英国)、OBI(德国)、乐华梅兰(法国)等。除0BI外，在国内经营均特别胜利，无论在销售额还是吸引远距离

32、的顾客方面都有独特之处。 依据对国内生产总值的强劲增长的预料，全国各地居民的收入会不断增加，预料有关生活用品及改善家居生活质量的商品将有更大的需求，这将为自行组装家具店的商家供应巨大商机。 与大卖场不同，自行组装家具店于全国各大城市的开店数量不会太多，因此这类型主力店的存在简单形成卖点。 144专业店 专营商店一般的店铺面积为5005000平方米，是中等规模的半主力店，专营特定的行业类别商品。虽然由其所带动的人流量并不那么多，但其规模、价格及多元化的商品将是许多消费者确定是否到访的主要因素。 1电器专业店 过去20年，电器专业店在国内的发展突飞猛进，尤其以国美电器、苏宁电器、大中电器、五星电器

33、等为代表的电器专业店品牌，不仅为消费者创建了低价消费品质家电的繁华盛世，而且推动了中国家电行业的旺盛。从发展状况看，将来电器专业店依旧有持续发展的市场空间。 电器专业店更多的是独立为战，但伴随购物中心行业的发展，电器专业店渐渐成为购物中心招商的重要组合。通常电器专业店的租赁面积在20005000平方米。 2家居旗舰店 和家居大卖场的发展产生显明对比的是家居品牌商的旗舰店，其经营面积通常在20005000平方米，国内比较有影响力的家居品牌旗舰店包括伊力诺依、曲美、皇朝家私，以及一些具有国际血统的店，如博洛尼等。 家居品牌因为自身品牌差异化等缘由，往往各有特色，所以在购物中心往往会形成特别的市场吸

34、引力，值得招商时关注。 3运动用品店 与国际性的趋势一样，北京以至全国消费者对健康的意识日益提高，同时对 健身中心、体育用品及运动服装的需求亦甚为殷切。在国内不同大城市如北京、上 海、天津等地均已有多家大型运动用品店，如名店运动城、运动一百、迪卡侬等。 为了增加运动用品店的吸引力，并增加差异化特性，与项目所在城市现有 类似的店铺不同，建议这种类型的租户设置一些体验型运动设施，如六人足球 场、篮球场、攀岩墙、自行车道、仿真高尔夫球练习场等。这些场地可供有爱好购买的顾客试用运动器材或纯做消遣的用途。 4“时尚生活书店 传统以来书店是最受欢迎的业态之一。购物中心设置一家具有肯定规模的书店，供应舒适、

35、装修现代化及高雅的阅读环境，与当前世界各地知名的大型书店，如Borders(美国)、Barnes&Noble(美国)、诚品(中国台湾)、叶壹堂(：PAGE ONE，新加坡)等，所体现的“时尚生活”主题相类似，有市场聚合力。这些书店激励顾客逍遥自在地于店内阅读书籍，并为顾客供应一个志向的休闲场所，可在咖啡厅品尝茶点，全无被压迫购买的压力。 这些类型的书店的经营理念是希望把纯粹购书这个行为变为休闲享受的过程，台湾诚品、新加坡PAGE ONE两家大型连锁书店，以销售各类外文原版书籍为主，并经营一些各具特色的艺术品、手工艺品等，有些店铺更是发展为复合式书店商场。 在这类书店中，顾客一边于舒适的环境里享

36、受阅读的乐趣，一边放松心情。 15 现在北京、上海各地都有特色经营的书店，无论是北京的“雕刻时间”、“光合作用”，还是上海的“思索乐”，都属于休闲化书店。 5玩具店 为了塑造一个能胜利吸引市民的购物中心，必需充分照看到儿童及年轻家庭的须要，现今的儿童对成年人选择购物的地点具有越来越重要的影响力。因此大型玩具店可作为项目的半主力店，如玩具反斗城(美国)、FAO SchwalFz(美国)、Hamley(英国)，甚至迪斯尼玩具店(美国)，它们都有良好的市场价值。 玩具店也可以有所创新。可激励有关的租户于店内创建一个互动的经营环境。例如，在英国的1Iamley玩具店内，除了有多元化、齐全的商品外，还有

