物业管理风险和防范参考.docx

《物业管理风险和防范参考.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理风险和防范参考.docx（38页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、物业管理风险和防范参考 物业管理风险分析与防范 一、物业管理风险分析 物业管理的风险分许多种，从管理阶段来说分为前期介入接管风险和日常物业管理的风险，有效的降低前期介入接管的风险为是降低日常物业管理的风险，有效的降低日常物业管理的风险为了物业公司长期的稳定发展。前期是早 期介入和前期物业管理，时限应当是起先建楼到业主装修完入住以后 3 个月左右，首先说早期介入，这个阶段涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业公司不具备足够的具有相当专业技术实力和物业管理操作阅历的人员全过程参加时，难以发觉在项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，会对日后的日常物业管理埋下隐患。再说前期物业管理，最主要的是

2、合同风险和印象风险，物业管理合同和其他合同最大不同的地方就是一次性，为什么这么说，按现阶段的现状来讲合同一旦订立，修改的可能性不是很大，因为业主众多，修改的过程繁琐，即使修改胜利对物业公司产生负面影响。印象风险就好比刚刚相识的两个人，第一印象都会对以后的交往产生重要作用，前期物业管理处于物业公司与业主相互了解阶段，也是各种冲突交织的特别时期，工程遗留的质量问题、设施设备调试、业主装修等等问题，都会影响业主正常生活，从而影响到日后的物业管理工作。由此可见，如不重视前期物业管理，将会已发管理风险。日常物业管理的风险是物业公司经营过程中的绊脚石，有效的降低日常物业管理的风险可以使物业公司长期的稳定发

3、展。包括如下： 1、物业运用带来的风险：不仅会造成物业共用部位损坏、平安隐修理和维护成本，还会使物业公司在物业日常运用过程中，业主 (或物业运用人 )对物业运用出现不当行为和不当运用的状况，如高空抛物、变更物业运用功能、堵塞消防通道、损毁共用设施设备和场地等，这些状况难以确定责任人的，即使确认了责任人物业公司一般也要担当肯定的法律责任 2、法律概念不清导致的风险：如公共平安、人身财产的保险和财产保管方 面，业主往往对物业管理平安防主体的责任相识不清，误将本应由公安机关或 业主自身担当的平安防责任强加给物业公司，导致物业公司与业主纠纷增加， 物业公司为此投入大量的人力、财力和物力造成不必要的消耗

4、，担当额外责任。 1 3、各项费用的收缴风险：业主由于各种缘由缓交、少交或拒交管理费，是 物业服务活动中比较突出的问题。由于物业公司普遍缺乏有效的追缴手段，收费风险是物业日常管理服务常见的风险之一，不单是物业费、供暖费，代收代缴的费用缴纳不刚好势必导致物业公司蒙受经济损失，担当其不应有的风险。 4、管理员工服务存在的风险：物业管理服务须要员工来实施，在对员工的 选择及实施管理的诸多环节中，物业公司虽然可实行多种手段加以限制，但员工的工作如与物业公司不一样，虽然物业公司可通过要求整改予以解决，但其后果往往是对物业公司不利，物业公司也将担当员工不当行为的责任。 5、公共媒体在宣扬报道中的舆论风险：

5、在物业管理活动中，由于物业管理 服务不到位、冲突化解不刚好、投诉处理不当和与各方沟通不刚好等，均有可能导致物业管理的舆论风险。舆论风险不仅会影响物业公司的品牌形象，而且会给物业公司带来经济上的损失。 二、物业管理风险防 1、物业公司应结合项目的实际状况，确定长期、中期和短期管理目标，不断总结并调整管理方向，确保管理目标的实现。 加速人才培育，高度重视员工的培育教化，努力提高员工业务水平以及处理技巧，尽快形成高素养的、职业化的物业管理队伍。 做好年度财务预算，主动公布财务报表，增加财务收支透亮度，让业主感到物业公司帐目清晰，取得业主的信任和支持，避开多收费、少服务、少花钱以赚取最大利润的做法。

6、2、提高业主对物业公司及物业管理行业的熟识加强政策法规和消费意识的 正面宣扬，让业主了解物业公司收取的物业管理费是合理定价并公开透亮的，达到理解、支持、协作物业公司各项举措的目的，才能更好地开展各项管理服务工作。 3、运用法律法规爱护自己，物业管理相关法规相继出台了一些配套的法律 法规和规性文件，明确了物业公司和业主双方的责任和义务，在肯定程度上减 少了物业管理风险的发生，物业公司要通过学法、遵守法律，刚好把握其条款及领 会其精神，可以充分运用法律武器爱护自身的合法权益，在签订各项合同时， 明确相关方的权利、义务和责任，是规避物业管理风险的有力保障。同时，物 业公司还要增加预见性、针对性，才能

7、进一步提高自身防和化解各种风险的能 力。 2 4、购买保险，除了自身提高管理水平，做到防患于未然外，为接管的物业 公用部位及公用设施设备购买保险来转移和降低风险。防因管理过程中的疏忽或过失造成经济损失。总之，风险是一把双刃剑，物业公司只有正确地熟识物业管理活动中存在的风险和做好风险防措施，才能使获得良好的经济利益和长远发展。 物业管理行业风险与规避方式 前言 相对其他行业 ,我国的物业管理行业属新兴行业，缺乏抗风险意识 ,导致整个 物业管理行业抗风险实力较弱。随着物业管理条例和物权法的实施， 长期树立行业风险意识 ,提高企业抗风险实力 ,规避经营风险 ,是物业管理企业增 强生存实力和可持续发展

8、的又一关键因素。 一、物业管理活动中可能发生的风险 由于各类小区和大厦有着各自不同的特点，因此物业管理企业可能产生的 风险也有所不同，依据管理服务协议的详细义务容划分，主要有以下几个方面： 1、人身、财产平安风险。是指因第三人的行为， 给物业管理服务围的业主或运用人造成人身、财产损害而产生的物业管理责任 风险。近年来，入室盗窃、抢夺、抢劫和有意损害、有意杀人等各类案件在小 区频频发生，给物业管理企业的管理带来极大的风险。 2、停车场责任风险。是指在物业管理的停车场围，发生车辆车身受损、 车辆丢失等事务给物业管理企业带来的责任风险。例如业主物品被盗，物业管 3 理企业在什么状况下可以免责，在什么

9、状况下应担当赔偿责任；对于停车场停 车，业主和物业管理企业分别担当哪些平安责任和义务。 3、消防风险。小区和大厦的消防问题是关系到广阔业主和运用人生命、 财产平安的关键问题。所谓消防风险是指因小区或大厦消防设施的修理保养不 善而引发的风险，如小区发生火灾带来的可能导致重大人身损害或财产损失的 风险。 2000 年 12 月，省市东都商厦发生特大火灾造成 309 人死亡，虽然大 厦配备了泡沫灭火器，但既无喷水装置，又无烟雾警报器，没有刚好阻挡火灾 的扩散。 4、设备风险。是指因物业本身及公共设施设备的管理、维护不善造成的 业主或运用人人身和财产损失所要担当的责任风险，如小区高层电梯因维护不 当造

10、成停机等。 5、公共环境管理风险。物业管理企业依据合同对所管理小区或大厦的公 共区域具有管理和养护的义务，假如管理、养护不当将带来巨大的隐患。 6、经济运营过程中的其他风险。 二、物业管理风险的防及化解措施人身、财产平安风险的防及化解措施 很多业主认为 : 交了物业管理费，物业管理企业就应对业主的人身、财产负平安责任。其实这是一个误区，物业管理企业只是依法成立的一般公司法人主体，不享有超出法律规定的任何行政管理权和行政惩罚权，物业管理企业的工作人员包括保安人员都不具有超出普 通公民的任何特权，其平安防义务只能是一种合理围的平安防义务。因此，物业管理企业在签订物业管理合同时，应明确约定对业主和运

11、用人人身、财产平安不担当保险保管义务。同时，为避开因管理不善而担当责任，物业管理企业也要建立并完善管理制度，实行来访人员进出登记制度。来访人员必需经业主确认同意后方能进入；搬离小区物品必需经确认后方可放行；做好及保存完整的值班记录；对重点区域进行重点监控；刚好发觉和制止不法分子的侵害行为，在第一时间进行报警，帮助公安部门制止和防犯罪行为 , 尽到应尽的管理义务。 停车场管理风险的防及化解措施停车场纠纷始终是物业管理纠纷的重要容之一，因此，如何在纠纷中赢得 主动 , 成为物业管理企业探讨的重点。 1、必需保证停车场的规划和建设符合法律规定，各类证件完备，停车场符 合经营管理的条件，即停车场存在的