37、一个很大的场地，把许多的玩具展示出来，让孩子随意接触、感受或试玩，甚至场地内可实行不同的表演或节目。这个经营手法已被证明可以很有效地吸引大量的人流，他们有些是有目的来购物的顾客，有些则是纯粹为了感受店内零售设施，但许多时候，这些顾客都会自发地消费。 145专卖店 专卖店在购物中心里面是重要的招商对象，也往往是租金利润的主要创建者，所以须要作深化的关注。依据销售商品的区分、品牌的差别，专卖店无论是在招商政策还是在租约等方面都会有所不同。 各种专卖店中，服装专卖店的品牌组合将是项目成败的关键，因为此零售类别较其他任何零售类别所供应的可比性选择更多、更广。因此，胜利引入多元化种类的国内外受欢迎的服装

38、品牌将是购物中心胜利的重要因素。 为了吸引服装商家进驻项目，年轻时尚化服装旗舰店值得关注。可以是单一品牌，也可以由拥有多品牌的商家或代理商经营。一些销售较少改变的经典服饰商店，如马莎百货(英国)或Dehenhams(英国)都可成为选择对象。 146餐 饮 合适的餐饮设施可延长消费者在购物中心的逗留时间，所以可惠及其他零售行业的整体营业额。为了确保消费者多样化的要求能够得到满意，供应多元化的餐饮，包括中西式快餐、各类家乡风味、咖啡店、酒吧、小型食肆、美食广场、16 不同种类的亚洲菜馆、西餐厅及大型中式酒楼，有助于扩大经营效果。 1美食广场 美食广场是一个胜利购物中心的重要组成部分。其快捷便利的食

39、品，加上价钱便宜及选择多元化，可让一家大小或一班挚友于同一环境中获得满意。美食广场多采纳较传统的概念，包括一系列中西美食选择，如麦当劳、肯德基、星巴克等西式餐饮，日韩、中国港台及内地特色风味小店等，都针对家庭化、年轻化及大众化的消费者。这个组合协作周边的装饰和环境等将对顾客形成一种吸引力。 2主题、特色餐厅 主题餐厅对世界各地胜利的购物中心贡献很大，它们不但使这些购物中心与其他购物中心区分开来，更重要的是它们自己成为受当地居民和游客所欢迎的就餐选择。因此，主题餐厅值得广泛关注。 主题餐厅特色在于餐厅的菜品、装潢、布置、服务、音乐、服务员的声音及服装等都围围着一个特定的主题，为顾客营造出一种或温

40、馨或神奇，或怀旧或热情的气氛，千姿百态，主题纷呈。但这类主题餐厅所掀起的热潮的确很简单减退，因此，在选择租户时，除了其主题明确外，必需确保其产品的质量本身已足够吸引回头客。 主题餐厅最好是结合餐饮与消遣的新概念，如国外的House 0f Blues(美国)、Iggors(新加坡)、NBA City(美国)或ESPN Zone(美国)。这种类型的餐饮设施可同时供应两种不同功能既是一间食肆，也是一个消遣的好去处，两者的功能不能分割。例如与运动有关的主题，好处在于运动节目常常播放，而且常常改变。 3大型餐饮 餐饮在国外购物中心是重要的角色，但须要指出的是国外餐饮的规模整体比较小，即使一些主题餐饮也往

41、往规模有限，3000平方米的餐饮在欧美国家基本上很少见。须要指出的是，中国人口密度很大，加上消费市场对餐饮的特别喜好，所以大型餐饮的发展状况尤其好，规模在1万2万平方米的大型消遣餐饮在全国各地都普遍出现，而且经营状况普遍比较好。所以我们特殊提出：在中国，大型餐饮将会成为购物中心重要的主力店类型，这和欧美国家选择以百货作为购物 17 中心的主力店的状况有根本的不同。 147娱 乐 依据阅历，购物中心经营胜利的一个最重要的因素在于供应零售以外的多，种设施，令顾客在周日及非繁忙时段内到访。越来越多的消费者视逛街购物为社交“休闲”活动，多于视之为纯粹购物。消遣设施与餐饮设施相互协作，将可延长顾客的逗留