12、合法性。 4 2、完善管理制度。制作车辆停放服务公示牌，放置在停车场的显著位置， 明示停车场经营单位是否担当车辆的保管责任 ; 严格管理车辆的出入，对进出 停车场的车辆发放停车凭证，对车辆明显的、已有的损害和破损应记载在凭证 上，同时对停车场停放服务的详细容和车辆停放人应留意的事项记载在该凭证 上，告知车辆停放人。 3、为了避开风险，最重要的一点就是与车主签订书面协议，明确双方的权 利义务关系，明确双方是车辆保管关系还是车位有偿运用关系，一旦发生纠纷，该协议就成了重要的证据资料。 消防风险的防及化解措施 物业管理企业在接手小区和大厦物业管理时，首先应确认接管的小区和大 厦是否已通过消防部门的验

13、收，取得消防验收合格证 ; 其次，在业主进行装修时，物业管理企业应审查业主申请装修的项目是否影响结构平安，运用的材料 是否符合消防要求 ; 在业主装修过程中，要实施监督责任，对损坏公共消防设施和器械的行为即时进行制止和订正 ; 同时，在小区和大厦发生消防事故时， 应第一时间报警，帮助消防部门进行事故处理 ; 定期对消防设施、器械进行检查，确保消防设施、器械完好和功能正常，确保相关人员能够熟识和驾驭消防 设施的正确运用，尽到物业管理企业应尽的监管及维护义务。 设备风险的防及化解措施 依据 物业管理条例 ，物业管理企业对小区和大厦的房屋本体和公共 设施设备具有管理和维护义务。因此物业管理企业应做好

14、以下工作 : 物业管理 企业在承接物业时，应对房屋本体、公共设施设备等进行查验，对房屋本体、公共设施设备等现状和存在的问题进行交底和记录，并作为重要的资料进行保存 ; 定期对房屋本体、公共设施设备进行检查、维护，发觉隐患刚好处理，保存好维护记录资料。一时难以解决的，应实行相应的警示及防护措施，避开不利后果的发生。 公共环境风险的防及化解措施在小区的物业管理活动中，物业管理企业要对于公共区域的绿化、消杀、 环境污染的整改和施工等实施规管理，各类标识系统肯定要全面，尤其在施工现场周边设置明显标记并实行平安防护措施，避开造成他人人身、财产干脆受到损害 ; 确需临时占用、挖掘道路和场地时，应当征得业主

15、委员会的同意。施工结束后，应刚好复原原状，消退风险和隐患 ; 在实施小区消杀项目前，应公告小区业主，提示未成年人和宠物留意平安。消杀过程中，对作业的区域应适当加以封锁。除以上措施外，物业管理企业还可以为小区购买公共责任险，将 5 可能出现的因物业管理过失要担当的责任风险转嫁到保险公司；另一方面可以 将一些专业性较强、平安风险较大的业务，如外墙清洗、电梯修理、化粪池清 掏等，包给专业公司 ; 同时，应对物业管理企业的工作人员进行风险防意识培 养，从思想上树立风险防意识，对工作人员进行专业的法律学问培训，增加风 险防的实力。总之，物业管理行业的风险无处不在，还有待于各物业管理企业 在实践中，找到妥

16、当的风险防及化解方法。 经济运营过程中其他风险的防及化解措施 1、合同管理风险 缺乏对另一方合同签订主体的资质及资信的审查。例如，与电梯修理保养专业公司签订相关合同时，假如此类公司不具备专业资质从事承包工作，不仅是违反法律规定，被法律所禁止，同时分包给没有专业资质的公司，物业管理企业即负有明显的主观过错。假如设备造成业主和非业主运用人的人身和财产损害后果，物业管理单位将依法担当赔偿责任。因为此类合同的性质属于承揽合同，依据最高 人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的说明第十条的规定： 承揽人在完成工作过程中对第三人造成损害或者造成自身损害的，定作人不担当赔偿责任。但定作人对定作、指

17、示或者选任有过失的，应当担当相应的赔偿责任。 化解措施：仔细审核主体资质及资信。除了审查由合同签订对方所供应的证件，必要时，应到相应的工商登记部门进行调查了解，以驾驭主体的具体登记状况。 承诺的服务容和水平过度地高于与物业管理收费标准所对等的服务容和水平。物业管理企业的收费，应当依据所供应的服务项目的不同而划分为不同等级的收费水平。虽然从竞争的角度动身，同等的物业管理收费，假如业主所享受的管理服务不同，当然业主会倾向于服务容和水平更高的企业。但是，我们认为，物业管理企业不能一味地不依据实际而只实行降低收费提高服务的竞争方式，因为对企业来说，降低收费和提高服务，意味着经营利润的降低甚至亏损，这对