42、时间，将为零售租户带来更多额外的利益。这说明了为什么在世界各地有些能不断壮大或胜利经营的购物中心，因为它们中大多数都是能胜利结合零售与消遣的典范。 经营消遣设施其实如同经营一个旅游景点一样，并不是一般商场的营运模式，它所须要的是一个很细致、全面的安排，以确保有不断的足够的投资定期更新景点，令顾客保持簇新感并重复到访。世界各地许多近期胜利的大型购物中心供应的消遣设施主要是小规模的，而且多是由租户自行经营。这样，若它f丁不受欢迎或概念变得落伍时，发展商就可以有弹性地更换租户，而不须要作出重大的投资或资金的投入。 1电影院 多屏幕电影院很可能是购物中心内最普遍的消遣设施，在一个相对低廉的消费水平上，

43、电影院利用不断更换片源的优势，并协作其他餐饮与零售设施，胜利吸引顾客重复到访消费。随着中国加入WTO，每年分账电影(大片)进口的限制将逐步放开，信任可以吸引更多世界各地的院线经营者进入浩大的中国市场。 23D-IMAX巨幕立体电影 一般来说旅游消费者不会观看电影，但这类具有特别震撼性光影、音响效果的电影类型，加上面对全年龄段的影片类型和1小时之内的片长，可以对来访游客形成巨大的吸引力。3DIMA)(立体影院与大型购物中心有着良好的组合效果，在加拿大West Edmonton Mall、日本东京高岛屋百货、上海来富士广场等购物中心内均在胜利经营，并对扩大项目影响力，带动团体、家庭消费有主动帮助。

44、 3虚拟现实消遣设施 除了电影院外，虚拟现实消遣设施，如Dave and Busters，结合餐饮和桌球、18 电子嬉戏、运动仿真器及其他虚拟现实嬉戏，此类概念在美国和日本都得到了极大的胜利。另一个与Dave and Busters相像的概念是澳洲Village公司所开发的终极室内互动消遣概念Intencity。它结合一系列的电子嬉戏、仿真器及虚拟现实嬉戏，协作餐饮设施以吸引顾客。在其中一个名为“世界运动会”的嬉戏中，玩家可以参加包括虚拟拳击、棒球、高尔夫球、网球、保龄球以及足球等运动。如一种Hyper Bowl比一般保龄球更为刺激好玩，投球者只要“拨动”在原地的保龄球，屏幕会显示保龄球在不怜

45、悯境下滚动，可能是颠簸的帆船甲板、旧金山的市道或罗马的神庙，是个从幼儿园小挚友到老太太都喜爱玩的嬉戏。 国内的深圳华强消遣也已从美国引入类似的消遣设施，并已被北京金源Mall和天津铜锣湾广场引入，包括“恐龙危机”、“环幕4D影院”、“方特科幻世界”、“方特儿童天地”等消遣项目。 4儿童消遣中心 儿童在成人选择购物地点的确定中扮演着重要的角色。商场设有儿童设施非常重要，因为父母可短暂把孩子寄予在商场的儿童设施内而轻松地去购物。 同样地，孩子亦希望去一些可以让他们玩耍的地方。基于上述缘由，加上现在国内商场多没有任何具有代表性的儿童设施，因此，建议商业项目中要关注儿童消遣中心。 儿童消遣中心可配置一个有托儿服务的软性嬉戏活动中心，以及一个以换领嬉戏券形式经营的嘉年华会摊位嬉戏和餐饮设施。另外儿童消遣中心应支配在玩具旗舰店旁边，以增加相互性消费及提高互利互惠的作用，并可形成一个易于分辨的主题集中点。 儿童消遣中心在