18、于原来利润空间就低的物业管理企业，无疑是加重了经营压力。同时，假如服务容和水平达不到对业主的承诺，物业管理企业必定将面对大量的业主投诉甚至招致诉讼，由此造成的经济损失和负面影响对物业管理企业来说，无疑是雪上加霜。 化解措施：合同约定的服务容与水平要与公司实际履约实力相一样。 合同容约定不明或是条款有疏漏。 6 化解措施：物业管理企业可加强中华人民国合同法的学习，尽量运用 经律师审核后的格式合同。合同约定要详细，明确、完整，避开疏漏，避开对 条文的理解出现歧义，留意免责条款的约定。 2、承接物业过程中所遇的风险物业共有部位、共有设施设备有明显或者暗藏的质量问题。 根据物 业管理条例其次十八条的规

19、定，物业管理企业承接物业时，应当对物业共有部位、共有设施设备进行查验。但是在实践中，我们的物业管理企业往往对此 不够重视，有些企业认为物业在工程竣工时，已经经过了建设单位及相关政府管理部门组织的竣工验收，有相关验收合格的证件，查验也只是一种形式而已。孰不知这些验收与物业管理企业组织的验收，是两种性质完全不同的验收，从法律角度来看，其后果有着不同的责任担当主体。建设单位及相关政府管理部门的竣工验收，假如验收不合格，担当责任的主体是施工单位和建设单位，而通过了此类的验收，担当责任的主体就会转为物业管理企业。事实上，通过建设单位和相关政府管理部门的竣工验收的物业，并不必定就是物业管理意义上完全合格的

20、物业。假如物业管理企业不以认 真的看法对待查验工作，对该验收的项目不验收，对不合格的项目根据合格验收等等，那么，本该由建设单位或者施工单位担当的责任，转由物业管理企业担当，这就增大了企业的经营风险。 开发商或者前物业管理企业与业主之间的遗留问题没有得以处理和解 决。 这对于结束了前期物业管理，以应聘者的身份进入物业的新物业管理企业来说，是特殊应当留意的问题。在开发商或者前物业管理企业与业主之间，往往有一些关于建筑质量或者物业管理服务质量的遗留问题，须要在承接时得以明确责任，刚好予以解决。这些遗留的问题，应由开发商或者前物业管理企业担当责任，而且往往引发的缘由是比较困难的，解决起来困难许多。所以

21、这些问题假如不在承接时得以解决，对开发商及前物业管理企业的工作不满的部分业主，不仅不会协作新的物业管理企业开展工作，甚至有部分业主干脆拒交物业管理费，这些无疑加大了物业管理企业的经营风险。 化解措施： 交接双方应当严格根据标准进行验收，验收不合格的，双方协商处理，由责任单位返修，再约定时间复检，直至验收合格。 7 对于遗留问题或者发生的争议不能解决的，向当地政府房地产行政主管部门进行协调解决。 留意保存验收资料的完整性及真实性。对于验收资料，建议要有交接双方的签字认可，以明确相关责任。 3、进行物业管理活动中所遇的风险 对物业管理工作人员的工作违章违纪等失职行为所担当的风险。近年来，屡见保安与

22、业主发生冲突，甚至保安殴打业主的恶劣事务，这类事务，虽然干脆责任人是相关工作人员，但是往往后果担当上，物业管理企业招致了极大的风险。因为从法律责任的角度来说，由员工的职务行为所导致的侵权责任，是由企业来担当其法律后果的。 化解措施：劳务合同中要明确员工对违反规章制度的行为要担当相应责任，加强员工的责任感。 化解风险的关键 - 健全物业公司管理制度一、建立完善的业主档案资料 业主资料的重要性，对物业公司来说是不言而喻的，但是在实际工作中，特殊是在前期物业管理工作中，大部分物业公司的业主资料干脆来源于房地产开发商，因此很不完善。从法律意义上来讲，如何健全业主档案资料呢？ 1、业主为自然人的，留意其

23、业主及家庭各成员件资料、工作单位资料的核 实和登记。从开发商手中接管相应资料的，肯定要 留意业主相关资料的完整性，假如容不完整的，应在接管之际刚好要求开发商 协作，将资料补充完整。 2、业主为公司法人的，留意公司营业执照各项登记容、公司财务及法人件 资料的核实和登记。 3、业主将住房出租的，在留意业主资料登记的同时，还要留意租住人件及 工作单位资料或者是公司营业执照、财务及公司法人身份资料的核实和登记。 以上各项证件资料，留意尽量要核实，并应尽量取得原始件的复印件。从 服务的角度动身，这些资料的取得，不仅对物业公司全面的了解业主，以便为 业主供应人性化的服务，提升物业公司的管理水平和服务质量有

24、着重要意义， 同时站在法律角度来说，还有着特别的意义。 二、规前期物业管理合同 签订前期物业管理合同时，留意要对物业管理费起先收取时间作明确约定。 物业管理条例颁布实施后，为了规物业管理行业，国家建设部发布了前期 物业管理合同和物业管理合同的格式本，有不少物业公司签订合同时干脆选用 8 了格式合同，但是各个物业的详细状况并不相同，合同还是应当依据实际状况对本的部分条款进行补充完善。例如，在签订前期物业管理合同时，就应特殊留意对物业管理费起先收取的时间作一个明确的约定。特殊是物业管理费由开发商担当转到由业主担当，这个时间的划分应当有明确的约定。在实际中，这个时间往往是由开发商单方面下发一个入伙通

25、知书给物业公司，物业公司以此为依据起先收取物业管理费，这在现实中引发了诸多纠纷。从法律角度动身，对这个时间的划分，应有三方签字的书面认可手续，在入伙通知书中既要有开发商签字和盖章，同时也要有业主的签字认可，及办理入伙手续的物业公司的签字盖章，这样就是一个较好的方式。如：在某物业公司提起诉讼，要求某业主交纳欠交的物业管理费时，该业主认为自己并未办理入伙手续，作为证据的入伙通知书只是开发商与物业公司的约定。由于是前期物业管理，该业主也没有与物业公司签订干脆的物业管理服务协议，物业公司不能供应其他证据证明业主与物业公司之间管理关系的成立，因此物业公司的诉讼恳求最终没有得到法院的支持。 三、在实际管理

26、工作中，留意采纳相关法律形式在实际管理工作中，特殊是在办理一些手续的过程中，物业公司同样应当 留意实行一些法律形式，例如： 1、在前期物业管理工作中，业主来物业公司拿钥匙看房，建议物业公司采 取由业主签字的书面登记手续。在业主的租住人来看房时，建议由看房人供应 由业主签字的相关书面许可证明后，方可进行，以避开一些纠纷的产生。 2、在催缴物业管理费过程中，留意实行书面的催缴形式，如发 出催缴通知书等。 3、留意做好相关值班记录及值班资料的保存，如电梯、空调运行的修理登 记；巡逻记录的登记；智能化监控资料的清楚保存；货物出行的登记；来客来 访的登记；业主领取报刊的登记等。 总之，完善管理制度，提高

27、物业管理服务水平，对物业公司来说，是一个 渐渐的过程。从法律的角度来不断完善管理制度，不仅是一项物业公司长期而 重要的工作，也是物业公司法律顾问的一项重要工作容。 9 物业公司如何规避物业服务风险 物业管理服务从整个行业来看，所涉及的空间围和时间围都是特别广泛而长远，同时与千千万万的业主和运用人的生活的各个方面休戚相关，正因为上述特点，确定了物业管理服务面临的风险可能是无时不在和无处不在。物业管理服务行业又是相对利润低的行业，风险的担当可能导致企业正常生产经营活动无法进行，所以风险的防成为摆在物业管理服务整个行业和各个物业管理企业的头等大事。目前，物业纠纷日渐频繁，纠纷类型也呈现多样化，且物业

28、企业败诉的案例也越来越多，这些现象都表明，假如我们企业在物业上不提高自我爱护水平，那么，当我们物业管理企业被人告上法庭时，巨额的赔偿足以使企业破产，那么，应当怎样来规避物业管理风险，提高自我爱护水平呢？ 首先，要做到对物业管理风险的防，首先要对物业和物业服务进行充分的理解，只有对我们所从事的工作有了充分的相识之后，才能有效的规避物业管理风险。国务院 2003 年 6 月 8 日颁布 9 月 1 日起施行的物业管理条例中有明确的规定：物业即产业，是指已经建设完工并投入运用的各类房屋建筑物及与之相配套的附属物和相关的场地。多指房地产，如公寓小区、商业大厦、写字楼、办公楼、工厂厂房及厂区场地等。物业

29、的全部权人称业主。物业就是指物业管理企业根据物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化修理、养护、管理，以及维护相关区域环境卫生和公共秩序，为业主供应服务的活动。 10 同时，物业管理的称呼只是约定俗成，它表现的是业主对物业服务的需求，是业主的一种消费。物业管理企业给业主供应物业管理服务，和其它的服务性质一样，业主与物业管理企业的关系应当是服务享用者与服务供应者的关系。可以说，物业管理的本质是服务，是业主行使财产权、选聘物业管理企业为其供应服务的活动。物业管理企业是服务者而不是管理者。其次，要有责任分明的法律意识，在处理日常物业管理事务中，肯定要区分不同主体之间的

30、法律责任，不行越俎代庖，自己往责任圈子里跳。因此，提高处理问题的法律水平很有必要。 第三，依据物业管理条例第三十六条物业管理企业应当根据物业服务合同的约定，供应相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主子身、财产平安受到损害的，应当依法担当相应法律责任。的规定，在签订托付物业管理合同时，肯定要考虑到以下问题： 1在国家或行业的强制规定的围之外，不行轻易承诺可能产生风险的服务 容或标准，导致风险的发生； 2管理方案的拟订必需与物业管理的测算成本相结合，不行超出服务成本 的可控围，避开出现力不从心的现象； 3权利与义务在合同中必需明确体现，避开责任不清的事实发生 第四，要提高物业

31、管理的水平，物业管理水平高和低，是可以量化的，要让全部能够体验物业管理水平的人，都能从头到脚感到物业管理的好与差，甚至能够选择物业管理企业在这里安家落户。因此，要将法律规有机地贯穿整个物业管理过程，管出水平、管出文明、管出和谐。 第五，要提高企业自我防的水平，提升企业自身爱护的实力，依据物业管理服务的详细义务，可以将风险类型分为以下几个类别： 1治安风险：主要是指由于外界第三人的过错和行为，给物管理服务围的 业主或非业主运用人造成人身损害、丢失生命和财产损失等风险，导致了物业 管理服务风险。 2车辆管理风险：主要指在物业小区的停车场经营车辆停放服务过程中， 车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏。车

32、辆停放服务是由小区物业管理服务附 带产生的附加服务，通常由物业管理单位接受开发商或小区业主委员会的托付 11 进行停车场的经营管理，并收取车辆停放服务费。该类事务和诉讼争议也是长 期以来物业管理单位面临赔付金额较大的风险。 3消防风险：也是小区或大厦公共设施管理服务风险之一，但由于消防设 施自身的特别性，同时消防往往影响广阔业主重大生命财产平安，将此项风险单独列明有利于物业管理服务风险的防和广阔业主公共平安利益的爱护。消防设施的日常维护和养护以及确保火灾发生时，消防设施能够发挥正常功效满意消防部门处理消防事故的要求。消防设施的维护保养不善、无消防用水供应、消防报警系统失灵都可能导致重大人身和巨

33、大财产损失，物业管理单位面临如此的风险不仅要担当经济赔偿的民事法律责任，干脆责任人和单位主要负责人还可能因此而担当刑事法律责任 4公共设备和设施风险：此项管理服务义务是物业管理单位主要的义务之 一，同时物业、公共设备具有多样性和分布分散性特点，因而产生风险的频繁发生。物业本身主要包括房屋本体及属于物业管理服务围的房屋建筑物的附着物、坠落物和悬挂物；公共设施和设备包括供水、供电、平安报警系统、排水和排污系统、配套的消遣活动设施等；假如概括地讲可以认为是小区或大厦不属于业主个人全部和担当管理责任的其他部分 5 公共环境风险：小区和大厦的公共区域的工程施工、绿化施工、消杀等 工作中可能造成的对业主的

34、损害，由于环境污染对业主健康的损害等完善和规小区和大厦物业管理服务规章制度是风险防的基础，针对以上五类风险的防，大致有以下一些基本措施，现列举如下： 一、 治安风险防 首先应明确物业管理公司的法律地位和职责。每一个小区和大厦都是社会的组成单元，都面临社会治安问题。应当明确的是社会包括小区和大厦的治安是由公安机关负责的，物业管理公司的义务是帮助公安机关维护小区和大厦的公共秩序。这一点物业管理公司应向业主明确，物业管理公司仅仅是依法成立的公司法人主体，不享有超过法律规定的任何行政管理职权和行政惩罚权。物业管理公司的工作人员，包括保安人员都不具有超出一般公民的任何特权。因此，物业管理公司的治安防义务

35、是在肯定限度的、有限的义务。物业管理公司在明白自身法律地位职责的基础上，物业管理公司应在自己肯定限度、有限地履行义务，帮助公安机关维护小区和大厦的公共秩序，防治安风险。防治安风险，应针对不同管理服务区域的详细不怜悯况，制定相对完善和好用的制度， 12 组建和设置相应的机构和人员，实施和执行制度规定。制度中应明确对小区和大厦往来人员的管理，制定关于定时支配人员巡逻和巡察，针对治安事务的处理程序等。鉴于住宅小区和大厦业主和非业主运用人的不同需求和特点，对于人员的往来管理是有区分的。住宅小区可以采纳业主和非业主运用人凭密码和智能卡进出，来访者采纳登记或经业主和非业主运用人同意后进入。若小区或大厦是以

36、办公为主的商业区域，由于人员进出过于频繁，进出人员数量过大，逐一登记制度是不必要和难以落实的，可以采纳对从大厦和小区搬离物品进行登记，并凭当时在业主或合法的非业主运用人入住时预先所留的印鉴或签名进行确认。往来人员的登记和管理是由固定岗位的工作人员完成的，同时必需配备相应的其他人员进行定时的流淌式巡逻和巡查工作，对已进入小区或大厦的人员的行为进行监督，必要时可进行盘问，在实力所及围刚好发觉和制止不法侵害的行为，第一时间进行报警，帮助公安机关制止和防犯罪行为、爱护事发觉场，以实现帮助公安机关维护公共秩序的职责。物业管理公司可依据小区的实际状况与业主委员会协调共同组织肯定数量的业主，根据自愿原则建立

37、业主防体系，协作和促进物业管理公司的治安防工作，既针对非法侵害行为，也可以监督和发觉物业管理公司工作漏洞，形成不同层次的防体系。物业管理公司在严格依据经过业主大会确定的各项管理规定，履行了自己义务，帮助公安机关维护社会公共秩序的前提下，物业管理公司不再担当业主或非业主运用人因第三人非法侵害导致的人身和财产损失赔偿责任。假如物业管理公司将帮助公安部门维护小区和大厦公共秩序的工作托付给特地的保安公司，协商约定对外支付肯定保安服务费，由保安公司依据物业管理公司的详细要求供应肯定数量的保安人员，按合同约定供应物业管理公司要求的服务。此时，物业管理公司与保安公司共同分担法律风险。但众多的保安公司往往在合

38、同中要求解除因小区盗窃和抢劫事务造成损失的赔偿责任。而法律目前对保安公司的义务尚没有明确的规定，因此，聘请专业保安公司分担法律风险是极为有限地。 二、 车辆管理风险防 物业管理公司接受开发商或业主委员会托付进行停车场经营管理后，应从停车场硬件建设、维护和车辆停放管理软件两方面防风险。停车场经营管理须要向公安机关依法取得许可证，向物价部门取得收费许可证。取得经营许可证的前提是停车场的规划和建设符合法律规定。物业管理公司必需确保停车场的规划和建设符合法律规定的条件，同时须负责相关停车场设施的维护和修理保养；将停车场车辆停放服务的容制作成公示牌，放置在停车场显著位置，明示 13 停车场经营单位是否担

39、当车辆的保管责任等，停车场因修理工程等缘由可能造成停放车辆损害时，应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知，并将可能造成车辆损害和危急的区域单独围拦，进行分别，明确禁止车辆停放在上述区域。 在停车场硬件完善并符合要求后，还应制定车辆停放管理制度，对车辆的出入严格管理。停车场的工作人员对进入停车场的全部车辆发放停车凭证，该凭证可以是一次性的停车票，或者是多次反复运用的停车卡。该停车凭证应由物业管理公司或下属管理处加盖公章，应记载车辆牌号、进入停车场时间、发卡的经办人，对车辆明显的已有的损害和破损应记载在凭证上；同时对停车场的停放服务的详细容和车辆停放人应留意的事项记载在该凭证上，告知车辆停放人。当车

40、辆进入停车场后，停车场工作人员负责对车辆的停放位置和停放秩序进行规和指挥，刚好制止不规的停放行为。避开造成对停放车辆的损害，履行自身的管理职责。车辆驶离停车场时，停车场管理人员应向车辆驾驶人员收取停车场发放的凭证，并细致核对凭证上记载的车牌号和其他状况是否与车辆相符。当不一样时，应刚好核对车辆行驶证件、驾驶人员的证件，与发放凭证 的人员联系确认是否在记录中存在错误。确认驾驶人员后，予以放行； 收取停放服务费，赐予收款凭证，收款凭证上应记载停放的时间和车辆的牌号。假如车辆停放凭证丢失，应由车辆停放人持车辆行驶证件和驾驶人员的前往管理处或物业管理公司，办理相应的凭证挂失手续，重新领取车辆放行凭证。

41、 上述管理规就是风险防的过程，其目的在于确保停放车辆车身不被损害，确保停放车辆的完好。假如车辆停放人，有意不按停车场的管理规定停放车辆，而停车场已进行明示告知，管理人员已进行劝止，停放人拒不订正导致损害的，应由车辆停放人担当责任。 三、 消防风险防 小区和大厦的消防问题是关系到广阔业主和非业主运用人生命、财产平安的关键问题，同时也是具有肯定专业性的管理事项。物业管理公司在接手小区和大厦物业管理时，尤其是针对新建小区和大厦，应查验是否已通过消防部门的验收，取得消防验收合格证。在小区和大厦未取得消防验收合格证之前，物业管理公司可以提前进入，但业主不能办理入伙手续。即使是开发商要求入伙，物业管理公司

42、也要坚持不办理入伙手续。假如在此状况下，为业主办理了入伙手续，发生消防事故造成人身和财产损失，物业管理公司将负有不行推缷的责任。 14 业主入伙后，在二次装修过程中，物业管理公司要审查业主申请装修项目，是否影响结构平安，运用的材料是否符合消防要求。同时在装修过程中，应监督业主是否根据消防要求配备消防灭火器械、在装修现场应严禁明火等；业主在装修过程中，是否损坏公共消防设施和器械。对损坏公共消防设施和器械的行为应刚好制止，造成重大损坏或后果严峻的，物业管理公司应向消防主管部门报告，由消防主管部门依法处理。 物业管理公司在履行物业管理的过程中，对小区和大厦的消防设施和器械，要进行日常的维护和养护。消

43、防设施的修理和养护事项可以托付给专业的消防公司；对消防设施须要中修、大修等，或者消防部门检查提出的整改看法，可以依法律规定的程序，经业主大会同意，从修理基金中开支。 在小区和大厦发生消防事故时，物业管理公司应在第一时间报警，并帮助消防部门进行事故处理；确保消防设施、器械完好和功能正常；相关人员能够熟识和驾驭消防设施的正确运用。 四、 公共设备和设施风险防 依据物业管理条例其次十七条规定，全体业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的全部权或者运用权，物业本身及公共设备和设施的管理是物业管理公司的主要工作容之一。小区和大厦公共设施、共用设备管理以及维护方面潜在的隐患也是物业管理风险的主要方面。为

44、防止上述风险，物业管理公司应从以下几个方面着手： 首先，物业管理公司与开发商或业主委员会签订物业管理合同时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，与开发商或业主委员会、原物业管理公司进行交接的过程中，应对物业共用部位、共用设施设备的现状和存在的问题进行交底和记录，了解以往曾出现的故障和隐患，并由各方进行书面确认，这些记录和状况可作为以后防风险的参考资料。对于交接过程中发觉的重大损坏和人为缘由造成的事故，依据不怜悯况，确定责任和修复费用的担当主体。 在办理物业承接验收手续时，物业管理公司应从建设单位接收下列资料： 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等验收资

45、料； 设施设备的安装、运用和维护保养等技术资料； 15 物业质量保修文件和物业运用说明文件； 物业管理所必需的其他资料。 在各方交接的过程中，向新的物业管理单位移交上述全部资料，是原开发商、业主委员会和原物业管理单位应履行的法定和合同义务，假如不履行，应担当相应的法律责任。 依据民法通则第一一百零一零一二十六条规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的全部人或者管理人应当担当民事责任，但能够证明自已没有过错的除外。 依据上述规定，物业管理公司应首先明确自己的管理责任围，管理责任围确定风险责任担当的围。建筑物基本可以分为两部分，一部分属业主自己入

46、住的由业主自己修理和养护的围，相应的责任和费用都由业主担当；如业主阳台放置的物品或者悬挂的物品坠落造成他人人身或财产损失的，由业主担当全部的赔偿责任；假如证明是受害人的有意行为造成的由受害人担当责任。在此情形下，无论是业主或非业主运用人的过失行为造成的行为导致的损害，业主都应担当相应的法律责任。物业管理单位分清上述责任，是防自身风险的举措之一。 提高物业管理公司工作人员的防风险的意识尤为重要。工作人员的防风险意识指导他们日常的管理服务行为规化、制度化和法律化，没有工作人员的防风险意识，一切防风险的措施都将成为空话。 为防风险，物业管理公司必需对所管理的全部建筑物公共部位、共用设施和设备，根据经业主大会通过的各